基于相对剥夺感理论的房地产市场公平研究*

王元华 张永岳

自1998年全面推进住房分配货币化改革以来，我国的房地产市场得到了快速发展，房地产投资额由1997年的3178亿元增长至2010年的48 267亿元，2010年全国商品房销售面积达到了104 349万平方米，人均居住面积由1978年的6.7平方米增到了2009年的28平方米，人们的居住水平得到了很大提高。同时，房地产的发展也带动了相关产业的发展，对我国的经济发展做出了重要贡献。但是，同时，房地产价格的飙升也超出了一般工薪阶层的承受能力。2010年全国商品房销售均价上升到了5034元/平方米，是1998年的2.46倍（陈佳贵等，2010）。2010年，中国人民银行对全国50个城市进行的2万户城镇储户问卷调查显示，75.5％的居民认为“过高，难以接受”（徐思佳，2010）。高房价已经远超出低收入家庭的支付能力。一个国家想取得基于社会安全的社会公平，必须解决好住房问题（nevitt，1977）。但房地产市场中的公平含义非常丰富，不同时期有不同的价值判断，无法从定量层面上进行衡量。目前，定量分析房地产市场的公平相关文献少之又少。基于此，本文在相对剥夺感理论的基础上，首次尝试实证分析我国35个大中城市房地产市场中的相对剥夺感。

一、从理论层面透析我国房地产的不公平现象

社会比较是不公平感的重要来源之一，公平感的形成更多地来源于社会的比较。行为经济学中有“参照依赖”和“损失厌恶”的结论：现实中人们按照某个参照点定义自己的“损失”与“获得”，进而根据“损失”与“获得”的多少来确定自己的效用水平（tversky，kahneman，1991）。个体不仅会同组织内成员比较，而且也同外部组织成员比较。simkin证实，行业标准的外部比较参照已经成为员工评价其报酬公平与否的基础（刘得明等，2008）。

thibaut和Walker（1976）提出了程序公平的概念，认为如果裁决的程序是公平的，不管最终的结果是否对自己有利，则结果公平感都会加强。Bies和Moag（1986）提出了互动公平的理念，认为组织越了解员工，则员工的公平感就越高。Greenberg（1990）认为互动公平包括人际公平和信息公平。人际公平是领导是否尊重员工，信息公平就是是否给当事人传达了应有的信息。对于不公平，马克思恩格斯认为权利是同提供的劳动成比例的，人由于天赋的不同，同等劳动获得的财富应当是不平等的。马克思认为，在过渡阶段，同等权利获取不同等报酬是一种不公平现象。

从以上理论回顾中，我们可以发现公平来自于社会比较，一定程度上反映了“不患贫而患不均”。要做到公平，不仅要程序公平，而且要分配公平，同时要注重与组织内人员的沟通，尊重他们的需要。

近年来房价高企不下，许多收入高的人得到了住房，在一定程度上促进了社会资源的优化配置，提高了社会效率，但买得起房子的人并不一定是最想得到房子的人，也并不一定是最需要居住场所的人。王蕾（2011）指出，人与人之间是平等的，公平的分配是根据个人可以理性控制的成分——一个人的选择而定，而不是按照人们无法控制的因素而定，还认为公平的分配要对市场中的运气作用加以修正。罗尔斯在其《正义论》中也认为正义的社会制度就是要消除运气等偶然性因素给人们带来的不平等。亚当·斯密（1972）也指出下层阶级生活状况的改善，对社会是有利的。

相对剥夺现象首先由美国社会学家Stoufer等（1949）在《美国士兵》一书中提出。他发现美军中升迁最快的人反而最心怀不满，因为这些人把军中地位高的人作为参照对象，觉得受到了剥夺。社会学家莫顿（Merton）（1968）对相对剥夺感进行了系统阐述，认为相对剥夺感是相对于某种参照系而形成的剥夺感，选定他人或他群作为参照物，将自己的利益得失与参照物进行比较，若认为自己比参照物得到的少，就会有不公平感产生。英国社会学家Runciman（1966）从经济学视角定义了相对剥夺感，系统地运用相对剥夺感来研究社会中的不平等现象，并把相对剥夺感区分为个体剥夺感和群体剥夺感。郭星华（2001）对我国居民相对剥夺感做了实证分析，认为某些社会群体之所以产生强烈的相对剥夺感，是由于受到了不公正的待遇。

根据个体及群体维度，诸多学者也建立了相对剥夺感的模型，主要有社会个体单维剥夺感模型、社会个体多维剥夺感模型以及社会群体单维剥夺感模型。学者付允等（2009）建立了社会群体多维剥夺感模型。单维主要是通过收入指标反映被剥夺感，多维是通过收入的货币指标和包括教育、权力等非货币指标。相对剥夺感模型的提出，为定量计量公平提供了一个很好的思路。下面主要通过相对剥夺感模型来实证分析我国房地产市场的公平与否。

在我国的房地产开发中，存在着许多不公平现象：

从土地出让来讲，土地出让是有年限的，使用土地要交土地出让金，土地出让金是若干年土地使用期的地租之和，本届政府获得的土地出让金，实际上是一次性预收并一次性预支了未来若干年限的土地收益总和。这对于后届政府或是当代及后代子孙来说，都存在代际之间利益关系的不公平性。

从拆迁过程来讲，“暴力”、“强拆”“钉子户”“自焚”等词语的层出不穷，也显示了拆迁中利益的不均衡现象。

从建设过程来讲，人们最为关注的经济适用房问题最为突出，经济适用房本是为了满足中低收入家庭的住房需要，但目前出现了许多乱象：一是很多地方经济适用房趋于高档化，个别单位打着经济适用房的名义建设高档住房，甚至建别墅项目；二是一些经济适用房既不经济也不适用，有的还以次充好；三是许多经济适用房离市区比较远，给人们的居住、工作和生活都带来很大的不方便，大大提高了低收入人群的居住成本；四是有的经济适用房价格较高，甚至比市场价还高；五是有的单位利用经济适用房政策变相集资建房；六是个别政府机关等单位获得批示，获得经济适用房项目，委托或自己成立开发公司，实施经济适用房项目的建设，建成后以远低于市场价的成本价对本单位职工销售，甚至个别家庭（夫、妻、子女）每人都拥有该性质住房。这不仅反映了权利不公平，规则不公平，还有机会不平等和分配不公，不仅挤占了国家保障住房资源，造成资源浪费和分配不公，达不到保障目标，还加剧了不同阶层人的贫富差距，带来了很严重的负面影响，造成了社会不和谐。

从分配过程来讲，由于目前保障性住房供应的不足，保障房覆盖范围还较小，保证不了每一个应受益人都应得到相应的保障，许多本应得到保障的人们也得不到保障。但实际中，一些不符合条件的人，如收入较高的人，甚至拥有多套房产的人通过虚假信息或是寻租等却有办法买到，还有很多经济适用房被掌握分配权的政府人员所占用。另外，许多地方保障房制度不完善，条条框框太多，准入、审查、监管等等都存在很多问题，把本应得到保障的人拒之门外，而申请到经济适用房的人，不去入住，违规租售，这些实质上都是保障房分配过程中的机会不公平、规则不公平和分配不公平等。

二、对我国35个大中城市房地产市场相对剥夺感的实证分析

目前，在我国房地产市场中，中高收入阶层购买商品房，许多中低收入阶层无力购房。为了保障低收入阶层的居住，国家实施了保障房建设项目，要求各地市建设保障性住房，为此，各城市也出台了相关保障房实施办法，规定家庭或个人收入低于一定标准下，才有资格申请到保障房。由于保障房数量有限，无购房支付能力的人群太多，导致部分城市保障房“僧多粥少”，保障房申请门槛较高，较高的门槛阻挡了许多支付能力弱的购房者。那么无力购房又不符合申请保障房的群体的多少在一定程度上体现了住房市场公平的程度。为此，可计算城市居民收入分布，计算无力购房又不具备申请保障房的群体数量，依据城市住房均价，采用社会群体单维相对剥夺感模型来分析相关群体被房价的相对剥夺感。

社会群体单维剥夺感模型由Elena等人（2007）构建。设Ai和Aj分别表示两个群体，群体相对于群体的平均剥夺感为：

这里x，y为群体Ai和群体Aj中的个体，其相应的收入分布函数分别为Fi（.）和Fj（.）。

我们运用相对剥夺感模型来进行房地产市场公平度量。低收入阶层的有政府保障房保障，但保障房数量不足以保障所有应保障的人群，各个城市保障条件也不一样。可以求出没有保障到的无支付能力的群体相对于具有支付能力的收入群体的剥夺感。该相对剥夺感越大，则保障房覆盖比例越小，市场越不公平。

1.Aj的确定。Aj本为有支付能力的群体，因，这里度量的为房地产市场的公平性，故以能够购买商品房的月收入下限表示，设Aj=C。设房价为P平方米，假设每人购30平米，首付三成，还款期为30年，贷款利率按7.05％，每月还款低于月收入的50％计算，则每月个人至少收入为0.2808P，该值为C。

2.Ai的确定。为无住房购买能力但又不符合保障房申请条件的群体。无住房购买能力是指月收入在C（0.2808P）元人民币以下。不符合保障房申请条件的是指个人或家庭月收入在当地保障房申请条件所规定的收入上限之上。表1中即为35个城市的保障房申请个人的月最高收入，按年要求的已折算到月，（一些城市规定申请上限是根据上一年的居民可支配收入确定，故本文的可支配收入均是2010年数据）。由于一些城市申请条件以家庭为单位，故每户按3人折算到个人每月收入。保障房均按经济适用房申请规定之条件。设保障房申请条件个人月收入之上限为a。则群体中Ai中个体的x∈（a，c），且服从Fi（x）分布。

3.收入分布函数的确定。对收入分布的估计通常有两类方法，一类是参数估计，即需要对分布函数或密度函数的形式先做出假定，然后利用数据对参数进行估计得到；另一类是非参数估计，利用特定的核函数来进行核密度估计得到。对于参数估计，实证中常用的分布有对数正态分布、伽马分布和帕累托分布等。程永宏（2006）认为稍加变形的Logistic比正态分布函数、帕累托函数和伽马函数能更好拟合中国城乡收入分布。

4.相对剥夺感的计算。根据社会群体单维剥夺感模型，Ai群体相对于群体Aj，由于Aj是一个固定常数c，则Ai群体相对于c求解剥夺感。Ai群体中个体收入x∈（a，c）。则剥夺感D（x）：

表1即为35个大中城市a和c。

表1 35个大中城市保障房申请要求个人月收入上限及具有购房支付能力的收入下限

根据上表数据，计算得出表2。

表2 35个大中城市相对剥夺感

从以上表中数据可以看出，近年来，一些房价上涨过快的城市，如深圳、北京、杭州的相对剥夺感较大；相比而言，房价上涨幅度较缓的城市，如石家庄、沈阳、贵阳、重庆、西宁、贵阳等相对剥夺感就较小。而近年来，住房保障的加快，包括上海采取共有产权制度等，使保障房申请条件放宽，则有助于减少房地产市场中的相对剥夺感。

三、相对剥夺感的影响因素分析

1.收入分布函数

基尼系数取决于收入分布函数，我国的收入分配函数一直在变化，且基尼系数一直处于上升态势（高劲，吴刘杰，2011）。根据近年中国统计年鉴，仍采用上述变形的Logistic分布函数拟合，则2004-2010年的收入分布函数曲线及密度函数曲线如下：

图1 收入分布函数曲线

图2 收入密度函数曲线

曲线形态同黄恒君等（2011）拟合的2000-2009年收入分布曲线相一致，总体上向右移动，收入水平提高，收入差距扩大。

研究发现，c（1）变化不明显，但c（2）变化明显，呈现逐年增加趋势，c（2）增加表示收入增加和收入差距扩大。经过计算，在其他条件不变的情况下，c（2）增加，相对剥夺感降低。主要是基于两个方面的原因：一是收入增加，人们的住房支付能力增强，则相对于房价来说，相对剥夺感降低；二是c（2）增加，两极分化现象降低，密度曲线更加平滑，不仅符合保障房申请的增加，而且购买其商品房的人也增加，恰恰落入x∈（a，c）的个体减少，故相对剥夺感降低。参照以前收入分布函数的变化，通过进一步研究，如果商品房均价及保障房申请上限不变的情况下，随着人们收入的持续变化，35个城市的相对剥夺感将在现有的基础上逐步降低。

2.商品房均价

商品房均价越高，人们具有购房支付能力收入下限越高，人们越买不起房子，则人们的收入相对于高房价来说，相对剥夺感也越大。因此，如果房价回落，则人们购买能力就越强，相对剥夺感就越小。通过计算表明，商品房均价降低，相对剥夺感也降低。住房均价降低10％，相对剥夺感比较大的一些城市，例如深圳、北京、杭州等相对剥夺感分别降低29.76％，26.66％，30.68％，而相对剥夺感相对较小的一些城市，例如石家庄、沈阳、重庆、上海等，相对剥夺感分别降低62.43％，64.56％，79.91％，76.95％。我们分析认为，由于低收入阶层分布密度较大，因此，商品房均价较高的地方，均价降低满足了一些高收入阶层购房需要，但处于低收入阶层的大部分人们仍然无法得到满足，故相对剥夺感降低较小。反之，商品房均价较低的城市，相对剥夺感降低最大。

3.保障房申请的人均收入上限

保障房申请的人均收入上限越高，则保障房覆盖的范围就越大，不符合保障房申请的又无能力购买商品的人群就越小。通过计算表明，符合保障房申请的人均收入上限越高，则相对剥夺感越低。符合保障房申请的人均收入上限提高10％，则深圳、北京、杭州的相对剥夺感分别降低6.72％，4.04％，8.55％，降低幅度较小。而石家庄、沈阳、重庆、上海分别降低48.02％，50.46％，69.20％，63.67％，降低幅度较大。

四、结论及政策建议

公平与效率是一个古老的话题，关于公平本身包含的内容和含义是非常丰富的，且都属于一种价值判断，主要以定性分析为主，且各时期及同时期价值判断有差异，对于定量分析公平存在很大的难度。本文基于相对剥夺感理论，以不符合保障房申请条件，但又没有支付能力购买商品房的人们为研究群体，本文从理论层面定量分析了房地产市场中的不公平。

本文的主要结论如下：

1.随着收入分布函数的变化，值逐年增加，收入密度函数右移且平缓，收入增加，符合保障房申请及购买商品房群体增加，相对剥夺感降低。按照我国收入分布函数变化综合考虑，随着时间的延长，其他条件不变的情况下，相对剥夺感逐渐降低。

2.城市商品房均价降低，将降低相对剥夺感，但各个城市降低程度不同，目前，剥夺感比较大的城市，诸如北京、深圳等，降低幅度较小；剥夺感比较小的城市，例如重庆等，降低幅度较大。

3.申请保障房收入条件上限提高，将降低相对剥夺感，但各个城市影响程度不同。同样的上限提高幅度，剥夺感比较大的城市，诸如北京、深圳等，影响幅度较小；剥夺感比较小的城市，例如重庆等，影响幅度较大。因而，保障房收入上限提高的政策设计，前一类城市应大于后一类城市。

4.对比商品房均价和申请保障房收入上限的同比例变化，商品房均价降低比保障房收入上限提高的效果要好，相对剥夺感降低幅度较大。

根据以上分析，我们得出以下几点政策建议：

第一，采取相应机制，调整地区发展的考核指标，规定地方政府解决住房问题的责任与义务，降低土地财政依赖性，保持房地产调控持续性，使房价合理回归。这不仅能降低相对剥夺感，减少社会不和谐，而且促使房地产市场合理健康的发展；对于满足基本生活条件的购房者，应采取降低贷款利息、延长贷款期限、放宽贷款条件、提供贷款便利等措施，建立解决住房需要的长效机制。

第二，应完善相关的法律法规，明确社会发展目标，澄清效率与公平的关系，从国家层面上制定高层次的住房保障法律，加大保障房建设的力度，多增加保障房供给量；排查摸底，界定好需要保障的人群范围，划分不同的保障人群类别，对于无收入增长潜力的要长久对待，而对于那些收入具有增长潜力的应帮助其暂时度过居住难题；保障房供应还应拉开层次，对接不同保障人群，探讨多种保障房类型，把一定形式的企业集资建房、小产权房、公房等纳入到保障房范围；努力降低保障房建造及运营成本，拓宽建设的融资渠道，发展多元化的投资主体，强化工程质量、进度、成本管理，既要保证保障性住房的质量，又要和保障功能相适应，杜绝豪华保障房，促使建造成本最低化，同时要把保障房以资产的角度进行管理，降低运行成本，既能减轻政府负担，又能降低保障群体的居住成本；同时，根据保障对象，提高保障房申请的收入上限，扩大保障房覆盖的范围。

第三，建立健全人们收入的正常增长机制，多渠道提高人们的收入水平，避免两极分化，特别是着重增加低收入者收入，提高低收入者的住房支付能力；努力降低住房保障群体的居住生活成本，提高保障房的规划设计水平，科学选址，合理布局，把保障性住房安排在交通便利、基础设施齐全的地段，增加商品住房小区内配建保障性住房的比例，使被保障人群生活工作便利、成本降低；对于购置性保障房，使投入资金购买保障房的人群，享受到一定比例的房产增值收益，在城镇化进程中，才能使人们一步步改善居住条件，形成住房过滤机制；完善保障房的退出机制，引导、鼓励和帮助保障对象当收入条件改善、具备了一定经济能力后自然退出。

第四，在保障房建设、分配、管理过程中，完善保障性住房分配、使用的公平机制，严格审查保障性住房的准入资格，严禁向不符合保障条件的家庭供应保障性住房，严格设计交易时的收益调节，消除超额牟利空间，要做到权利公平、机会公平、规则公平、分配公平，降低不公平现象发生。

作为首次以相对剥夺感理论并结合保障房和商品房价格来研究房地产市场的公平，本文的不足之处及需要进一步研究之处主要在于：首先，仅仅是从收入层面上定量探讨了公平性，由于公平牵涉价值意识，故无法定量分析其他价值层面上的公平性；其次，本文在研究过程中，探讨某些因素对相对剥夺感的影响时，假定了其他条件不变，事实上，其他条件，诸如房价都在发生着大的变化，因此，本文没有分析现在和以前的相对剥夺感的大小，没有研究房地产市场中的不公平性的变化；再者，由于前些年经济发展快，收入分布函数变化较大，在以后的发展中，收入分布函数的特征可能与以往有很大差异，在此情况下，有必要继续深化将来的房地产市场中的相对剥夺感；最后，本文采用我国的收入分布函数来定量分析35个大中城市的相对剥夺感，由于各个地市的收入情况不同，收入分布函数可能差别较大，因此，相对剥夺感可能会差别很大。总之，上述方法虽然还存在着一些不足，但从理论层面上为度量房地产市场中的公平提供了一种方法。

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