太阳城：探索养老12载

文│本刊记者 方帅 兰晓

作为国内首家以老年人居住为主的大型养老社区，北京太阳城从“吃螃蟹者”发展成为今天行业的“领跑者”，12年中所经历的是非成败，已成为后来者必会研读的一份“参考书”。

当前，无论从我国老龄化的社会需求来讲，还是从地产行业发展的趋势来讲，养老地产都迎来了投资热潮。

但是，运营模式不清、回报周期太长、缺乏政策扶持、空置率太高、土地价格偏高等等问题，仍然是意欲发展养老产业的城市和投身养老产业的企业绕不过去的“心结”。

“昨天我是个将军，今天我是个参谋，明天我将是个战士。”不久前，在北京举办的一次养老产业专业人士的内部聚会上，北京太阳城集团董事局主席朱凤泊用这样一段话总结了他及企业过往12年和今后的发展定位。

作为国内试水健康养老产业的第一家民营企业，北京太阳城集团走过了怎样的12年？北京太阳城发展中的是非成败，可为意欲投身养老产业的企业提供哪些可借鉴的经验？养老产业的健康成长还需跨越哪些障碍？

昨天——先行者陷困境

很多业内人士都知道，朱凤泊之所以投资养老地产开发，源于1987年其老父亲独自一人乘坐公交车去医院拿药途中突然离世的触动。在“一定要为老年人做些事情”的意念下，1998年一个很偶然的机会，朱凤泊想到了将敬老院和房地产结合起来做老年项目的思路。

1999年，朱凤泊从北京市昌平区房地产开发总公司手中以每亩约30万元的价格转让了623亩土地。土地位于小汤山镇马坊村，小汤山镇是一个千年古镇，是著名的温泉疗养区。在很多业内人士看来，朱凤泊最明智的举动，莫过于在这一热门的房地产开发区域内低价拿到了土地，而没有在划拨用地或是租赁用地上打造项目。

但是，朱凤泊曾经直言不讳地的表示：“尽管土地有一些优惠，但要想在短时间内迅速盈利颇有难度，我们也是摸索了10年才开始盈利的。”

据介绍，当时国内还没有真正意义上养老项目，只有一些政府及机关办的敬老院、养老所等，民营企业在这一块几乎空白。朱凤泊邀请了相关专家对太阳城项目策划方案和建筑设计方案进行了多次评估论证，同时借鉴国外成功的老年社区的一些经验，对太阳城的原有方案多次进行修正，终于在2000年4月开始破土动工。

2002年4月间，第二届世界老龄大会在西班牙的马德里举行，朱凤泊作为惟一的房地产企业代表参加了大会，并应邀在大会“亚太论坛”上发表演讲，提出“公益性事业，市场化运作”的全新养老模式，引起了150多个国家和地区的5000多名代表的广泛关注。

如何“公益型事业，市场化运作”？朱凤泊综合了不同消费阶层老年人的需求状况，制定了适合他们入住太阳城的多种模式。

老人可采取返本销售的方式入住太阳城，百年之后可将购房资金返还其子女或受益人，减轻老年人的精神压力和子女的经济负担；利用公有住房货币化的有利条件，将老人原有住房出租，以租赁方式入住太阳城；采取对等置换的方式，老年人可以与太阳城等价换房，入住太阳城，老人百年后，可将其置换的房产折价返还其法定继承人；还可采取固定租金租住的方式，满足部分老年人入住需求。

与此同时，太阳城还规划建设了老年人文化教育中心、老年人健身娱乐中心、老年病医疗中心、老年科技中心、老年国际交流中心、老人购物中心、家政服务中心等商业服务配套。

朱凤泊

北京太阳城集团董事局主席朱凤泊说：“应该说太阳城在垂死挣扎中、痛苦煎熬中走过来的，如果我们没有70%的面积销售，那太阳城早趴下了”

彼时媒体报道记载，太阳城项目得到了各级政府领导的重视，曾任全国人大副委员长的布赫多次会见听取项目汇报，给予指导和支持。

但是，北京太阳城的发展并非一帆风顺。作为第一个吃螃蟹者，遇到了很多不可预见的风险和困难。回首10多年走过的道路，朱凤泊的感觉就一个字“累”，尽管其事先预料到了难度，但现实的遭遇到的困境比他想像的要倍加残酷。

首当其中的就是资金问题。“北京太阳城项目最艰难的时候是因资金紧张，不仅公司员工的工资开不出来，连工程款也无法按时兑现给民工”。

“银行在审批贷款时，认可太阳城是做老年项目，但认为它是公益的、福利的、挣不着钱的，不予以提供贷款，所以太阳城这个项目几乎拿不到贷款。”朱凤泊称，在北京太阳城10年的发展中，总投资达10亿元，但从银行得到的贷款总共只有两次，共计1.3亿元。

作为一个民营企业，朱凤泊当时的自有资金只有6200万元，而当时预计北京太阳城的项目的总投资在5 亿元以上，缺口如何填补？在前期开发资金短缺的境况中，北京太阳城得以依靠房屋的销售快速回笼资金，用以下一阶段的开发。

“应该说太阳城在垂死挣扎中、痛苦煎熬中走过来的，如果我们没有70%的面积销售，那太阳城早趴下了。”朱凤泊告诉记者。

走过艰辛的十年，北京太阳城集团开始盈利。从6200万元自有资金到持有总资产超过10个亿，是怎样做到的？

朱凤泊表示，第一次盈利是销售老年住宅，同时，加快建设医院、公寓，以及一些跟生活配套的物业设施，由于这些设施的同时建设，又拉动了老年住宅的价格。太阳城每一期项目的平均销售价格均比周边楼盘的平均销售价格高20%左右。“可以说，是拉高的销售价格让我们提早地回笼了持有物业的投入，使它的成本大大降低了。”另一方面，持有经营的部分——5座老年公寓投入使用后，通过收取会员费以及年服务费，又可实现盈利。

据悉，几年前曾有买家出价欲购买北京太阳城集团持有的物业，当时对于资金并不充裕的朱凤泊而言，这是很大的诱惑。但经过再三的权衡，他还是拒绝了，没有让“冲动成为魔鬼”。回想起来，朱凤泊觉得庆幸，如果没有持有型的老年公寓的运作，北京太阳城将最终沦为纯粹的房地产项目，而与养老项目的后续运作擦肩而过。

与太阳城集团一样，还有一家“吃螃蟹者”也陷入了发展困境。五行创展投资控股有限公司董事长杨德会告诉记者，该公司在广西投建的“中国乐养城”项目，是中国第一个被确定为“全国老年宜居养生示范基地”的项目。但是在操作的过程中遇到了“很多始料未及的困难”。

“养老产业作为民生工程，国家虽然鼓励，但没有出台具体的措施和办法。企业在融资、财政、税收等多个方面与地方政府沟通上有障碍。”他特别提到，受限于土地指标的限制，其公司虽然已经完成了3150亩的前期征地工作，但在具体项目运行过程中，却只解决了70亩土地指标的问题，因此项目进展大为受限。

北京太阳城模式源于美国CCRC，是“持续照料退休社区”的缩写。从一个人的健康生活自理、半自理、不能自理和临终关怀四个人生必经阶段出发，为其提供相关的平台和服务载体，实现可持续照料。

今天——为养老产业投资当“参谋”

“在做老年社区项目时，生活照料、精神赡养、医疗保健这三大需求缺一不可。如果只突出一方面，只是摘取其中的某一点，就认为是老年项目，就会走样。”朱凤泊这样说。

他介绍，北京太阳城模式源于美国CCRC，是“持续照料退休社区”的缩写。从一个人的健康生活自理、半自理、不能自理和临终关怀四个人生必经阶段出发，为其提供相关的平台和服务载体，实现可持续照料。

朱凤泊表示，目前国内大部分的养老机构都是功能比较单一的模式，比如只做健康的、只做人文关怀的等，同时做复合功能于一体的相当少。

太阳城所打造的健康社区就包括了居家型、介助型、介护型、康复型、度假型、自助型以及高端全程型的老年设施。半自理就有介护型、康复型，介护型就是有专门的护理师，而康复型则是有专门的医师来提供相关的需求。对于不能自理人士来说，由医院来作为载体。

“我们通过搭建这样一个平台和链条，本身就形成了一个服务的模式，商业运作也就自然形成了。也就是说从最健康低龄的老人开始一直到走完人生的全部的历程，每一个阶段都包括在太阳城的商业运作当中。”

太阳城的建设发展也在不断地进行着创新。如今，北京太阳城总建筑面积已达32万平方米，其中住宅区为24万平方米，商业配套设施8万平方米。8万平方米商业中，根据老人不同的需求、身体健康状况、服务功能的不同，分成A、B、C、D、H、F六栋楼。A栋是服务失能老人的，B栋是服务健康老人的，C栋是高端智能化的，D栋是度假型的，H是自住型的。

复合型养老住宅目前国内大部分的养老机构都是功能比较单一的模式，北京太阳城是国内目前少有的具备复合功能的养老地产项目。从一个人的健康生活自理、半自理、不能自理和临终关怀四个人生必经阶段出发，提供相关的平台和服务载体，实现可持续照料。

太阳城社区里进行了大量的无障碍设计。在道路设计上面，充分的考虑到了防滑、渗水等因素；同时整个社区进行了功能分区，将比较嘈杂的区域放在了太阳城的最外边，而需要安静的区域则放在了社区里面，充分做到了“分得开，合得起来”。

“这样做，老人感觉在这里能找到养老的定位，生活在其中很方便、很舒适。健康地来一直到临终走，太阳城已经是全程化的养老服务社区。”朱凤泊说。

如今，对着养老产业投资热炒的到来，太阳城集团又迎来的新的发展机会。用朱凤泊的话说，他从“将军”的角色变成了“参谋”。

一些省市的政府机构、企业等已经纷纷慕名找上门，要求朱凤泊去开发老年项目，将北京太阳城的模式进行复制。比如，安徽省黄山市委派民政局的局长、招商局的局长、规委主任就亲自上门，提出给优惠条件和政策让朱凤泊去做太阳城项目；广西北海、山东济南、浙江等地的政府也提出了相关合作意向；北京、天津、山东等地的几家公司也来洽谈合作老年项目的事宜。

据悉，太阳城集团在2012年年初进行了向外扩张的发展规划，对太阳城模式进行了输出。截至到目前已经签下了6个项目，从前期策划到工程管理、市场营销、运营管理这4个阶段，由太阳城集团一揽子负责。为一家企业成功接洽了国家开发银行的贷款，与国内几个大的地产集团公司进行了合作，并且已经实现了1100万元的收入。

“有一家公司，目前有10个项目都是几百亩以上的用地，都交了土地出让金，准备把这10个项目全部转型做养老，由我来运做。”朱凤泊说。

如今，朱凤泊已经成为国内其他企业投身养老产业的智囊。从“将军”到“参谋”，朱凤泊为北京太阳城集团的盈利模式又找到了一条新的道路。

明天——品牌扩张

未来，用朱凤泊的话说，他将降格为一个“战士”，不仅为企业的成长作战，也未行业的健康成长作战。其表示，如果仅仅靠一个个项目单独去做，不仅是一种资源的浪费，而且也不利于产业的健康推动。

对于北京太阳城集团的未来发展，朱凤泊的目标是能形成养老产业链，通过运作走向资本市场，实现资本运作，这是企业得以持续发展的基础。

“十年走过来，适者生存，不断地考验着自己生存和发展的能力，探索出了自己的一套东西。”朱凤泊说，经过近3年时间的准备，太阳城集团起草的52万字的养老服务标准，经过有关部门的试运行考核，在2012年11月底得到了正式认证。

太阳城集团也是北京第一家拿到老年公寓4星级标准的民营企业。“我们在运营当中，把摸索出来的一些东西和可应用到老年公寓里的科技智能手段、信息化手段结合起来了，研发了一个双核的软件体系。我们运营管理可通过软件来执行，已经落实在了C栋。”

朱凤泊介绍，通过这套软件系统，可以做到“不用探头知道老年人在房间什么位置；老人早上起床，叫早服务是自动的，老人没有回应的话，就会有对应的一些信息化的处理手段；老人在卫生间时长多长、老人在没在房间、老人在社区的什么位置，都能知道。”

朱凤泊还表示，已和国家开发银行已经进行了多次接触，国家开发银行将加大对养老产业的贷款力度，2012年拿出了100个亿，贷款周期是20年内，基本利率不上浮，5年内只还息不还本，第6年开始还本付息，还可以将贷款期限延长到25年。国家开发银行已经把北京太阳城作为养老产业投融资的一个示范园区。

“现有确立了太阳城品牌的核心竞争力，并开拓了在全国范围内的品牌扩张的步伐，在‘十二五’规划的五年内，我们集团要继续展开有步骤的品牌扩张计划。预计签约合作项目50家，逐步将太阳城模式输送到全国各地，搭建起健康、养老的综合体系。”朱凤泊说。

朱凤泊认为，我国人口老龄化和高龄化加速的趋势，将对我国经济社会发展造成越来越大的压力，预计在2030年以后将进入最严峻的时期。

“养老产业市场需求大，政府支持力度也不小，社会反应非常强烈也积极参与，但是看看桌面，再看看桌下，应该说中国目前的养老产业正处于乌龙状态。”对于当前很多企业欲借养老之名圈地进行地产开发的行为，朱凤泊认为是“越狱行为”。但其表示，有不少企业已经开始认真规划养老事业。但当前从土地、投融资政策等各方面来看，社会力量进入养老产业仍然存在诸多难题。

更多参与 共同做大

除了太阳城集团之外，目前社会上关于养老产业的研究探索颇多。记者了解到，全联房地产商会创会会长聂梅生，在去年年底卸任会长一职后，今年将专职担任清华校友总会房地产行业协会会长，工作就包括专门运作“清华学子养老住区”项目。

聂梅生说，利用在房地产和财经领域拥有决策权的全国各地的清华校友提供的土地和资金资源，为已经退休的各界清华老年校友和清华校友的老年父母建造养老住区，先行摸索出一些经验来，会向全国推广，让其在未来成为一个行业标榜。

朱凤泊认为，从整个房地产行业的高度以及养老地产的发展形势来看，目前我国的养老产业还只是停留在一个发展的初期阶段，处于摸着石头过河的探索阶段，并未形成完整健康的产业链。

社会力量投身养老产业还存在“政出多门问题”。老年住区开发既涉及到住建部，也牵涉到卫生部、民政部、国土部等多个部门，政出多门，导致没有统一的监管部门，从而导致了具体的政府部门无法分辨哪些企业是真心想做养老事业，哪些企业只是为了赚钱盈利，从而往往采用一刀切的策略，导致执行力不足。

朱凤泊认为，社会力量进入养老地产融资难问题也是因为受制于土地性质。如果有一部分房子可卖，银行就给贷款；如果整个项目不许分割出售的话，银行就不给贷款。银行也要抵御风险。“即使北京太阳城有那么多持有资产的时候，也很难从银行贷到款，也是一直走着钢丝绳过来的，风险、危险很大。”

“做养老设施需要拿地，拿地都要招拍挂，这些程序是不是房地产特征？我们不要用养老地产做概念，应该把他做成养老的载体。同时应该看到是养老产业是微利的，鼓励各方投入就应该给一些优惠。”朱凤泊主张，可以通过房地产的形式把养老产业做起来，比如给一些允许做住宅开发的低价土地。

让朱凤泊和聂梅生兴奋的是，目前地方政府在制定扶持社会企业参与养老设施建设的用地政策上，已经有落地的迹象。

比如北京正在制定的关于养老用地供应的政策，其中就涵盖了关于税费减免、资金补贴、信贷支持、市场准入等内容在内的综合配套优惠政策。

此外，《老年人权益保障法修订草案》和由住建部主持编制的《养老设施建筑设计规范》，都将为社会企业参与养老产业的建设提供参照标准，对于缓解当前养老地产市场鱼龙混杂的局面及发展困局或有助益。

在朱凤泊看来，发展养老产业已被认为是我国经济转型的内生增长动力。相关部委都认为这是个新兴的内需型的拉动产业，又解决民生问题，又解决经济问题，又是提升内需的引擎，所以养老产业这块是需要开放的。“我非常看好养老产业的未来。”朱凤泊说。

美国太阳城太阳城老年社区，坐落在佛罗里达西海岸。总面积约33.2平方公里。拥有超过30%的绿地开放空间。社区内有适应不同老人需要的多种居住组团，包括：太阳城中心——独立家庭别墅、国王之殿——连体别墅、湖中之塔——照料式住宅和家庭护理机构、庭院、阿斯顿花园——出租独立居住公寓、自由广场——照料式住宅和家庭护理机构。