百亿身千亿梦

2013-08-22方帅

中国房地产业 2013年3期

关键词：万通销售额分化

本刊记者│方帅

是不是一定要在销售额上谋求突破才能生存？这是当前摆在大量百亿销售规模房企面前的思考题。

新近出炉的《2012年中国房企住宅销售排行榜》显示，房地产行业的集中度正在加强，领军企业和一般企业的差距正在被拉大。一般房企与“带头大哥”的差别是“102亿”与“1418亿”的区别，一般房企的销售额还不及“带头大哥”的零头。

种种迹象显示，房地产行业两极分化的局面正在加剧。千亿“带头大哥”遥遥领先，百亿房企销售增速迟缓。“强者愈强，弱者愈弱”，有专家认为，在房地产调控不放松的背景下，房企业绩分化现象将不断加剧，房地产行业两极分化格局将愈演愈烈。

今后两年将是中国房地产难得的发展黄金期，如何寻找新的发展机遇和业务增长点，成为百亿房企当前必须考虑的现实问题。

业内人士认为，随着新型城镇化战略的推进，未来房企的竞争，关键在于能够打造出符合这一发展战略的独特的商业模式。

百亿大军分化加剧

房地产企业百亿大军正在扩容，内部的销售业绩分化也愈发明显。

据中国指数研究院发布的排行榜，2012年共有53家房企销售额突破100亿元，百亿阵营再扩军。千亿房企由2011年的万科地产1家增加至万科地产、绿地集团、保利地产3家；逼近千亿者也有3家，中海、万达、恒大销售额均突破900亿元；越秀地产、建业地产、金隅嘉业、鲁商置业等房企，则首次进入百亿榜单。

观察2012年的房地产市场走势，由于前期大部分房企针对刚需采取了以价换量的销售策略，取得了良好的销售业绩。据统计，2012年1-11月，全国商品房销售均价为每平方米5837元，同比上涨6.63%，但增幅较去年同期下降 0.24个百分点。

值得注意的是，在2012年房企销售前50强中，700-900亿之间的企业出现空挡，500-700亿之间仅有华润、绿城，300-500亿区间仅有9家企业，高达30家企业销售额在100-200亿元之间。

其中还有合生创展、恒盛地产、首创置业、中粮集团、复地集团、合景泰富、金辉集团等多个企业，近年来销售额一直徘徊在100多亿元，增速并不明显。

一些中型房企还被远远甩在后边，甚至出现掉队的危险。2011年上榜的华侨城、新世界地产、方兴地产、中建地产、亿达集团等房企，已经跌出了2012年50强榜单。

“调控下，房地产行业两极分化格局越演越烈。”中原地产研究部总监张大伟称，已经公布三季度季报的房企呈现明显两极分化，万科招商等企业整体上涨，小部分中小型房企依然亏损。

有专家预测，楼市调控加剧了房企的分化，2013年房企业绩分化或将加剧。在数十个城市手握上百个项目的大房企，受调控的风险相对分散，企业发展相对稳定。但是对于大量的中小企业而言，或由于项目分布区域过于集中，或由于同期开发项目较少，受调控影响较大，业绩不稳。

一方面，销售额的增速分化较大。如华润增速达到40%-50%以上，而有些企业则表现出负增长，比如SOHO中国在去年上半年及2011年都在负增长。近两三年来，房地产开发企业业绩分化表现出不断加剧的趋势，营业能力的分化比销售额的分化还要明显，如中海近两年来一直是万科净利润率的两倍以上。

业内人士预测，2013年房地产市场发展整体会好于2012年，但是房企分化还会进一步加剧。

300亿-500亿区间企业

9家

在2012年房企销售前50强中，500-700亿之间仅有华润、绿城，300-500亿区间仅有9家企业，高达30家企业销售额在100-200亿元。房企分化趋势明显。

弱者愈弱的困局

对于业绩一直徘徊在100-200亿元之间的房企和业绩跌出50强的房企而言，如何摆脱弱者越弱的困局？

从2012年房企的销售增速来看，大中小房企的发展增速差距明显。一般而言，基数越大，增长幅度就会变慢，但是房企发展却呈相反方向。千亿房企平均增长速度为29.8%，其中保利地产2012年销售额同比增长39.3%，增长速度尤为突出；销售额在500-1000亿元之间的企业平均增长速度为28.0%；销售额处于100-200亿元之间的企业平均增长速度则为20 .5%。

商用物业万通地产开始向商用物业转型。采用“分段持有”策略：第一阶段从拿地到项目开工，通过二级市场招拍挂的方式拿到土地，图为北京CBD万通中心。

业绩增长一直表现疲软的房企代表，当属合生创展。这个早在2004年就成为全国首个迈过百亿销售门槛的地产公司，曾被万科集团董事会主席王石誉为“内地地产航母”，多年来的销售业绩却一直持续不前。2012年102亿元的销售额，与去年初定下的150亿元的销售目标相差甚远。

近些年，面对媒体对于合生创展销售规模多年徘徊不前的质疑，在多次业绩发布会上，合生创展一直回应“更注重利润”，“依靠土地产出价值的最大化，保证每个项目利润率的最大化”。

但是，即便有此说辞，仍难摆脱其发展迟缓的困局。2004年，万科的销售额是91.6亿元，合生创展的销售额达到100亿元；2012年，万科的销售额是1418亿元，合生创展的销售额是102亿元。鲜明的数字对比，体现了合生创展多年来不进而退的窘境。

另一家企业首创置业，业绩增速也不明显。相比2011年112亿元的销售额，2012年增加到了125亿元，增速不到12%。

还有一家企业方兴地产，2012年以110亿元销售额位列房企销售50强榜单第40位，但是在2012年50榜单中没有发现其身影。穆迪在去年3月将方兴地产的展望由稳定修订为负面。去年8月末又发布研究报告称，方兴地产2012年上半年的财务业绩疲弱，对其信用状况有负面影响。

转型还是深耕

面对数百亿和千亿销售额的强者，以及越来越大的发展差距，百亿规模的房企也在思索，是继续做大主业还是另辟新天地。

中国指数研究院报告认为，大房企通过把握市场先机、深耕核心城市和聚焦主流产品三个主要手段，将在2013年持续扩大销售优势。有专家也认为，今后两年将是房地产市场难的的黄金发展期。

2012年下半年，央企拿地情况尤为突出。据中原集团研究中心数据监测，去年9月至今，在中原集团监控的20个重点城市中，央企拿地共计32块，涉及总金额达365.37亿元。其中，拿地势头最为凶猛的要数保利，9月至11月，保利拿地12幅，总耗资192.14亿元。招商地产9-11月共拿地8幅，共斥资37.76亿元。

有鉴于此，大部分百亿房企也选择持续在房地产主业进行深耕。

以方兴地产为例。自去年年底以来，其先后在苏州、上海、北京市场砸下了23.2亿元、56.8亿元、35亿元拿地，而其总资产仅为100亿元。举债激进扩张，受到业界的质疑。从方兴拿地的情况可以看出，下一步其仍然会走北京“金茂府”高端产品的复制之路。

但是，虽然同处百亿阵营，但方兴毕竟是央企，具备着融资的绝对优势。相比较而言，如合生创展这样的民企则颇为矛盾。据悉，合生创展已选择向投资型企业转型，要从房地产公司过渡到投资控股公司。

还有一些企业在围绕房地产主业在寻找新的利润增长点，比如万通控股。

2011年万通控股全年合共实现营业收入48.18亿元，同比增长35.03%。但是净利润却出现较大幅下滑。万通控股选择涉足轻资产商业模式，主要的操作办法就是公司在拿地前夕就引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发。

一方面，万通地产开始向商用物业转型。采用“分段持有”策略：第一阶段从拿地到项目开工，通过二级市场招拍挂的方式拿到土地，如北京CBD的万通中心和Z3项目、上海万通中心、杭州万通中心、天津万通中心，拿地后通过产品规划、定位、设计等一系列专业流程，做好产品定型，再放到公司参与并控制的基金里，获得第一阶段的回报；第二阶段从开工建设到竣工交付，这个阶段在基金里完成，物业建设期的价值在基金那里得以实现；第三阶段，在物业建成之后，公司通过定向增发或收购的方式，把物业买回来持有经营。

另一方面，万通控股董事长冯仑运作的立体城市项目，其开发运作模式也是如此。

还有另一家西安房地产市场的民营龙头企业天朗控股，在成立12年后，也选择进行“第三次创业”。天朗控股董事长孙茵表示，未来十年，天朗控股将以多元化、产业化、跨区域的发展态势，全面转型升级，全力打造天朗控股“中国城市发展运营商”的新形象。