产业地产迎接黄金十年

本刊记者│方帅

国家的产业升级政策、地区拉动GDP的需求和住宅市场的持续调控，房企不得不转向更宽泛的房地产大领域。楼市调控以来，市场关注的目光已经从住宅开发转向商业地产，如今又慢慢转向产业地产。地产崛起新势力产业地产是以产业为依托，地产为载体，实现土地整体开发与运营的发展模式。

产业地产转型升级

随着地产与产业的联姻日渐紧密，产业地产被越来越多的开发商所看好。近年来，不但华夏幸福基业、联东U谷、北大资源等一批最先进入行业的企业继续在该领域开疆拓土，而且万通控股、富力等一批原本一直以开发住宅和写字楼为主的房企，也开始涉足产业地产。

产业地产开发最大的推动力来自于地方政府。相较于商业地产，产业地产的功能更全面，作用更突出。产业园区可以打造企业集群，提升城市形象，提高政府税收，提升企业竞争力等等。所以，对于一个城市的未来发展而言，打造产业地产无论是在经济发展、城市形象，还是在区域价值等方面，都有着明显的优势，政府当然欢迎这样的开发商。

传统商业地产和产业地产的最大区别在于目标客户不同，商业地产的客户是商家，而产业地产面对的客户是政府与企业。产业地产在发展模式上不同于其他开发商，追求的是经济、社会资源价值最大化，而不是企业价值最大化，其在将地产与其他资源整合的基础上，注重产业环境营造和软环境建设。

三大发展趋势

在产业地产领域，以物流园区、工业地产为主的形式最为吸引开发商的目光，其数量稳步增长，分布结构发生了变化，出现了转型升级的态势，增值服务有了明显的发展，同时也呈现出三个方面的发展趋势。

城镇化产生新需求，物流园区服务城市运行的作用日渐增强。随着城镇化进程加快和市区不断扩展，住宅、商贸、金融、饮食服务等第三产业的用地需求不断增加。原来的城市边缘区迅速成为中心区，原有的大型仓库、配送中心和货运场站等加速外迁。而新建设施具有一定的周期性以及土地资源制约，导致物流基础设施供需矛盾日益突出，仓储设施阶段性供不应求，对物流园区的需求将持续上升。

工业地产功能和业态日趋复合化

在我国综合交通运输体系发展中，物流园区逐渐成为多种交通运输方式的重要衔接点，是实现“最后一公里”的重要载体，是保障城市正常运行的重要支撑。物流园区作为物流大系统的重要节点，其服务城市运行、服务消费、服务产业发展的功能将不断增强。同时，土地资源稀缺带来的限制以及经济发达地区土地升值预期，促使城市内物流园区的系统布局呈现新的趋势。在经济发达区域，部分物流园区以企业总部集聚为特点，而将仓储、货场等设施实行低成本、郊区分散化布局，通过联动运行实现土地资源的最大价值利用和物流设施的功能发挥。

专业化服务是发展方向

产业转移和升级改变物流运行格局，专业化服务成为发展方向。在现代经济中，物流作为现代服务业，已成为经济增长的主要动力和现代化的重要标志。一个地区现代物流服务业的发展在一定程度上决定着其经济发展的速度和质量，影响其未来发展的潜力和在全国区域分工格局中的地位和作用。伴随着我国产业结构调整与升级，部分产业的生产将由沿海经济发达区域向中西部区域转移，客观上要求中西部地区对新一轮产业转移做好承接准备。

随着经济快速发展，部分经济发达区域围绕产业升级开始重点发展高新技术、生物医药等新兴产业，对物流服务提出了更高、更新的要求。开展高端物流服务，加强物流与商贸业、先进制造业、文化艺术等行业的服务联动，实现从传统运输、仓储服务向现代物流服务提供商、供应链集成商的转变已成为经济发达区域的重要发展趋势。同时，诸多数字化产品如图书、音像制品等领域，要求应用互联网和物联网等技术去支持整个物流服务链，并能够组织相关执行成员协同为企业物流需求提供高效服务。

在重大需求发生改变的形势下，物流园区专业化服务的提升成为未来重点发展方向。专业化物流服务综合成本更低、配送效率更高，更加贴近客户需求，已成为现代物流发展的方向。专业化物流的发展会推动物流园区向专业化领域渗透。可以预见，物流园区专业化发展将成为趋势，特别是依托诸如钢铁、汽车、家电、电子、食品冷链等产业集聚区的物流园区将会依靠稳定的市场需求，得到快速发展。