试析房地产项目动态成本控制的思路、特点和技术要求

2013-09-14魏园园

中国乡镇企业会计 2013年3期

李恩魏园园

动态成本法是一种以实时动态成本数学模型为基础的成本管理方法，它以企业生产流程为中心，通过对生产成本的确认、计量和分配来计算成本核算对象的成本。目前，房地产行业面临着巨大的挑战，如何降低成本，提高核心竞争力，是每个房地产开发公司管理的重要内容之一。本文论述了房地产项目动态成本控制的思路、特点和技术要求，以实现对房地产项目的全过程、实时的成本控制。

一、房地产项目动态成本控制的思路

动态成本控制模型依托ERP系统，实现房地产项目设计、采购、开发阶段已发生成本的实时获取，并能对未来成本变化进行预测，及时掌握成本发生及控制情况，为管理决策提供及时、准确的信息。该模型构筑了“设计成本—采购成本—开发成本—成本分析”的成本控制体系，实现了全过程、适时的成本控制。

在设计阶段，以目标成本法为基础，由合同价和目标利润计算目标成本。根据CAD/CAPP/PDM（计算机辅助设计/计算机辅助工艺过程设计/产品数据管理）技术产生的项目工艺技术资料计算项目设计成本，将目标成本与设计成本进行比较，结合作业动因分析和价值工程不断地进行成本改进，同时，将供应商纳入到项目设计的管理过程中，从而实现整个供应链的成本降低，使设计成本控制在目标成本以内。由于依托ERP系统，企业根据客户的要求设计结构，当选择不同的设计方案时，可以获取不同的设计成本，且通过及时更新的厂内价格库的支持，其设计成本更符合市场的状况。

房地产项目动态成本控制体系

在采购阶段，首先分析了传统采购模式的局限性，并针对传统采购模式的不足，提出运用模糊层次分析法对多个供应商进行选择，并运用作业成本法加强对单个供应商的管理，在保证采购物资质量、交货期的前提下，控制采购成本，并努力与供应商构建合作伙伴关系，及时的获知供应商提供的物资报价。

在实施阶段，分别从直接材料、直接人工、专项费用和建造费用四个方面研究建设过程中的成本控制。基于ERP系统，在生产过程中可实时获取和监控实际发生的成本，并与目标成本进行对比分析，以实时控制生产成本。成本分析阶段，成本分析是对分项工程所做的分析（包括未完工分项工程），包括材料成本分析、加工费分析、综合分析三部分。

二、房地产项目动态成本控制的特点

1.基于信息技术

房地产项目是复杂的大系统，其成本控制是全过程、动态的成本控制，它的控制涉及到设计、采购及开发等多个方面，与成本控制相关的制造资源种类繁多，数量也巨大，必须要借助信息化平台，尤其是ERP系统与CAD/CAPP/PDM的集成，才能实现成本控制的各个过程之间和成本控制的各主体之间的数据共享，这样才能真正做到实时动态控制。

2.基于时间维度

房地产项目由于生产重复性差，其成本控制时效性强，要求实现生产周期“内”的成本控制。运用增量式数据接收技术将实时、动态增加的数据从生产设计的源头环节有效的传递到相关系统中，实现包括经营报价、目标成本、设计成本、采购成本、实际成本，生产周期“内”的、不同空间上的、时间上的动态成本控制，形成成本分解、分析、差异比较、控制的集成体系。