房地产经济风险泡沫成因以及策略探讨

王 红

（锦州市安全生产宣传教育中心，辽宁 锦州 121000）

我国房地产经济经过多年的快速发展，目前已经积聚了巨大的泡沫风险，这从不断攀升的房价就可以略窥一斑，目前我国的房价收入比已经远远超过世界平均水平。尽管房地产经纪的泡沫何时破裂学界并没有一个统一的认识，但是“泡沫总是要破裂的，只不过是时间的问题”，这一点却是学界的共识。纵观世界各国的房地产泡沫无不是以破灭为终点，例如美国次贷危机爆发的根源就是房地产经济泡沫破裂所导致的，而日本20 世纪90 年代房地产经济泡沫破灭以后，时至今日都没有恢复经济活力。在房地产经济风险日益加剧，泡沫现象越来越严重的背景下，探究泡沫背后的成因，探索解决策略，就显得尤其具有现实意义。

一、房地产经济风险泡沫界定

何为房地产泡沫，学界并没有一个统一的界定标准，虽然我国房地产经济存在泡沫这一点无论是学者也好，还是政府官员都有一致的认识，但是在泡沫风险的大小方面却没有统一认识，不同的学者、官员各持己见。根据国际上通用衡量房地产泡沫大小的标准房价收入比来衡量我国的房价，目前我国100 个大中城市的平均房价收入比在15，即一个家庭15 年的收入才能够买一套房子。当然像北、上、广、深等一线城市，房价收入比要远远超过这一数据，从这一指标来看，我国房地产经纪的泡沫非常严重。考虑到目前我国房地产每年的投资额度高达7 万亿人民币，加上与房地产经济密切相关的上下游行业，房地产以及相关产业的产值至少要占到我国GDP 的20%以上，将房地产形容为“支柱产业”一点都不为过，但是因为房地产存在的巨大经济泡沫，意味着房地产经纪泡沫破裂所带来的经济风险将是巨大的，会危害到整个国家的经济健康运转。

二、房地产经济泡沫风险的成因

目前我国房地产经济已经绑架了整个经济发展，打压房地产会损害到经济的发展，而坐视房地产经济泡沫的不断放大又会给经济的发展埋下巨大的隐患。房地产经济泡沫风险的成因很多，最主要的原因有以下几个方面：

（一）土地财政作祟

分税制改革以后，我国重新明确了中央政府以及地方政府的事权以及财权，这种做法虽然一定程度上调动了地方政府理财的积极性，但是因为事权以及财权之间的不匹配，导致了地方政府财政收入有限，远远无法满足各个城市跨越式发展的需要。在这种背景下，土地收入不断增加开始成为地方政府财政的一个主要来源，为了弥补城市建设面临的巨大资金缺口，政府不断地推高地价，土地财政成为了很多政府的主要收入来源，一些城市卖地收入要占到其财政收入的60%以上。在我国土地市场由政府垄断，政府将土地征收，通过招拍挂来收割绝大部分的土地增值收益，这种土地垄断的体制使得地价节节攀升。统计资料显示，2012 年我国土体收入接近3 万亿人民币，地价以及各种税费收入至少占到房价的2/3 以上，正是土地收入对于地方政府的重要性，使得政府部门通过控制供地、抬升底价将房地产经济泡沫进一步放大。

（二）实体经济不景气

房地产经济泡沫风险的不断放大与我国实体经济的不景气也有很大的关系，在固定资产投资长期维持在高位的情况下，我国诸多产业都呈现出来了严重的产能过剩问题，大多数行业企业都竞争激烈，这导致制造业整体利润非常有限，大多数的实体企业都处于一个微利或者无利的经营状态，制造业的艰难经营使得资本不断地从实体经济流向房地产行业。社会资本投资渠道狭窄的背景下，房地产经济的高利润率成为社会资本最青睐的投资领域，各路资本不断地融入房地产行业进行投资或者投机，希望能够获得更高的回报，而资本的流入又进一步地推升了房地产经济的繁荣昌盛，超高的利润率使得社会资本趋之若鹜，不断地放大房地产经济的泡沫风险。

（三）房地产调控不力

自从2003 年国家出台放、房地产调控政策以来，正式标志着我国房地产经济进入了调控年代，然而调控效果却非常不理想，统计数据显示，调控十几年，我国房价与本世纪初相比已经上升了至少十倍，很多学者认为我国房价的越调越高很大程度上就是调控所导致的直接后果。我国房地产经济体调控没有涉及到房价持续上涨的基础，调控的手段主要集中在抑制居民的需求层面，少有措施刺激增加房地产的供给，这种做法使得房地产陷入到了一种人为恐慌当中，误判房地产的供求形势，认为房地产的供给始终短缺，并给了社会一种房价只会不断上涨的错误观念。在买涨不买跌心理因素的影响下，很多居民都开始提前给孩子购买房子，在透支了房地产经纪发展潜力的同时，也推动了房地产经济泡沫的滋生。

三、化解房地产经济泡沫风险的具体策略

房地产经济泡沫风险如同一把“达摩克斯之剑”悬在我国经济发展的上空，成为了阻碍我国经济社会持续健康发展的一颗“定时炸弹”，考虑到房地产经济泡沫风险的巨大危害性，在借鉴一些国家房地产经济调控经验基础之上，结合我国的实际情况，本文提出以下几个方面的解决策略。

（一）破解土地财政模式

土地财政模式是当前我国房地产经济泡沫的主要原因之一，鉴于目前土地财政的种种弊端，必须要尽快采取切实有效的措施来破解土地财政模式。具体要从以下及两个方面着手，一方面是对目前的分税制进行调整，授予地方政府更多的财权，中央政府分担更多的事权，这样可以减少地方政府的支出，缓解地方政府的财政压力。另外一方面就是破除政府垄断土地供应的模式，允许集体土地以及农用地在符合条件规定的条件下，上市自由流通，这样就可以改变政府单一供地的主体地位，有助于降低地价，实现土地增值收益的社会共享，而地价的下降自然就会挤压房地产经济泡沫。同时土地财政模式的破除还可以降低地方政府对于中央房地产调控政策的抵制，不断地拉低房地产的价格，使得整个房地产经济更加市场化。

（二）大力发展实体经济

目前我国居民普遍面临着投资渠道狭窄的问题，实体经济发展困难，这种情况下，政府应加大对于实体经济的支持力度，通过出台各项支持政策，来帮助实体经济更好地发展，从而给社会存量资本提供更多的增值渠道。大力发展实体经济的关键内容有两点，一方面就是加快利率市场化的推进，通过利率市场化来降低实体企业的资金成本，让更多的中小企业能够破解资金瓶颈，同时借助于市场机制来实现资金的自由流动，可以使得资金从效率较低的行业流向效率较高的行业。另外一方面就是对一些垄断行业进行变革，破除金融、石油等行业的垄断，这样就能够释放出来更多的市场空间，给社会资本创造出来更多的盈利机会。在这种情况下，社会资本的逐利性就会使其从房地产行业中流出来，从而逐步减少房地产经济的泡沫风险。

（三）强化房地产经济调控

房子不仅仅是一种商品，同时还是一种生活必需品，房价的高低与每一个居民的生活密切相关，我国房地产经济调控的不到位情况必须要尽快得到纠正。房地产的调控不能仅仅是限制居民的需求，同时还要考虑供给，通过增加用地指标，来实现供给的提升，通过增加供给来不断实现房地产价格的下降。同时要尽快出台房产税，增加持有人的成本，对于居民持有的第二套、第三套住房征收房地产税，这样可以将房地产经济中的投机部分挤压出来，有利于房价的降低，出台房地产税更为重要的作用在于可以降低房屋的空置率，减少资源的一种浪费。

我国房地产经济的泡沫已经非常严重，如果坐视不管，必然会对于我国经济的健康发展带来巨大的危害。而房地产经济泡沫风险的破解是一项系统的工程，需要政府从经济发展的大局出发，加强宏观调控，承受调控阵痛，探索出来一条行之有效的路径，将房地产经济泡沫风险逐步消解。

[1]刘守坚.对我国房地产经济泡沫问题的思考[J].广东科技，2011（02）.

[2]田晓霞.如何实现我国房地产经济泡沫的软着陆[J].现代商业，2009（12）.

[3]周承国.房地产经济泡沫问题思考[N].广西大学学报，2008（z1）.