浅析影响房地产调控的因素

□文/刘晓珊

（福建师范大学经济学院 福建·福州）

当下，作为“世界工厂”的中国正面临着空前严峻的经济形势。但在一片迷茫之中，房地产行业却一枝独秀。土地市场消费上升、房地产开发投资重启、房地产按揭消费旺盛，同时拉动着钢铁行业、水泥、装修、建材、家电等一系列相关产业链的稳步增长。伴随房地产业的回暖，房价又有抬头之势。如此一来，“稳房价”会不会让路于“稳增长”，这是一个疑问。

一、房地产市场现状

统计数据显示，全国十大重点城市2012年9月前三周商品住宅成交量为55，042套，环比8月前三周的61，309套，下降了10%。在传统销售旺季，楼市出现如此情况，与部分购房者的观望有密切关系。相比较以往，2012年的“金九”低调了许多。

往年“金九”旺季大多是打折季，而去年的市场却并未出现大规模的降价促销。对此，中原地产市场研究部负责人表示，开发商“以价换量”的尝试已结束，目前库存压力有所消解，银行贷款有所松动，开发商追求利润的动力远超回笼资金的压力，导致降价的动力不足。

但面包的销售黯淡，却丝毫未影响面粉的热销。全国多个城市更是掀起年内首波土地供应高潮。土地市场的热销，意味着开发商对于长期的房地产市场是有信心的，有意进行中期、长期的土地储备。事实上，中国的城市化进程仍有很长一段路要走，未来市场仍有着较大的发展空间。换言之，开发商对于市场前景的信心增强才是土地市场一改冷清局面，解冻回暖的真正原因。而土地市场的回暖，也让人对房价走势充满忧虑。

二、影响调控的因素分析

（一）房价的坚挺。虽然楼市调控依然严格，但是刚性需求的大量释放已经将市场从低谷拉了起来。中国指数研究院此前公布的数据显示，2012年9月百城新建住宅均价连续第四个月环比上涨。其实对于金九银十来说，并没有特殊的价格策略，定价策略是跟着市场走，当市场上的价格预期有上涨趋势的时候，就会试探性地上调价格。在销售平稳的情况下，开发商小幅增加利润，可能是大城市房价连续数月环比微涨的原因。这也从一个侧面说明，当前的市场销售比较常态化，以刚性需求为主。

在政策严限的市场下，前期许多楼盘已出现了一些价格下行调整的动作，开发商紧绷的资金链压力得以缓解。如此一来，底气加强的开发商降价动力明显不足。加之楼盘开发的各项成本与日俱增，也进一步压缩了房价下行调整的空间。更值得注意的是，土地市场复苏后，主流开发商已经预计市场见底。因此，市场价格下调的可能性不大，相反房价小幅上涨将成为市场主流。房价的坚挺，无疑让调控压力难减。

（二）QE3的来袭。美联储推出了第三轮量化宽松（QE3），一石激起千层浪。“赶快买房吧，货币泛滥不涨太难，钱多了，而实物量没变，”大多数群众的想法都是如此。面对QE3，中国如果不增加货币供给，就相当于要被美国“抢劫”，但是如果增加货币供给，则会导致国内通货膨胀，资产价格大幅上涨，房价上涨不可避免。QE3推出将推涨原材料的价格，从成本方面加大房价上行压力。同时，QE3推出使全球原材料成本上升，如钢铁、水泥、石油等，国内同类材料的价格同样也会上涨，进而使房价面临上涨压力。

另外，QE3推出将使得热钱直接进入房地产开发领域。而房地产领域通常为热钱所热衷，目前囿于调控政策而饱受融资之苦的房企，与热钱“一拍即合”的可能性极大。

总而言之，QE3对房价的推涨作用不容忽视。据相关媒体报道，QE3让香港楼市火上浇油，房价屡创新高，二手房频现反价。虽然QE3对国内楼市的影响还没有显现出来，但有业内人士指出，QE3有可能“逼”着央行不断地释放流动性，推动房价反弹。事实上，经历了前两次的QE洗礼后，政府早已积累了足够多的宝贵经验，完全有能力在这场抗通胀的攻坚战中将损失降至最低。但在国内经济形势尚不明朗，“抢地”现象不断发生的今天，也必须要警惕QE3扰乱当前的房地产调控步调。

三、未来趋势预测

2012年以来，欧债危机持续蔓延，外需不足矛盾突出，我国GDP增幅“破八”至7.6%，经济增速下降，稳增长已成了全社会关注的重要任务。而房地产业作为一种基础性产业，与国民经济的联系是客观存在的。一旦调控趋紧导致住房市场销售全面减少，库存增长，必然会影响当年的房地产开发投资，影响到相关几十个产业的需求，如钢铁、水泥等。未来房价趋稳是大概率事件，稳增长是长期诉求，政府会令楼市保持适度回暖从而提高开发商拿地的积极性，进而把控好供应节奏。“在目前调控政策没有明显放松的背景下，市场不会出现太大的波动。由于价格的小幅上涨，导致了市场上观望情绪仍较浓烈。但整个市场刚性需求仍旧充足。”但从长远来看，随着城市化进程的推进，近两亿农村人口形成的巨大市场需求，会让房地产市场在未来十年内保持较为旺盛的需求态势。”细细品味，房价仍然不改上涨趋势。

［l］崔光灿.房地产信贷、价格及市场供求关系研究.金融论坛，2008.

［2］高鸿业.微观经济学［M］.中国人民大学出版社，2007.

［3］商周刊.2012.10.15.