浅谈房地产企业融资方式

2013-08-15甘樟强

时代金融 2013年11期

甘樟强

（宁波城投置业有限公司，浙江宁波 315040）

一、企业融资渠道和方式

房地产企业是一个高投入、高回报并且高风险的行业，充裕的资金是保证房地产企业正常运作的前提。随着经济的快速发展，我国房地产市场的日益成熟，资金问题已经成为了房地产企业发展的制约因素。因此，拓宽房地产企业的融资渠道，实现优胜略汰是我国房地产企业发展的必然趋势。

融资渠道主要是指房地产筹措资金的方向，充分了解房地产企业的融资渠道有利于房地产企业正确的开拓和利用融资渠道，目前房地产的融资渠道有六种，分别是银行信贷、非银行金融机构资金、其他企业拆借资金、民间信贷、自留资金以及外商资金。

融资方式指的是房地产企业筹措资金的具体方式，一般企业的融资方式包括两种，一种是内部融资，指企业将自身的留存收益和折旧转化成投资的过程。这种融资方式不会产生融资费用，其融资能力主要是取决于企业的利润水平。另一种是外部融资，指的是吸收其他经济主体的资金，转化成为自己的投资过程。一般只有当内部融资无法满足企业需要的时候才需要进行外部融资，外部融资需要支付一定的融资费用，基本有银行贷款、股票、发行债券等等。

二、我国房地产融资现状

房地产融资渠道和方式的选择，除了受到本身企业状况的影响之外，还受到了外界因素的影响，例如金融体制等等。以下就介绍几种我国常见的房地产融资方式的情况。

（一）银行贷款

从目前房地产的趋势来看，银行贷款仍旧是房地产企业主要的融资渠道。和上市融资相比，银行贷款的手续较为简单和快捷，并且银行贷款的成本相对于上市融资也是低的，因此成为我国房地产目前最为重要的融资方式。目前银行贷款的最基本方式有三种，分别为信用贷款、担保贷款以及抵押贷款。而就我国的房地产融资一般以信用贷款为主，为具体的房地产项目提供长期性的资金。而抵押贷款在近些年也是发展迅速，但是一般适用于一些特定的项目。

从20 世纪末开始，房地产市场开始蓬勃地发展起来，最初的资金来源仅限于商业银行。可以说房地产发展能够发展到如今的境地也多源于银行源源不断的资金输送。当然，房地产的高回报率也大力推动了银行的发展。当然，随着国家对于房地产风险认识的提高，银行机制对于房地产的贷款政策也再在明显的收紧，这对于一些资金不足想要通过银行贷款融资的中小房地产企业来说，无疑是巨大的打击。目前，国家针对房地产加大力度防范信贷风险，一方面提高了银行贷款的准入条件，另一方面，对于房地产的个人按揭贷款也有严格的规定。房地产通过银行融资的门槛也是逐年加高。

（二）上市融资

随着我国资本市场的日益完善，一些房地产企业可以通过股份制经营，上市发行股票来进行资金的筹措。上市融资的方式一般出现在一些大型的房地产企业，其融资规模一般较大，并且上市融资无需向投资者还本付息，降低了企业的经营成本。

房地产进行上市融资的方式主要有两种，一种是首次发行股票上市（IPO），即满足上市的条件并且经过建设部推荐证监会予以批准的房地产股份制企业通过首次发行股票进行资金的募集。另一种叫做借壳上市，即一般已经上市的公司通过收购、兼并、控股房地产企业等方式进入了房地产行业，为房地产企业注入资金的方式。按照上市的地区来划分，又可以分为境内上市和境外上市两种。

从理论上来讲，股份制房地产企业的最佳途径是公开上市，其一，企业没有定期还本付息的压力，可以规避企业在经营状况出现起伏时所伴随的财务风险；其二，借助上市公司的良好声誉也可以吸引大量的投资，满足房地产企业资金的需求；其三，房地产企业上市还可以借资本市场来完善公司的治理，优化管理手段，提高企业的知名度。但是由于上市融资的限制条件较为复杂，并且审查也较为严格，因此IPO 的上市方式一般的房地产企业很难满足。从我国目前的情况来看，更多的企业采用了买壳上市的方式，首先不需要经过审批和辅导期，其次不需要印花税和承销公司的费用，节约了成本，第三可以进行融资后，能够通过配股、增股的方式来进行资金的募集。但是买壳上市过程中的财务风险、法律风险和经营风险都很难规避。

（三）债券融资

房地产企业债券，是房地产为了融资而发行的借款信用凭证。资金供给者作为债权人享有到期收回本息的融资方式。在国外成熟的证券市场，债券融资是企业外部融资优先考虑的方式。债券融资比起权益融资，其债券利息可以从税前利润直接扣除，并且具有直接、快捷、融资成本低等特点，对于绝大部分的房地产企业来说，利用房地产项目进行债券的发行是一种较为理想的融资渠道。

相比银行贷款，债券融资的资金应用较为灵活，限制较少，可以供给企业借债的对象较多。而房地产企业债券和其他债券相比其收益回报率较高，在债券市场上可以买卖，具有盈利性、安全性和流通性，更加容易吸引投资者，使得企业能够在短时间内获得所需要的资金。对于那些投资金额打，开发时间较长的房地产企业来讲，为了得到稳定的资金来源，发行长期债券是一种较好的选择。而对于已经上市的房地产企业来说买也可以发行可转换债券，这样在短期内可以避免赎回风险。但是由于越来越多的房地产公司期望通过发行债券进行融资，因此市场对于房地产企业的信用评级也越来越高，中小房地产企业仍旧很难通过该种方式进行融资。除此之外，我国债券市场本身存在着一些缺陷，目前我国房地产企业通过债券融资方式的数量仍旧是少数的。

（四）房地产投资基金（REITs）

被定位为被动的投资工具的房地产投资基金，它主要的投资方向是那些建成并且能够产生稳定的收入流量的商业房地产以及适当的投资于其他方面，通过被动的投资方式进行获利。房地产投资的周期一般都比较长，其融资的方式也是归属于资本市场的范畴，但是银行贷款无法满足这个需求，而房地产投资基金刚好弥补了这个缺陷，具有分散投资、降低风险的运作特点。

房地产投资基金的发行可以由两种方式，及公开发行和私募，而目前在中国一般只能采用私募资金的方式。并且在我国上市房地产信托投资基金没有免税优惠，面临双重税收压力。并且由于政策限制，房地产投资基金不能够参与空置土地和房地产的开发过程，并且其投资回报率也是比较高的。

（五）房地产信托

房地产信托一般指的是信托投资公司进行信托投资计划的拟定，并且与投资者签订相关的信托投资合同，投资者将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资。目前在我国进行信托融资较为常见的模式有三种，其一是类似银行贷款的贷款类信托，这类信托方式可以针对不同的房地产企业、不同的项目和风险等从房地产资金需求的不同阶段介入。其二是股权信托，即持有房地产企业的股份后再进行溢价回购。其三是收益权转让信托，把具有可预测稳定现金流入的受益权，通过信托转让给社会投资者。

房地产信托的融资方式较为灵活方便，资金的募集也不会受到限制，只要信托机构认可，随时可以进行信托产品的发行，对于企业的自身条件要求不高，适合大多数的企业。但是缺陷仍旧存在，例如限额规定、流动性较差等等。