房地产市场调控政策的综合效应研究

吴 艳 王佑辉 鲍俊升

自2003年以来，国家连续不断地出台了一系列房地产市场调控政策。每一轮房地产市场调控都是各种调控措施综合运用下的全面调控，是一套“组合拳”，根据管理学系统理论原理，“组合拳”政策的综合效应要大于各调控政策单独发挥的效应之和。但是，对于房地产市场调控效果的综合评价却还没有一套科学合理的指标体系。基于此，本文将对房地产市场调控政策综合效应评价指标体系和方法进行探索，意在从整体上对房地产市场调控效果进行分析评价，为房地产市场监督管理提供参考和借鉴。

一、房地产市场调控政策及其效应研究回顾

针对我国房地产市场在发展中暴露出来的突出问题，中央从2003年开始对房地产市场进行调控。按照调控政策的方向，大致可以分为三个阶段：第一阶段，2003年到2008年8月的紧缩性调控，目的是为了抑制房地产市场投资过热，控制房价过快上涨，调整不合理的住房供应结构等；第二阶段，2008年9月到2009年末，我国房地产市场受2008年下半年全球性金融危机的影响，这一时期整个房地产市场在低迷中徘徊，中央调控政策由紧缩向宽松转变，以刺激房地产市场的发展；第三阶段，2010年初到现在，针对前两轮调控后房地产市场现状，政府出台了一系列“组合拳”政策，拉开了2010年房地产调控大幕，“有保有压”、“重在稳定”是这轮调控政策的主要基调。纵观以上三轮调控实践，我国房地产市场是在反复波动与反复调控中发展，这期间国家对房地产市场调控力度之大，出台政策之多，是历史少见的。

我国房地产市场调控历经数年，调控的成效成为社会各界广泛关注的焦点，由此引起的对房地产市场调控政策效应的研究也相当多。从目前已有的研究成果来看，尽管各类研究成果从不同方面和角度对房地产市场调控效果做过分析评价，但主要集中于单一指标评价或对单个政策的评价，大多是简单的总结概括，缺乏将这些单方面评价综合起来的研究。这就导致由于分析的侧重点和分析方法的差异，不同学者对我国房地产市场调控效果的判断存在着较大的争议。

二、房地产市场调控政策综合效应评价指标体系构建

1.指标体系的设计思路

房地产市场调控的基本目标是保持房地产市场价格相对平稳，供求总量基本平衡，产品供应结构与每一时期的实际需求相协调，加大住房保障力度，保证社会公平，努力改善居民的住房状况，满足大多数居民的住房需求，促进房地产业与国民经济协调发展，实现整个房地产业的健康可持续发展。对于房地产调控效果的评判，不能只看房价，应该建立一个综合的评价指标体系，对政策效果进行全面整体的研究。房地产市场调控效果应该从调控的目标和调控的结果中进行对比分析，看最终政策执行的结果是否达到了调控的目标，或者是在多大程度上达到了目标。

2.指标体系框架构建

基于以上分析并考虑房地产市场调控政策综合效应，评价指标体系的设置应遵循综合性、科学性、可操作性、层次性、可比性等原则，本研究对房地产市场调控政策综合效应评价指标设计如表1，本评判指标体系由4个层次共11项指标构成，分别为目标层、准则层和指标层：（1）目标层：单一目标层，即房地产市场调控政策综合效应评价。（2）准则层：准则层的设计直接关乎评价结果的科学性。根据我国房地产市场发展现状和房地产市场调控的实际来确定准则层，选取了房地产业同国民经济协调关系C、房地产市场供求平衡状况E、房地产产品供应结构状况S和居民住房水平情况L四个准则层。（3）指标层：在准则层的基础上，考虑从各方面全面反映相应的准则，进一步将这些准则细分，共选取了11个具体指标。

表1 房地产市场调控政策综合效应评价指标体系

3.指标释义

（1）房地产开发投资增长率/实际GDP增长率：房地产开发投资增速与GDP增速之间的关系，反映房地产投资冷热程度。针对我国房地产投资过热的现象，这一指标应小一些较好。（2）房地产贷款余额/金融机构全部贷款余额：这一指标从金融的角度反映房地产投资开发和购买活动状况，这一比例越高，商业银行金融风险越大。我国不断地对商业银行的存款准备金率进行调整，缩紧“银根”是我国对房地产业调控的一项重要手段，随着调控政策的实施，这一比例应该有所下降。（3）房价收入比：平均房价与户均可支配收入的比值，这一指标反映房价与居民购房能力之间的关系。（4）商品房销售价格增长率：价格是当前市场供求作用下最直接的外在表现，商品房销售价格的波动，直接反映了房地产市场供求平衡状况。（5）商品房销售价格指数/房屋租赁价格指数：反映的是出售房与租赁房之间的一种供求平衡关系。本研究中价格指数均采用环比指数。（6）商品房销售面积/商品房竣工面积：商品房已销售面积代表市场需求，竣工面积代表市场供给，反映了房地产市场供求关系。（7）住宅建设面积/所有商品房建设面积：反映的是房地产市场调控后商品房市场供应结构的变化，体现了调控的效果。（8）别墅高档公寓建设面积/全部住宅建设面积：通过别墅高档公寓占住宅建设面积的比例变化情况，体现调控政策对住房结构调节是否有效。（9）90m2以下住宅投资/住宅总投资：从投资资金的角度反映调控政策对普通商品房供给的影响情况。（10）经济适用房建设面积/住宅建设面积：经济适用房作为保障性住房模式之一，它的建设面积在住宅建设面积中的比重，体现了政府对保障性住房的投入的力度大小，在一定程度上也体现了住房的社会公平性状况。（11）人均住房面积增长率：反映了城镇居民住房水平的变化情况。房地产市场调控的最终目的是要保证“居有其所”。

三、房地产市场调控政策综合效应评价的方法推荐

房地产市场调控政策综合效应评价指标体系设定之后，接下来确定各指标的权重是关键。在多指标综合评价中，确定权重的原始方法大体分为两种：一是主观赋权法，此法多采取综合咨询评分的定性方法确定权重，如层次分析法、德尔菲法、综合指数法等，这种方法容易受评价者个人经验和偏好等人为因素的影响，夸大或降低某些指标的作用，评价结果随意性较大，虽然这类方法研究比较早也比较完备，但目前使用得较少。另一种是客观赋权法，此法的原始数据是由各指标在评价单位中的实际数据形成，它不依赖于人的主观判断，因而，此类方法客观性较强，目前应用得比较多，如因子分析法、主成分分析法、均方差法等。由于均方差决策法具有计算简便且客观准确等优越性，本文基于多指标下采用均方差决策的方法，评价房地产市场调控政策的综合效应，具体方法和步骤如下：

1.指标无量纲化处理

设多指标综合评价问题中方案集为A=｛A1，A2，…，An｝；指标集为G=｛G1，G2，…，Gm｝；方案Ai对指标Gi的属性值为Yij（i=1，2，…，n）；j=1，2，…，m）；Y=（yij）n×m表示方案集A对指标集G的“属性矩阵”，俗称“决策矩阵”。通常，评价指标有“效益型”和“成本型”两大类。“效益型”指标为属性值越大越好的指标；而“成本型”指标为属性值越小越好的指标。根据我国房地产市场目前状况和调控的实际，在房地产市场调控政策综合效应评价指标体系中，房地产开发投资增长率/实际GDP增长率C1、房地产贷款余额/商业银行全部贷款余额C2、房价收入比C3、商品房销售价格增长E1、商品房销售价格指数/房屋租赁价格指数E2、别墅高档公寓建设面积/全部住宅建设面积S2，这6个指标为“成本型”指标，其余均为“效益型”指标。

一般情况下，不同的评价指标往往具有不同的量纲和量纲单位，为了消除量纲与量纲单位的影响，在决策之前，应首先对原始数据进行数据无量纲化处理。无量纲化处理的方法很多，根据所选择的评价方法的需要，选择适当无量纲化处理方法。本文采用规格化变换对数据进行无量纲化处理：

对于效益型指标，令

对于成本型指标，令

其中Zij是i方案j评价指标的无量纲化值，yij是i方案j评价指标的原始值；yjmax、yjmin分别是各方案j指标的最大值和最小值。

表2 各指标无量纲化值*

2.指标权重的确定——均方差决策法

本文选用的均方差决策法是确定权重的一种客观的赋权方法。这种方法的基本原理为：各指标相对权重系数的大小取决于在该指标下各方案属性值的相对离散程度，若各方案在某指标下属性值的离散程度越大，该指标的权系数也越大，反之，该指标权系数应越小。

这种方法的基本思路是：以各评价指标为随机变量，各方案Aj在指标Gj下的无量纲化的属性值为该随机变量的取值，首先求出这些随机变量的均方差，将这些均方差归一化，其结果即为各指标的权重系数。该方法的计算步骤为：

（1）求随机变量Gj的均值：

（2）求Gj的均方差：

（3）求指标Gj的权重：

其中，E（Gj）是j指标的均值，F（Gj）是j指标的均方差，W（Gj）是j指标的权重。

表3 各指标的权重

3.计算综合评价值

各准则层对于目标层的贡献都是一样的，将各方案的无量纲化值与对应的指标权重求积，逐层汇总即得到最终房地产市场调控效果综合评价值：

表4 房地产市场调控政策综合效应各准则层分值

表5 房地产市场调控政策综合效应各准则层分值

图1 我国房地产市场调控政策准则层趋势

图2 我国房地产市场调控政策综合效应曲线

四、房地产市场调控政策综合效应分析

1.调控政策综合效应评价值整体呈上升趋势，但有一定波动性。从综合情况来看（如表5、图2），2003年以来的调控政策综合效应评价值整体上呈上升趋势，尤其是2009年以来，调控政策综合效应评价值保持逐年稳定上升，这一整体趋势与我国不断吸取经验教训，加大政策调控力度，综合运用各种调控措施全方位进行调控是分不开的，同时由于调控政策本身的不足和执行的效率，以及受到我国乃至世界宏观经济环境的影响，2003年以来的调控政策综合效应仍表现出一定的波动状态，说明我国的房地产市场调控政策在调节房地产市场过程中发挥了一定的积极作用，但这些政策执行的效果并不是十分理想。

2.房地产业同国民经济协调关系评价值值波动较大。从各准则层情况来看（如表4、图1），房地产业同国民经济协调关系（C）从2003年到2006年评价值基本是平稳的，但在2007年和2008年间出现了较大的波动，之后2009年和2010年连续下滑，到2011年评价值又有所回升，这一波动说明房地产调控在协调房地产业同国民经济关系方面的效果是不明显的。

3.房地产市场供求平衡状况评价值保持上升趋势。房地产市场供求平衡状况（E）评价值除了在2009年有较大幅度下降外，整体上评价值保持着上升趋势，说明房地产市场调控在调整房地产市场供求平衡方面的效果较为明显。

4.房地产产品供应结构状况评价值曾呈现整体上升趋势。房地产产品供应结构状况（S）的评价值从2003年到2011年整体上表现出上升趋势，尤其是自2008年以来评价值较快上升，表明近几年调控在调节房地产供应结构方面起到了一定的效果。

5.居民住房水平情况评价值呈现下降趋势。居民住房水平情况（L）评价值近几年表现出下降趋势，且一直处于波动之中，说明房地产调控在改善居民住房水平方面的效果并不显著。

我国的房地产市场调控政策在改善供求总量和供求结构方面的效果较为显著，说明在我国房地产市场发展的过程中，始终把握住了“供求平衡”、“结构合理”这一基本市场规律。但是，调控政策在协调房地产业同国民经济的关系、改善居民住房状况方面的效果并不明显。调控政策的综合效应并没有完全显现出来，房地产市场调控需要继续进行。

五、提高房地产市场调控效果的对策建议

1.建立中央政府调控政策在实施过程中的监督、检查、惩罚制度。在房地产宏观调控的过程中，通常是由中央政府出台调控措施，由地方政府执行。中央政府制定宏观调控政策主要考虑整体利益，而地方政府主要考虑自身局部利益，这种差异的存在往往使得调控政策由中央到达地方的过程中发生“过滤”，在相当程度上，使得宏观调控流于形式，调控效果大打折扣。因此，中央政府出台政策后，必须加强对地方政府落实调控政策情况的监督和检查。要对地方政府的“过滤”行为进行严惩，确保中央调控政策目标的实现。

2.确定地方政府在房地产市场调控实施中的主导地位。地方政府是房地产市场调控政策执行的主体，应该确定地方政府在房地产市场调控中的主导地位，提高地方政府落实宏观调控的积极性。首先，房地产市场调控政策由各地方政府根据区域房地产市场的实际情况来制定，然后报送中央政府审批，改变以往由中央政府向地方政府下达任务的方式；其次，改善地方政府的绩效考核体系，改革地方官员的核标准，在考核标准中减弱GDP、城市化率等经济指标，增加中低收入居民住房情况等民生指标，将房地产市场调控效果纳入地方政府绩效考核；再次，降低中央政府经济发展规划的集权性，中央政府应尽量避免规划全国性的经济增长点，应鼓励地方政府根据自身特色，制定本地区房地产发展的可行性方案，寻求适合自身的经济增长点。

3.不断调整和改进调控措施，建立全面长期的调控机制。房地产市场调控不是朝夕之功，应该建立全面长期的调控机制。我国房地产市场调控一直都是在“波动-调控-波动-调控”的循环之中发展，调控政策多、密集度大、分布领域广，但是效果不佳。造成这种局面，一方面是由于出台的调控政策没有得到有效的落实，调控效果大打折扣；另一方面则是由于调控手段和措施本身的缺陷和局限，导致调控效果不尽如人意。反思和总结过去的调控经验教训，需要在原有调控政策的基础上，根据市场变化，不断地去调整和改进调控的措施，建立全面、长期的调控机制，确保调控的良好效果。

4.严抓住房保障制度，让“保障”名副其实。目前，我国大部分区域已经建立了包括廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房为主体的住房保障体系，随着保障性住房的大量开发建设，这些住房确实能改善一些群体的住房需求，调节供求矛盾。但事实是，需要保障性住房的群体却没能住上保障性住房，而那些不符合保障性住房的群体却被“保障”上了。当前住房保障制度需要亟待完善，首先，要严格其进入和退出机制，让保障性住房真正惠及民生；其次，地方政府既要管建，还要管建后的分配与监管；再次，要根据区域社会经济的实际情况，不断调整保障性住房的准入门槛，让更多的中低收入者享受到保障性住房的政策，让“保障”名副其实。

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