新宏观调控的想象空间

本刊记者│程磊

调控“重拳”

调控新政发布后的第一个交易日，沪深两市暴跌，市值蒸发近万亿元。其中上证指数下跌3.65%，创下最近19个月单日最大跌幅；深成指则下跌5.29%，创27个月单日最大跌幅。“招保万金”四大地产龙头股跌停，两市跌停个股75只，其中47只为地产股。

“国五条”细则出台，将改变整个房地产市场对于2013年的原有判断，调控的延续有可能使相当一部分购房者重拾房价回调的预期，观望情绪可能由此再度出现，市场活跃度将明显下降。业内人士指出，对于本次新政的影响，自2012年起始的一轮市场回升将被打断。

首先，限购进一步升级，明确了统一标准；其次，二手房的个调税，由交易总额的1%-2%，从严按差额的20%征收；第三，少数高房价城市，将提高二套住房贷款的首付款比例和贷款利率，上述三点具有新意。

全国政协委员、住建部副部长齐骥在“两会”期间对媒体透露，针对新的国务院调控的文件，近期会有详细的信息解读。而各地方的调控目标需要各地方政府制定并发布，预计三月底地方政府细则将会出台。

在房价还在上涨的市场背景下，国五条清晰的传递了一个信息：调控将从手段上转向，不同地区必将以差异化的政策对待，部分过去被透支的区域将付出沉重的代价。

从国家层面来看，与房地产有关的税收政策将趋于规范化。细则明确提出，要充分发挥税收政策的调节作用，并总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。其实从政府的整体调控思路来看，未来可能会更多使用税收手段，那么在此次针对房地产的交易环节进行高额征税后，房地产保有环节的调控手段——房产税，是否将因此而进一步扩大，甚至更严厉，目前看来趋势明显。众多业界专家也均认为，下一步政策很可能是针对多套房的持有者，征收房产税，而且税率有可能超过1%。

业内人士认为，从房价角度来看，去年下半年开始出现在各重点城市的房价回涨趋势将逐渐放缓，事实上自今年年初以来，在市场量价持续回升的情况下，相当一部分企业都处于对新一轮政策调控的忧虑之中，而本次新政正式落实之后，相信开发商层面对于未来行业走势将重新进行估量，虽然即刻降价跑量不会成为大多数选择，但未来几个月内房价总体回稳将是大概率事件。

预期管理

2月20日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作，会议提出的五条政策措施被称之为“国五条”。

其出台背景不容忽视，首先是在“两会”召开前夕，颇有为“定调”之意；其次，即将卸任的总理，主持这一新政，并提出“支持自主需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策”，说明了楼市调控政策的连贯性，不会因为领导班子的换届而有什么变化。

另外，从去年四季度起，一、二线城市房地产市场成交量快速回暖，房价也出现一定程度的反弹。尤其是今年以来，由于部分二手房报价大幅提高的个案被媒体广为传播，进一步强化了人们对房价上涨的预期，导致购房者情绪出现一定恐慌。“国五条”顺势而出，维持市场情绪稳定意图明显。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出，“国五条”正是通过预期管理来达到该目标。

中国房地产协会副会长朱中一认为，在市场出现过热苗头，以及供求关系继续紧张的情况下，重申坚持楼市调控，保持政策的连续性和稳定性，对市场心理将起到一定的影响，再次表明中央调控楼市的决心，有利于稳定当前存在的恐慌情绪。

可以说，“国五条”的出台与当前的房地产市场走势十分契合。2月22日，国家统计局公布1月份70大中城市房价数据，70城市的新建住宅价格指数平均环比上涨0.5%，新建商品住宅价格指数平均环比上涨0.6%，双双创下两年新高。房价“越涨越快”的趋势得以验证。其中一线城市的新建商品住宅价格上涨尤为突出，北上广深四城市平均环比上涨1.9%，达到该指数颁布以来的最高水平，二三线城市涨幅稍逊，也有部分城市的房价在下跌。

“国五条”照顾到了这种差异性，并没有出现全国性“一刀切”的具体政策，给各地根据本地区情况制定相应调控细则预留了较大空间。

国务院要求“各个直辖市、计划单列市和拉萨以外的省会城市制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，并建立健全房价工作的考核问责机制。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求其及时采取限购等措施。”地方政府被推到公众的监督之下。

这五条政策的表述，更像是本届政府房地产调控政策的重申与总结。很多人认为提出“扩大个人住房房产税改革试点范围”尚属首次。事实上，扩围已在市场意料之中，并且这一提法在其他很多场合的表态甚至文件中都有出现。这一次只是在中央层面给予“定论”，让部分仍旧消极的部分地方政府明白房产税改革是必然。

此次政策表述中，真正“震撼”的内容是：“我国正处于城镇化快速发展时期，短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变。”这是中央政府房地产调控数年以来，第一次在政策表述中明确肯定了部分城市“住房供求紧张”，并承认“短期内难以根本改变”。对住房供求紧张的城市，国务院明确知道是热点和中心城市。

事实上，承认热点城市和中心城市住房供求紧张，就是在承认区域发展不平衡，一线城市臃肿、三四线城市空城的问题；也是在承认社会公共资源分配不均衡和收入分配不公的问题。而这也将是进一步细化的调控方向，在手段上必然是“差异化”。

10年路径

从2003年至今的十年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控，2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”“国六条”“国四条”“国十条”“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则，其间，伴随着经济环境的起跌，调控政策时紧时松，调控手段时而偏市场，时而偏行政，但所有这些并未改变中国房价近10年来的总体上行趋势。

统计数字显示，10年间，全国城镇平均房价从2381元上涨到了5791元。

细心盘点房地产调控的十年，大致可以划分为四个阶段：

第一阶段，调控起步期（2002年至2004年）：以收紧土地供给和房地产信贷为主要手段，以抑制房地产市场投资过热为目的。

第二阶段，调控加码期(2005年至2008年上半年)：加码的手段以结构性调整为主，在抑制房地产投资过热的同时，提出“稳房价”的新目标。“国八条”、“新国八条”、“国六条”相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调节商品房投资性需求。

第三阶段，紧急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，政府政策全面转向，以楼市稳定来支持经济稳定，从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，甚至出台利率打折等购房刺激政策。

第四阶段，调控全面加码期(2010年)：“遏制房价过快上涨”或“促进房价合理回归”成为突出调控目标。“国十一条”、“新国十条”、“限购令”等号称史上最严厉调控措施相继出炉，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。

差异化限购？

作为首个回应的部级单位，国土资源部副部长胡存智在2月22日举行的全国房地产用地管理和调控工作汇报会上指出，要继续保持调控政策连续性和稳定性，增强调控的针对性，突出差异性。

中国家庭刚需历史变化情况

中国农业银行战略规划部最新报告称，2012年全国各省份经济增速普遍下滑，但中西部地区GDP增速明显高于东部地区。并且经济增速“东慢西快”的格局还将延续。

正是因为不同地区有不同的发展态势和要求，对政策的差异化需求明显。农行战略规划部分析师认为，“东慢西快”格局的形成主要是中西部地区还处于投资驱动经济的发展阶段，而东部地区近年来着力进行产业升级和转型。“2013年中西部地区政府的投资冲动依然远远超过东部地区，重大基础项目仍是地方政府投资的重点。

而随着地方政府换届初步完成，城镇化进程的推进，部分地方政府借新型城镇化之名，行过度投资之实。这又在不同城市有不同程度的体现，也需要差异化的政策进行纠错。具体到住房市场上，知名经济学者陈淮、资深行业人士链家地产董事长左晖也都在分析指出，不能忽视“良性的供求关系”。

市场目前普遍对限购的关注度最高。“房姐”的出现，一人多户口的曝光，官员动辄几十套甚至上百套房产被揭露，彻底击碎了刚需论，说明限购政策已经被变通和被愚弄。

住建部部长姜伟新曾提到过限购政策的退出时机：“一旦全国个人住房信息系统联网，和银行、税务等系统信息统一到一个平台，就不必再用限购这种行政色彩浓厚的办法来调节楼市。”去年6月底，住建部已基本完成40个重点城市个人住房信息系统联网。今年，有望形成覆盖全国的城镇个人住房信息系统。

限购政策能否退出，还取决于新的、有效的调控措施能否引入。巴克莱亚洲首席经济学家黄益平认为，在新措施能够引进来之前，政府希望避免两个极端，一不想看到房价大幅上升，二也不能接受投资大幅崩溃。

如果要在限购政策方面体现出合理的差异化，特大型城市限购可能是长期化和常态化的政策。但在二线、三线甚至四线城市，因为城镇化还在推进，限购可能也会相应取消。不久前，国家税务总局原副局长、中国注册税务师协会会长许善达接受媒体采访时建议，下一步，房地产调控政策应分三类实行，即保障性住房限价限购、普通住房控价控购、高档住房放价放购。