对中国个人住房贷款证券化的探讨

周盛丰

（江苏科技大学经济管理学院，江苏 镇江 212003）

一、引言

对于商业银行来说，他们所发放的住房抵押贷款收益是抵押贷款的本息，但是要收回这笔现金流需要较长的时间才能完成，加之用于发放贷款的资金是由短期限的存款获得的，银行必须为此承受流动性风险、利率变动风险和信用风险等。而将住房贷款进行资产证券化却可以有效地解决这一问题，通过将相应的收益让渡出去，可以有效控制银行风险并缩小核心资本准备金规模，让银行获得更大的利润。

二、住房抵押贷款证券化势在必行

（一）不断增加的个人房贷对商业银行的资产管理提出了更高的要求

虽然目前国内商业银行一直将房地产抵押贷款作为优质资产来处理，然而规模如此巨大的资产一旦不良率上升，将对整个银行的资产造成巨大影响，所以如何处理快速增长的住房信贷规模与高质量资产间的平衡成了商业银行资产管理的重要问题。我国虽然在经济发展、金融体系等方面与国外发达经济体的情况不尽相同，但就国内市场主体而言， 由于资产证券化自身的特点和其广泛的适应性，开展这一业务的内在动力机制同样存在，甚至更强。

（二）伴随着中国住房制度改革，国内的个人住房抵押贷款规模也在迅速扩张

中国人民银行2013年公布的一季数据显示个人购房贷款余额8.57万亿元，同比增长17.4%，增速比上年末高3.9个百分点；1季度增加4662亿元，同比多增3088 亿元，而与不断扩大的贷款规模相对应，4月末，人民币存款减少1001亿元，同比少减3655亿元。商业银行此时不断面临着短期资金和长期贷款资产带来的现金流减少问题，使得资金缺口逐渐变大，银行必须采取金融创新来开拓新的现金流。

（三）随着我国接受巴塞尔协议，如何扩大资本金比率，保证资本稳定已经成为了中国商业银行需要解决的问题

由于历史的原因，我国商业银行资本充足率还比较低，资产总量巨大，流动性较差。在资产负债比例管理的约束下，目前已出现了靠缩减贷款增量来回避风险的趋向。

（四）个人住房贷款资产证券化可以将商业与银行的长期收益转化为银行的可用现金流

个人住房贷款资产证券化可以将商业与银行的长期收益转化为银行的可用现金流，从而大大盘活了商业银行的长期资产，可以使商业银行获得更多的充裕资金来进行其他经营活动，提高银行的资金周转效率，增加银行的收益；另一方面，进行个人住房贷款资产证券化后，商业银行的所面临的信用风险可以转接到其他的投资者手上，降低了风险同时，可以减少银行在管理个人住房贷款资产上的人员和其他资源投入，降低了银行的经营成本。

三、住房贷款证券化的发展阻力

1.华尔街的金融天才们在20年前创造住房贷款进行了证券化，虽然这种产品曾活跃了资本市场和房地产市场，但缺乏监管和过度使用最终导致了影响全球经济的次贷危机的爆发，在中国的市场上也已经出现了资产证券化的产品，然而由于我国实行金融管制等原因，2007年的次贷危机并未直接冲击我国的金融市场。中国政府对于金融创新的管制确实保护了中国金融业的发展，但在另一方面却也限制了中国住房贷款资产证券化的发展。政府对过度的金融创新的负面影响考虑不无道理，但是却成为了目前中国商业银行住房贷款证券化的最大阻力。

2.中国从2005 年从法律层面上开始推动和规范住房贷款证券化的业务，先后出台《信贷资产证券化试点管理办法》、《关于个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记有关问题的试行通知》和《资产支持证券信息披露规则》等法律法规，2006年又出台了《关于信贷资产证券化有关税收政策问题的通知》与《中国银监会办公厅关于进一步加强信贷资产证券化业务管理工作的通知》两部规章。这些法律法规从具体的业务规则、会计、税收、监管和信息披露等方面对住房贷款证券化业务做出了规定，初步建立起住房贷款证券化的法律体系，为我国相关业务的开展提供了法律支持。然而中国在制度性保障方面还有待完善，《担保法》对国家机关充当担保人做了禁止性规定，使国家机关成为担保人存在法律上的障碍。此外，国内目前的信息披露的内容和程序均规定得不够详细，投资者在无法获得完善的信息披露后不敢轻易对证券化了的住房贷款进行投资，导致了二级市场不发达，限制了住房贷款证券化的脚步。

3.目前，中国尚未建立起相应的专门从事债券化房地产贷款发行的机构，对于证券风险、数据完整和现金流管理的专业机构还比较缺乏，从而导致我国的资产证券化交易简单，限制了个人住房贷款资产证券化的发展。在美国，住房抵押贷款证券化比较普遍，设有全国性的由政府组建或者政府支持的各类保障发行机构。拥有如联邦国民抵押贷款协会这样的抵押证券发行的机构，此外还拥有专门从事住房抵押贷款保险的保险机构，来为抵押证券提供担保。这些专门机构是全国性的，一般是政府组建的机构或是由政府支持的私人机构。

4.一直以来中国的商业银行的住房贷款利率是按照同期固定资产贷款利率下调一个档次，而住房贷款证券要想实现盈利，则证券的利息率必须要高于同期的无风险利率（国债利率），因此住房贷款证券的利率操作空间也就是住房贷款利率和国债利率的差值。以2012年为例，2012年财政部的发文公布五年期国债年利率为5.71%，而2012年住房贷款利率为五年期以上7.05%，也就相当于，如果对住房贷款证券化，那么证券的利率操作空间仅为2%左右，甚至低于每年固定存款利息，一次对于投资者的吸引力不强。

四、对中国商业银行住房贷款证券化的建议

（一）构建完善的担保体系

独立、客观、公正的信用评估是住房贷款证券化成败的关键。一个成熟的资产证券化体系一般需要由国家出面， 建立全国统一的担保机构， 或者政府支持私人机构对证券化资产进行担保或保险， 对个人信用加以认证， 使其信用等级得以保障。目前中国迫切需要进一步加快住房贷款保险市场和担保制度的建设， 对信用评估行为进行规范， 完善证券担保及个人信用认证的标准体系，从而提高国内信用担保机构的素质和水平， 最终预防金融风险。

（二）积极推行利率市场化发展

前文所述的阻碍中我们已经提到目前中国住房贷款证券化的利率操作空间狭小，难以获得投资者的亲睐，为此解决利率市场化问题不但影响到国内商业银行的未来竞争发展，也涉及到住房贷款证券化的发展。2013年5月份，中国人民大学校长、央行货币政策委员会委员陈雨露《走向核心国家中国的“大金融”战略与发展路径》大型研究报告中指出，利率市场化可在2017年之前完成。这对于国内的住房贷款证券化来说是个极大的利好消息，届时国内的住房贷款证券可操作利率空间将可以扩充，从而吸引投资者进行购买。

（三）加强二级市场建设

我国目前的住房贷款市场，只有一级市场，却没有形成二级市场。虽然一级市场的机制已经逐渐发展健全，但我们应该发现，一级房地产抵押市场难以发展起来的一个重要原因是商业银行缺乏足够的长期贷款资金，适时发展二级市场将会刺激一级市场的发展。因此，发展我国房地产金融应同时加快二级市场的建设，可以从利用逐渐完善的证券交易市场来作为交易市场，促进住房贷款证券二级市场的发展。

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