房地产企业建安成本的控制要点

史帅力

【摘 要】房地产为人们居住和生产活动提供了物质基础和空间条件，它的发展更带动了相关产业的兴起和发展，在促进国民经济快速发展中功不可没。但是当下市场经济变化莫测，房地产行业竞争日益激烈，使得控制建安成本变得亟不可待。对此，本文简单阐述了房地产建安成本的概念，分析了加强建安成本控制的重要性，并针对建安成本的控制要点提出了几点策略，希望为房地产业顺利发展提供借鉴。

【关键词】房地产；建安成本；控制要点

【中图分类号】C29【文献标识码】A【文章编号】1672-5158（2013）07-0479-01

房地产作为一种稀缺性资源，在社会经济发展、城市建设和改善人居环境等方面的影响举足轻重，可以说是我国的基础产业和支柱产业。但是行业间的激烈竞争使房地产企业面临的形势更为严峻，如何降低项目成本成为重要课题，而建安成本在整个项目成本中比重最大、影响最深，因此有效的控制建安成本成为房地产企业生存和发展的一大法宝。

一、房地产企业建安成本概述

建安成本全称建筑安装工程成本，是指项目在施工过程中耗费的各种生产费用，主要由直接费、间接费、利润和税金组成。其中直接费用占主体，有原材料、零件、构配件等材料费用，基本薪资、补贴、福利费等人工费，修理费、燃料费、养路费等机械设备使用费。显而易见，建安成本是影响商品房价格的最主要的敏感因素，这正是房地产企业格外关注建安成本的根本原因，因此，在适应市场需求的情况下有效的降低建安成本与房地产企业的生存和发展息息相关。

二、加强房地产企业建安成本控制的重要性

1.提高房地产企业的市场竞争力

在激烈的竞争环境中，地价对房地产开发总成本的影响虽然不容忽视，但是它取决于同等条件下出价最高的开发商，不是每个开发商所能控制的，而建安成本是开发总成本中唯一的变动成本，贯穿于整个施工周期，在房地产开发总成本中占得比例最大，影响也最深远，因此，房地产企业通过控制建安成本，可以减少资金投入，不但在房价市场稳定时增加经济效益，还可以通过适当的降价，吸引更多的买房者，稳固和提升在市场竞争中的地位，同时又在一定程度上降低了因市场突变引起的风险。

2.促使房地产行业发展回归理性

近年来，我国房地产飞速发展，房价攀升，使得房地产市场处于高度亢奋状态，尤其是北京、上海等一线城市，不仅造成普通百姓买房难，甚至影响社会稳定。面对激烈的市场竞争，房地产企业会采取控制建安成本的措施减少成本投入以获取稳定收益，如果这项措施得以普遍落实，在市场规律的作用下，房价会逐步回落并趋于平稳发展，从而化解房地产泡沫，带动整个行业回归理性、回归民生，健康发展。

三、房地产企业建安成本的控制要点及策略

1.规划设计阶段

规划设计是项目的初始阶段，对于整个项目能否成功起着决定性作用，一旦该阶段的工作不到位，即使后期阶段通过及时改进和完善也是无法弥补的，越是首要阶段风险作用越大，因此必须要做好规划设计阶段的建安成本控制工作，主要包括以下两个方面：

①投资决策阶段

首先是对开发目标进行初步的可行性研究，确认具有一定的操作性之后制定详细的研究报告，此时应该考虑项目提出的背景、概况、市场环境、选址、技术需求、人员配置、建筑物的环保与节能、投资方案、营销方案、财务评价等，还要针对当下相关规定、市场价格、税收政策等，评估项目风险、偿债能力、盈利状况等，得出详细的可行性研究报告，为项目决策和设计提供资料和依据。

②设计阶段

首先是兼顾技术和经济的合理性，注重建筑物的节能环保功能，推行限额设计，要求设计单位充分考虑施工过程中涉及到的地下管线、障碍物、安全防护、临时占地等情况，合理分配投资限额，在满足功能的基础上将工程造价控制在投资限额内，若发现某项费用超过投资限额，应及时向上级反映并有效的解决问题。然后是设计施工图纸时应保持质量标准和造价标准的协调统一，加强图纸审核工作，并及时对设计后的钢筋及混凝土进行测算，若超出目标成本，应通过优化设计重新调整设计方案，尽量减少重大变更，降低设计造价。

2.施工阶段

①按规定严格进行招标工作

招标时必须坚持公开、公平、公正的原则，严格审查投标单位的资格和投标文件的质量，通过全面的比较择其优者，被选中的低价投标文件必须科学、合理并具有可行性。为减少招标者和中标者之间的扯皮现象，保证工程顺利竣工，双方应及时签订全面、细致、严谨的合同。

②加强合同管理工作

首先是合同谈判阶段，合同双方要在法律允许范围内明确各自的权利、义务和责任，保证合同的全面、周密和严谨，乙方要尽量争取最自己有力的条款，并根据实际情况及时补充具有法律效力的合同或协议；其次是保管好包括合同、补充合同或协议、会议记录、相关清单等合同文件，便于分析动态成本，并有针对性的控制造价；最后是做好索赔工作，企业在施工过程中不能避免意外情况的出现，合同文件又不能保证万无一失，在竞争日益激烈的情况下，建设单位只能借助反索赔保障自身利益，因此建设单位必须全面、细致的了解合同内容和实施情况，一旦承包商完成不了合同规定的内容，建设单位就可以及时向其提出索赔。

③合理设置施工流程

在安排施工顺序时，应充分考虑附属设备和配套设施以及大、小市政工程情况，确定它们能否与住宅工程同步进行，尽量避免因临时提供水、电、热而产生额外费用，还应尽量避免二次施工，以此控制施工成本。此外建设小区道路的时候，应提前分类铺设所需管道，以免完成道路铺设后再重新开挖铺设管道，使工期延长，施工方还可能因此向开发企业索赔，增加开发商的成本投入。如果施工过程中出现的情况不在合同范围内，需要对局部工作内容进行变更，应处理好工程需求和经济合理、投资节约间的关系，并及时完成洽商手续，但是必须在施工前进行洽商，避免因出现减项、漏项及变更记录等情况而引发双方矛盾。

④严格控制材料的价格和质量

房地产工程耗材量一般较大，如钢筋工程就占整个建筑成本的四分之一，而且材料的市场价格不稳定，一旦价格过高，就会导致建安成本大幅增加，因此必须密切关注市场材料的价格，并分析价格变动趋势，尤其是重大工程，选购材料时为保证价格合理，施工企业应与业主、监理单位同时参与采购，但要明确施工企业是责任方，再者应该在合同规定下，根据材料的质量和采购数量确定合理的价格，从而实现有效的控制建安成本。

⑤加强施工期间的审计工作

房地产企业应安排专业的高素质审计人员或者监理单位参与施工现场的监督，清除、及时了解施工内容、进度以及设计变更等，避免施工人员信口开河增加工程造价，同时采用科学的方法着重计算钢筋的工程量，严格控制造价，此外管理人员应及时收集、保存施工图纸、签证、报价、技术核定单等资料交予审计人员，进一步实现控制造价的目的，也便于日后的竣工审计工作。

3.竣工阶段

竣工阶段的建安成本控制主要包括两方面，一是工程结算，此时需要严格审查施工情况和施工图纸是否吻合，并具有相应的竣工验收单，对于变更的设计要有相应的图纸、单据和相关人员的签字、盖章，认真处理洽商签证和预算增减账目，重点审核材料价格和竣工调价，最后严格按照合同规定的结算方法和标准进行工程结算。二是结算审查工作，要严格执行审查制度和尾款会签制度，避免结算账目出现重项、漏项，确保结算质量。

结束语

综上所述，在激烈的竞争环境中，房地产企业必须适应市场发展的脚步，从自身条件出发，不断创新控制建安成本的措施，才能增强市场竞争力，得以稳定生存和长远发展。

参考文献

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