房地产企业金融风险及其防控对策分析

刘婷婷

（南开大学经济学院，天津 300071）

一、前言

现阶段，我国经济发展十分迅猛，我们必须高度重视房地产金融面临的风险问题。而防控房地产企业的金融风险，既是确保房地产企业金融业顺利发展的前提，又是促进我国经济顺利发展的内在需求。但是，针对国内房地产开发以及经营现状分析，尽管有大量风险还未完全显现出来，但已经出现的现象正预示着房地产金融风险时刻都存在着。所以，房地产和金融行业都必须高度关注此问题。

二、我国房地产企业金融风险的种类

近几年，我国的经济实力大幅度增强，再加上，城市化进程发展也较快，从而使得人们对房产需求逐渐增大，这样便暴露出房地产金融潜在的风险，总的来说，国内房地产金融风险主要划成下列几种：

（一）政策和法律风险

现如今，国内房地产企业金融行业最显著的风险即为政策和法律风险。一旦金融行业出现变化、金融机构管理极其不规范、政策和法律发生变化，都极有可能导致房地产金融风险的出现。此外，在和房地产企业金融相关的一些制度存在着大量的漏洞，如：土地规划制度与供应制度等，而这些问题都可能增大房地产且金融风险的发生概率。

（二）市场风险

近年来，国内每年房地产投资量大幅度增多，而且房价上涨较快，同时这也增大了商品房空置率。如果房地产价格上涨十分迅猛，那么极易导致房地产的市价远远超出实际价值，出现严重的泡沫现象，而如果泡沫破灭，那么房地产便出现贬值现象，使银行遭受巨大损失。上述问题在2008年极为突出，所以，国内有些地区房地产开发商出现了降价的局面。

（三）信用风险

从目前的情况来分析，土地储备制度还不是非常的完善，这必然会给土地储备贷款带来巨大的风险。集中表现在以下两方面：其一，由于土地都是被地方政府部门所垄断，加之，拍卖土地成为政府财政收入的主要来源，所以，通常政府规定的价值偏高，这样会带动房地产价格上涨。由于土地开发和购置融资需求偏大，因此，还款则必须借助土地出让金，而银行机构向土地整理所发放的贷款无任何担保。现阶段，常使用的担保方式有两种，即政府保证与土地使用权质押，但是上述两种方法都存在着信用风险。其二，房产市场中，因土地价值波动较大、商品房销售十分困难、亏损较严重等，这些现象都存在着信用风险。

三、房地产企业金融风险的特征分析

（一）扩张性

在现今社会中，金融的作用非常重要。而在经济社会的每个角落都涉及到金融产品以及金融服务。再加上，金融资产和不同金融机构联系都非常紧密，从而逐渐形成了资产价格波动间互相影响的网络系统。但是，在进行经济往来时，资金融通和债权等的联系远不能离开金融机构的促进，而在此阶段，势必会出现一些风险，而在出现风险后，借助所购才的金融体系网络快速传递下去，因而，导致房地产金融风险表现出一定的扩张性。

（二）可控性

一切的经济活动都势必会存在着一定风险。在有房地产金融活动中，便会在资金融通、债权关系出现阶段存在着风险。也就是说，在房地产企业的金融风险是时刻存在的，尽管房地产企业的金融风险出现具有一定的必然性，但是，它也是受人为控制的。对于房地产金融市场的参与方来说，都能够对风险予以识别、衡量和监控，进而确定出即将面临的风险种类以及风险的影响程度。同时在此基础上，借助风险机制与合理的金融工具等主动将风险进行控制或者是转移，然而，身为监管部门，应该健全相关制度，从源头消除和控制不利于房地产企业发展的金融风险。

四、当前国内房地产企业金融方面存在的诸多问题探究

（一）融资结构不科学

现如今，国内金融市场的发展依然处在初级阶段，因此，间接金融仍然占据着金融市场的主导地位，这样，造成直接金融发展极其落后。再加上，我国一些商业银行改革不够彻底，进而出现了国内房地产融资渠道十分单一等问题。事实上，房地产金融和房地产行业二者互相依存，共同发展，因而所存在的风险也有明显的共生特性。加上，房地产业对银行信贷具有较大的依赖性。近年来，国家出台了多项宏观调控政策，客户违约从而使银行陷入到资金流动困难的境地。

（二）金融创新发展速度较慢

现阶段，政府机构对房地产金融实施利率管制制度，明确指出金融机构的范围，这样直接阻碍了房地产金融创新发展。然而，目前房地产金融工具种类相对较少，而且融资渠道也非常狭窄，直接影响到银行资金的流动性。除此之外，由于房地产的信贷业务刚起步，可贷款的品种非常少，很难满足消费者的各种需求，从某种程度上来说，也影响到房地产金融业务的继续扩展。

（三）资金配置效率偏低

在我国，因房地产企业的融资体系不够完善，而且经营范围比较狭窄，这必然会造成反地产资金配置效率大大降低。主要表现在以下两方面：第一，国内的金融体制非完全市场化的特点，导致金融资源不能更好的按照市场发展的规律予以科学、合理的配置，这直接影响到社会资金流入到房地产金融的速度。再加上，由于资金供应者资金状况以及储蓄率等的限制，很难满足现代房地产的巨大数额的资金需求。第二，资金投向结构不完善，通常来说，商业房投资要远远高于住宅房投资，而也正是由于住房建设投资不充足，最终造成房地产市场总量失去平衡的局面出现。

五、防控房地产企业金融风险的有效策略

（一）不断拓宽融资渠道

一方面，可以实施住房贷款证券化，这样既能够全面扩大银行融资规模，而且又显现了资本市场和房地产金融市场很好的互动，与此同时，又加快资产流动速度，降低银行贷款业务成本；另一方面，在制定有效防范风险措施的基础上，可以在房地产市场发展中引入大量外资。可以说，融资渠道的多元化成为今后房地产企业金融发展的主要趋势，只有这样才能从源头有效防范金融风险的出现。

（二）强化对银行内部进行有效控制

逐渐健全银行的内部控制制度，这样可以从源头彻底改变金融治理结构存在的多种问题。另外，还应进一步加快对股份制度的改革速度，以免资产比例不平衡或者是存在较大风险出现。除此之外，我们还必须及时建立以高效的房地产金融风险报警制度，及早地发现金融风险，降低风险带来的损失。

（三）政府部门要强化宏观调控与引导

政府部门要准确收集更多关于房地产企业发展的数据，并且将此数据予以公布，结合当前房地产市场发展情况，对其进行科学的指导与管理，实现房地产市场运行情况预警。

（四）完善信用评级体系

建立和完善信用评级制度，能够对借款者的就业情况、收入情况等进行跟踪调查和监控，从而便于对个人信用度予以客观的评论，降低贷款风险发生概率。即使出现了贷款风险，我们要及时分析出风险所属的类别，进而及时采取有效的对策予以处理，将风险损失降到最低。

六、结束语

总体来说，由于我国经济发展十分迅猛，因此，我们必须高度重视房地产金融面临的风险问题，及时采取有效的防控对策，降低房地产企业金融风险的发生概率，这既是确保房地产企业金融业顺利发展的前提，又是促进我国经济顺利发展的内在需求。

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