新型城镇化的新投资机会

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党的十八大报告提出，城镇化是中国未来发展的方向。2012年12月16日，中央经济工作会议在北京闭幕，会议提出了明年经济工作的主要任务，要求积极稳妥推进城镇化，着力提高城镇化质量。李克强副总理也多次撰文及在公开场合表示，新型城镇化将会是中国未来经济发展的动力。

种种迹象显示，下一个十年，城镇化将是中国扩大内需、促进经济增长、实现结构转型的重要动力和突破口。

新城镇化“新”在哪？

新一届政府力推的新型城镇化，到底“新”在哪里？

著名经济学家厉以宁认为，符合中国国情的城镇化等于“老城区+新城区+新社区”三部分构成。老城区城镇化是指，改建多年形成的棚户区、工厂外迁区，使之成为适合人居住的商业区和服务区。新城区指开发区、实验区、工业园区、物流园区等。新社区就是新农村建设。

中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞认为，新型城市化是对传统城市化而言的，可以归纳为：第一，目标新。原来城市化实际上是以经济发展为主要目标，比较单一。现在新型城市化主要是服务业，最终目标是建立城乡一体的城市规模。第二，内容新。传统的城市化是土地的城市化，实际上是经营土地。新的城市化就是人口的城市化，最核心的是农民工市民化作为新型城市化的中心和重点。第三，动力新。过去中国是“一化”加外需这两个带动，未来中国的新型城市化是“三化”带动：一是新型工业化加上第三次工业革命，带动新型城市化；二是信息化从根本上促进城市化；三是农业产业化从需求方面拉动城市化。农业产业化是动力驱动，加上信息化的深层的科技驱动，这三个方面的动力，来驱动新型城市化。第四，新型城市化的方式。过去传统城市化是粗放式的或者外延式的城市化，未来新城镇化是内涵增长、集约增长，表现为密度提升，功能的完善，结构的优化，创新的驱动。第五，是它的特征。以人为本、次序协调和城乡一体。

在浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授看来，新型城镇化关键的问题是，我国所发展的阶段发生了变化。我国在改革开放的前15年基本上是以解决温饱问题为主，以农业发展为主。邓小平南巡以后，中国发展了20年左右，是以工业化为主。现在提新型城镇化，主要以服务业和城市的整体水平的提升为重点。

内需提振

新型城镇化的提出，对各方面都是利好。

调查数据显示，2011年城镇居民人均收入为23979元，农村人均收入为9833元，约占城镇居民收入的41%；城镇居民人均消费15161元，农村人均5211元，约占城镇居民人均消费的34%。若城镇化水平再进一步，即更多的农村居民变为“城里人”，他们的消费支出将大幅增加，中国总体居民消费将因此加快增长，中国的内需亦将得到极大的提振。

如果按照经合组织（OECD）的预测，“平均每年增加的1500～2000万城市人口”，即平均每年1500～2000万人的年均消费水平从5211元增至15161元，对中国内需而言，这是每年1500～2000亿元人民币的新增消费。

基建膨胀

经合组织（OECD）报告称，到2030年，中国正在迅速增加的城市人口，将会再增加3亿，相当于美国人口总数。三亿的新增城市人口，将会为中国的基础建设带来巨大的提振。地方政府在城市轨道交通建设、天然气管网、城市排水系统、智慧城市等方面的投资有望加大。此外，节能环保也是城镇化过程中的投资主线，其中，绿色节能照明、城市污水处理、节能建材等，将显著受益于新型城镇化的推进。

报告称，城市化过程中新移民的到来，每增加一个城市的新移民，大约可以带动该城市增加10万元左右的投资。据此估计，三亿的新增城市人口，将在未来18年内为中国带动近30万亿元的投资总额，并使房地产、轨道交通、汽车等行业迎来近20年的繁荣。

唤醒地产“刚需”

新型城镇化带来新机遇，房地产发展最大“刚需”有望被唤醒。

中国房地产协会副会长朱中一表示，中国的城镇化现在是52%左右，如果按照户籍人口是35%，离发达国家还有很大的距离。十二五期间我国要建住宅6500万套，总面积是50～55亿平方米，规模比十一五要大。其中保障房就有3500万套。另外，随着产业结构的调整，商业地产、旅游地产、产业地产都要发展。老年的住房问题也要关注，所以如果把这些因素加起来，毫无疑问，在十二五期间中国的房地产发展前景看好。

商品房与保障房是城镇居民安居的保障，也是推动城镇化进程的重要动力。

在国内，已提出“城市综合建设”的开发商首推中国建筑。作为国内最具实力的城市综合开发商，中国建筑已初步形成房地产开发与城镇开发运营、城市和城市带的建设相结合的综合性开发经营布局模式。截至目前，中国建筑已与北京、上海、天津、重庆、西安、郑州、武汉、湖南、贵州、新疆等国内近二十个省、市、自治区签订了框架协议，将成为新型城镇化建设的主力军企业。

浙江大学房地产研究中心主任贾生华表示，新型城镇化对房地产行业带来三个重大机遇：一是市民人数的扩张带来的机遇。十八大提出，要稳步推进农民在城市转变为市民的工作，我们要抓住这个机遇。二是城市服务业发展的机遇。我国工业化的高潮已经过去，工业化的水平远远超过城市化的水平。而城市化要让更多人成为市民的话，服务业必须要发展。服务业的发展就是第三产业，第三产业也需要房地产，这样就有大量的非住宅市场会有很大的机遇。三是城镇体系完善的机遇。大城市、中城市、小城市都要有发展，这里有更大的空间。

新型城镇化的模式选择

近年来，全国先后出现过各种新型城镇化的改革尝试，例如天津模式、成都模式、广东模式以及江苏模式和浙江模式。

成都模式：以大城市带大郊区发展成都模式。成都是典型的大城市带大郊区的发展模式。其主要做法是对土地确权颁证，建立农村土地产权交易市场，设立建设用地增减指标挂钩机制。以发展较好的区域作为起步点，确立优势产业，形成以市场为导向的产业集群。另外再配以农民的公共服务和社会保障，提高农民的生活水平。

天津模式：以宅基地换房集中居住天津模式。天津的小城镇发展主要又分为四种子类型：整体推进型、都市扩散型、开发拓展型和“三集中”型。其主要做法为乡镇政府主导的“以宅基地换房”，先解决搬迁农民的安置问题，然后通过土地集约增值的收益发展地区产业，解决农村居民的就业问题。将农民的集中居住与城镇化、产业化有机结合。

广东模式：通过产业集聚带动人口集聚广东模式。广东模式又可以分为两条主线：一是珠三角模式，即以乡镇企业和民营企业集中的中心镇为发展依托；二是山区模式，即围绕着县城，发展专业镇。珠三角模式的主要做法是通过产业集聚带动人口集聚，进而实现城市周边地区的快速崛起。

苏南模式：以乡镇政府为主组织资源苏南模式。苏南地区采取以乡镇政府为主组织资源方式。政府出面组织土地、资本和劳动力等生产资料，出资办企业，并由政府指派所谓的能人来担任企业负责人。苏南模式的主要特征：农民依靠自己的力量发展乡镇企业；乡镇企业的所有制结构以集体经济为主；乡镇政府主导乡镇企业的发展。

温州模式：以个体私营企业为主体温州模式。温州模式是以个体私营企业为主体、迅速发展为推动力的区域经济发展模式。在温州，当地政府扶持个体私营经济，这是改革开放后地方政府有了自己可追求的利益，利用本地区可利用的资源，发展地域经济的方法。

无论哪种方式的新型城镇化，都是坚持以人为本，用科学发展观来统领城镇化，使城镇化由过去片面追求城市规模扩大、空间扩张的模式转向提升城市文化、服务等内涵，实现集约高效、生态宜居、个性鲜明、城乡一体的城镇化发展思路。