二三线城市的产业园区机遇

产业园区是与新兴成长行业共同发展的房地产开发模式。在包括新一代信息技术、生物技术和清洁能源等在内的"十二五"规划战略性新兴行业需求的支撑下，产业园区将强势扩张。

二、三线城市发力

仅在5年前，产业园区对于中国新兴城市来说还是一个相对新鲜的概念，当时产业园区多数位于上海、北京和深圳等一线城市。今天，在对高规格、低密度的办公空间强劲需求的推动下，中国新兴城市开始大力兴建产业园区。成都、大连、苏州和杭州成为市场的先行者。

产业园区的兴起最初是受传统高科技产业需求的驱动，而后随着中国产业链的升级，产业园区开始服务更广的行业领域。随着内外资企业不断增加研发投入，建立全球和地区研发中心，对于产业园区的需求大大提升。中国已成为继美国之后的世界第二大研发市场，并计划将投入研发领域的费用比重增加至GDP的2.2%。中国政府同时还在积极地推动业务流程外包和知识流程外包业务，这也将成为产业园区的主要需求来源。

至关重要的是，产业园区市场紧紧依托"十二五"规划中重点扶持的优先发展行业，尤其是生物、新一代信息技术（宽带、互联网安全）、新能源、清洁能源汽车、环境保护、航空和电信等。这表明未来五年产业园区市场将有强大的需求基础。

下一波入驻产业园区的企业将重塑未来产业园区的发展蓝图和竞争格局。目前，成都、大连和苏州等位于领先地位的城市仍将继续蓬勃发展，但增长最快的城市将会是产业园区选址的下一级市场——如重庆、西安、武汉、沈阳、郑州和无锡——这些城市拥有坚实的制造业基础、强大的地方政府支持和优质人才。

数 据

1300万平方米

目前中国的国际标准仓库（包括一线城市）总存量仅有1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平。

物流地产：一个尚待开发的市场

尽管中国的物流业在近几年取得了蓬勃的发展，但是物流地产的发展却相对滞后，中国新兴城市50强也因此面临着优质物流仓储空间供应短缺的问题。这个市场具有超乎寻常的长期增长前景，完善的交通设施、零售业的扩张和制造业向内陆的转移都将促进物流地产市场的发展。

高效的物流系统是中国经济发展和现代化建设的重要支柱。中国是世界制造业中心和贸易中心，其高速发展的国内市场、迅猛增长的零售业、方兴未艾的电子商务和产业链上移均表明中国物流地产市场的无限增长潜力。

交通运输设施建设获得大量投资，尤其在公路和内陆水道方面，极大地加强了中国西部和中部地区城市间的联系。

在政府政策引导和市场力量的双重作用下，制造业基地从沿海向内陆城市转移，较低的运输成本使得企业可以利用内陆较低的劳动力成本。值得注意的是，内陆城市如重庆、成都均创下出口贸易增长的最快记录。

随着制造业、零售业和第三方物流公司建立区域配送中心，一线城市以外的物流网络逐渐完善。

虽然物流仓储市场存在巨大的发展潜力，但市场未被充分开发且供应严重不足成为长期制约物流地产市场现代化的一个阻碍。在中国大多数城市中，物流仓储市场仍处于初期开发阶段，表现为物流仓储设施质量低、由本地开发商主导。

目前中国的国际标准仓库（包括一线城市）总存量仅有1300万平方米，仅相当于美国波士顿一个城市的水平。且其中的60%位于一线城市，以上海-苏州地区为核心的长江三角地区占据很大比例。该地区是成熟的制造业基地和全国最大的零售市场，同时地方政府日益重视物流产业的价值，大力推进物流基础设施的更好开发。

到2015年，符合国际标准的仓库总体量有望提升至2000万平方米，但这些增长将主要来自现有的主要物流中心城市。中国新兴城市50强中的许多城市（尤其是华北、华南和西部城市）仍将处于优质设施供应匮乏的状态。

市场活动中心转向中国内陆

虽然物流地产市场发展潜力巨大、机会众多，但土地供应的匮乏将会继续限制物流地产市场的发展。许多城市过高的土地价格迫使开发项目更倾向于高附加值的产业而非物流业，尤其是在北京、上海和重庆等地。

在今后的十年中，物流市场活动将开始向中国的中、西部城市转移。 成都将成为最大的内陆物流中心，其物流市场正在经历蓬勃的发展。我们预计成都将迅速晋升为一级物流中心 。

基于对基础设施建设、商业开放度、经济规模、经济增速和零售商活动的综合分析，物流市场 最具增长潜力的城市包括：

新兴的一级物流中心——成都、重庆、武汉和沈阳——大型经济中心、坚实的制造业基础以及快速完善的基础设施。

新兴的二级物流中心——长沙、郑州、合肥和西安 同样拥有高速增长前景，但这些二级物流中心的发展将落后于一级市场。

而一线城市周边的物流中心正在崛起。由于一线城市的土地成本高、土地供应紧张，尤其是北京，一些战略性物流中心正围绕在这些城市的周边形成，而这种趋势将随着物流市场的成熟而加速凸现。典型案例包括：位于河北省的廊坊，在北京和天津间的高速公路线上占据战略要点。普洛斯、嘉民、宝湾和唯度投资等开发商纷纷进驻廊坊。廊坊为众多服务北京的公司或寻求建立中国北部配送中心的公司提供了发展空间。

昆山正逐渐发展成为上海和苏州之间的重要物流中心，这主要得益于昆山位于连接两城的高速公路和高铁线上。进驻的开发商包括嘉民、普洛斯、维龙、平谦、宝湾和益商等。

在2009年出版的《中国新兴城市40强》报告中，我们将天津评定为二线城市中表现出众的物流市场。三年过去了，天津如今已发展为与一线城市并肩的一级物流中心，成功担当起渤海湾/北京地区物流中心的角色。

苏州、南京和港口城市大连、青岛、宁波已经发展成为重要的二级物流中心。港口城市主要由出口驱动，有近半数的物流仓库面积位于保税区内。