影响房价的因素分析

2013-08-16周鸣

时代金融 2013年11期

关键词：买房房价住房

周鸣

（南京理工大学经济管理学院，江苏南京 210000）

一、引言

（一）研究背景及意义

1.研究背景

1998 年我国住房制度改革，停止了长期实行的住房实物福利分配制度，使得房地产业逐渐活跃起来，由此出现了住房短缺的现象，加之社会快速城镇化、居民收入不断增长以及银行住房消费信贷的支持，住房的潜在需求增大，推动着房价持续快速上涨。

2002年5月《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》颁布后，我国的房价快速上涨，住房已经成为消费热点和投资热点。与此同时，快速上涨的房价引起了许多社会问题，例如，部分居民购房困难，资金过度集中于房地产市场，对经济的发展产生了一定的影响，甚至会引发房地产泡沫，危害经济的发展。因此，弄清房价上涨的影响因素对于房地产市场的稳定发展具有重要的意义。

2.研究意义

房地产是国民经济的主要组成部分，已经成为了我国国民经济的支柱产业之一，对我们经济发展起着举足轻重的作用。但是目前房地产炒房、囤房现象严重，房地产过热、房价过高的现状，影响了我们的日常生活，并威胁经济的快速平稳发展，房价急需受到控制。本文通过分析影响房价的因素，来探究房价一直上涨的原因，希望能够找出防止房地产市场过热的措施。

（二）房价影响因素的前人研究

1.房价的基本概念

房地产价格是指建筑物连同其占用土地的价格，即房价=土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。

2.房价影响因素的文献综述

石艳丽（2012）认为我国房价居高不下的原因在于物价水平上涨较快、房地产的刚性需求、政府的房地产管理体制不健全、保障住房供给不足、政府考核机制短期化。马静怡（2012）得出结论我国的高房价主要是超额的货币投放量所导致的，同时，我国住房所面临的“刚性需求”以及目前人民币的升值压力也使得房价居高不下。黄厚霞、侯莉颖（2011）认为房价是受供求两个面共同影响的，“成本推动论”和“需求推动论”都太片面。刘天冀（2011）认为攀升的地价带动房价上涨，而需求方是房价的主导力量，房地产商是房价的重要影响者。张梦实（2011）认为影响房价的因素只要有政府方面、房地产企业、需求方面和外部因素。郝纳新（2011）将影响房价的因素分为自身因素和外部因素两个大方面，针对各方面展开了阐述。洪弋浩、黄汉江（2010）则认为影响房价的因素有居民人均收入、宏观经济政策、城市人口数量和结构、土地供给及地价等因素。

3.研究框架及内容

以下，本文将按需求方面和供给方面两个部分来分析影响房价的因素。需求方面主要包括人均收入、城市化、人口因素、消费心理及宏观政策对房价的影响，其中人口因素又分为人口年龄结构和家庭规模大小两个部分，消费心理分为消费满足和消费预期两个部分。通过对这些因素的分析，最后找出改善房地产市场过热的几条措施。

二、房价的影响因素——从需求方面

（一）人均收入对房价的影响

微观经济学中讲到：形成对某一个商品的有效需求有两个条件，一是有拥有某个商品的欲望，二是要有购买这个商品的能力。居民的平均可支配收入，制约着其对住房的购买能力，从而影响着自身对住房的需求。在其他条件一定的情况下，需求越大、价格越高，需求越小、价格越低，需求和价格成正相关。

因此，人均可支配收入的增加增强了居民对住房的购买力，增加了居民对住房的需求，从而拉动了住房价格的上涨。我国自古以来“居者有其屋”的传统思想，使得居民即使是在租房相对买房更经济的情况下，也会选择买房，更加拉动了房价的上涨。

（二）城市化对房价的影响——城镇人口角度

中国社会科学院2012 年8 月14 日在北京发布的《城市蓝皮书：中国城市发展报告NO.5》中表示，中国城镇化率首次突破50%关口，城镇常住人口超过了农村常住人口。2011 年，中国城镇人口达到6.91 亿，城镇化率达到了51.27%。人口城镇化率超过50%，这是中国社会结构的一个历史性变化。标志着中国已经结束了以乡村型社会为主体的时代，开始进入到以城市型社会为主体的新的城市时代。

随着越来越多的农村人口涌向城市、进驻城市，农村老房子的居住者开始老龄化和幼儿化。大量青壮年离开农村，在城市落脚，刺激了对住房的需求，这体现在两点：（1）这些青壮年经过自己的努力，有了一定的经济基础，想在城市扎根，要买房；（2）有些投机者，看见大量农村人口涌进城市，预测到房价的上涨而买房增值或者买房出租。

（三）人口因素对房价的影响

1.人口年龄结构

我们先来看一张表。

表1 人口年龄结构

数据来源于《中国统计年鉴2012》。

从表1 中我们可以得知，1953—2011 年间，我国14 岁以下儿童比重减少了17.09%，65 岁以上人口比重增加了4.19%，综合两者我们可以计算出，中间段的人口比重增加了12.9%，也就是青壮年人口比例增多。青壮年正是对住房需求最多的一个人群，因此，人口年龄结构变化也影响着住房需求。

2.家庭规模大小

随着经济的发展，城市化的加深，我国家庭小型化和分散化现象愈演愈烈。由于我国的计划生育政策，近年来家庭规模趋向于小型化，购房的家庭中2—3 人的居多。如今的年轻人对私人空间及私人生活的要求越来越高，工作、结婚后不愿意与父母住在一起，家庭人数越来越少，家庭户数越来越多，所需要的住房套数也越多，对住房的需求也增加。

（四）消费心理对房价的影响

1.消费满足

每一件商品的购买都伴随着消费者的消费偏好，正因为这件商品能够满足消费者的需要，消费者才会愿意出价将它购买。

根据马斯洛需求层次理论，人的需求分为五类：生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求以及自我实现需求，买房不仅可以满足买房者的生理需求、安全需求，更能给人带来社会上的满足。一个人住的房子不光用来遮风避雨，房子的设计、地段等，也是其身份、地位的体现。

2.消费预期

由于房价长期以来一直上涨，消费者对它的预期很多都是：以后还会涨。于是，就有一种观念产生：趁着现在早点买套房子，早买省钱。有些目前还不用买房的人群会提前买房，有些有闲钱的人也会买房。因为买房可以增值，相当于一种投资。于是，大家都争着抢着买房，提高了对住房的需求，也陷入了恶性循环。

（五）宏观政策对房价的影响

财政政策：国家可以通过扩大转移性支出来提高居民购买力，适当地提供类似财政购房补贴的补助，帮助那些想买房却又买不起房的人，从而相对地有选择地降低房价。

税收政策：国家可以调整房地产各个环节的税收征收方式和费率，降低房屋的建造成本，从而调整购房需求。

货币政策：国家可以适当调整存贷款的利率，减少银行存款流失的同时，提高炒房者的机会成本，也降低想买房却缺钱者的贷款成本。

三、房价的影响因素——从供给方面

（一）土地供给

土地是房地产生产不可缺少的生产要素，它的供应对房地产市场的供给具有重大的影响。土地是自然资源，一个国家拥有的土地是一定的，不可能凭空出现，但却会因为环境等因素不能加以利用，所以土地的供给在自然属性上是受到制约的。从另一个方面考虑，我国的城市土地都是归国家所有的，近年来，国家对土地的控制并不松懈，从而限制了房地产量上的发展。土地的稀缺性和其供给的缺乏弹性，促成了土地价格的上涨，造成了房地产供给缺乏弹性及成本的增加，从而推动了房价的上涨。