工业物业租金上涨需求明显

中国人工成本，税收及土地价值的猛增导致企业重新考量中国是否依旧是制造业理想选择。中国具备可靠的供应链、高质量的基础设施、成熟的市场以及相对宽松的商业环境，尽管制造业成本上升的压力增大，但中国大的制造业环境相对其他亚洲国家仍具备优势。

展望未来， 中国将在全球制造业链中越来越重要，我们预计中国将保持其竞争优势并且凸显其亚洲制造业中心的地位，而产业地产、园区地产、工业地产也将呈现蓬勃的发展态势。

高速发展

显而易见，亚洲地区将继续保持其在全球发展中的重要性，但企业地产决策者将如何应对这一地区显现出的挑战，却是更为明显的问题。城市快速扩张、城镇化进程显著加快，导致亚洲各国家不断增长的国内消费需求将导致市场渠道与终端用户的激烈竞争。随着中产阶级的壮大，中国二、三线城市的重要性与日俱增。随着城镇化进程进一步加速，预测截至2030年，中国城市人口超过100万人的城市总数将从现在的60个增至220个。

身处于发展减速地区的企业，其市场份额将在全球激烈的竞争中迅速削减。企业地产管理者需要对此做好充分的应对准备，最重要的是预见企业的发展需求。在亚洲地区投资地产将面对一系列特殊风险，投资于不同的亚洲国家所面临的风险也大相径庭。无论在亚洲哪个国家投资地产，相比于投资西方市场都将经历更长的时间与过程。因此，企业地产管理者应在投资前针对自身企业考虑一些问题，比如将来是否有扩大制造工厂面积的计划？为保证扩张不受限制，未来预计扩大的面积是否应提前购置？

根据高纬环球最新的工业地产市场特别报告显示，在过去十年里各个国家在国际制造业的产出占比发生了巨大变化，老牌工业国家制造业的地位已经被发展中国家所代替。联合国工业发展组织近期的报告显示，发展中国家在全球制造业中的占比由2000年的20%上升到2011年的33%。

数 据

3%3

联合国工业发展组织近期的报告显示，发展中国家在全球制造业中的占比由2000年的20%上升到2011年的33%。

二、三线城市要做好准备

过去十年中，中国迅速发展成为一个成功的海外制造业中心。2011年中国制造业产出占了发展中国家制造业总产出近一半，成为继美国之后的第二制造业大国。随着基础设施以及国内市场的飞速发展，我们预测中国将保持其亚洲最佳制造业中心的角色。相比于其他亚洲国家，中国自2007年以来已经吸引了更多的外商直接投资。

在过去的相当长一段时间，企业的房地产投资大多集中于上海、北京这种中心城市。但由于上述发展趋势，企业地产管理者要做好对二、三线城市的土地投资的准备，更需要及时与公司决策者讨论在这些地区地产市场的解决方案。 尽管二、三线城市的重要性不断增加，但这些地区的地产市场仍不成熟，且呈现出与上海、曼谷和孟买不尽相同的挑战。

然而，尽管大量农民工从内陆地区进入沿海城市，用工荒的新闻仍然不绝于耳。而更为突出的问题是，人力成本——尤其在主要沿海制造业中心地区——正持续快速增长。伴随着房地产价格激增以及公共事业费用增长，中国面临越来越大的成本压力。通货膨胀日趋明显，各地最低工资也在上升。

2011年日本地震以及海啸造成的供应链中断，折射出多元化已经成为生产制造过程中一个越来越重要的因素。全球性制造企业往往受到关键部件供应短缺带来的不利影响。由于在日本生产的零部件缺乏，丰田、本田、通用和日产汽车公司不得不限量生产一些型号的汽车。很多生产企业也注意到，其他国家在供应链管理，生产制造规划以及产品质量等领域都落后于中国。

仓储物流推动工业地产发展

不够完善的基础设施一直是亚洲许多国家的关键问题。这些问题给工业生产效率带来了负面影响，不仅大大削弱了人均生产效率，节约的成本也在很大程度上被抵消。很多制造企业仍保留中国作为其制造业核心，但开始尝试其在亚洲市场的选址。

可以预见，亚洲地区其他国家将继续加大基础设施建设与供应链生产的发展，因而从制造成本角度将与中国形成竞争局面。但是中国资源丰富，国内消费水平快速增长，供应链发展成熟，这些因素都确保其在相当长一段时间将继续保持全球制造业中心的地位。

平均每小时人工成本（2012-1016年数据为预测值）

中国要保持全球制造业的领先地位，关键在于要充分利用其不断增加的高端人才，以及庞大的劳动力储备这两方面自身优势，以提升在全球制造业链中的价值。中国需要提高劳动力质量，来巩固其全球制造业的核心地位。不仅如此，提升在全球制造业链中的价值可以为中国确保其在稳坐全球主要生产基地的位置的同时获得高额利润增加砝码。虽然亚洲地区其他国家的生产成本比中国更低，但中国的高端制造企业拥有行业专家、高效的供应链以及高端人才这些无可比拟的优势资源。

在中央政府大力推进实体经济发展推动了产业地产的进一步升温。大型电子商务企业，例如京东、苏宁等对于仓储物流行业的需求也推动了工业地产市场的发展。相对于其他亚洲国家，中国有着完善的供货链和成熟的制造业水平，是主要西方国家海外制造中心。但不断提高的人工成本让中国作为制造中心的优势有所削减。工业地块的价格不断飙升，北京和上海需求旺盛，一些地块的价格比5年前上升了5至10倍。

高纬环球中国区产业服务部董事张纯明表示：“中国的工业物业市场将继续保持需求旺盛、租金上涨的局面，这一态势在北京、上海、成都、深圳重庆等城市表现得尤为明显。我们预计，今年市场会有更多对于工业地产的需求，而发展成熟、配套设施完善的工业园区将受到企业追捧。”