浅析抓好分户验收工作的经验总结

吴亚春

（江苏新城地产股份有限公司）

一 加强关键工序的质量过程验收是分户验收通过的保障

1.针对以往住宅投诉焦点问题，对各类主要关键工序实行严格的过程验收而且公司工程管理部还进行施工工艺改革，统一施工工艺做法并出台了企业工程工艺作业指引。

1.1 墙体裂缝的预防控制措施

我公司一方面严格按照江苏省住宅工程质量通病控制标准要求执行，例如：控制砖的强度龄期；控制砌筑速度及放长墙体顶部收刹时间；按构造要求设置砼构造柱、腰梁、板带、砼门窗框等二次结构是所有墙体全部成为约束砌体结构；粉刷时不同材质间及水电管箱后均设置抗裂钢板网；顶层及阁楼层温差变化较大易出现裂缝的楼层墙体表面采取满附钢丝网等。另一方面对一些质量要求较高的住宅，例如高档公建、高档别墅，我公司不惜代价采取了更为保守的做法，例如将墙体粉刷改为成品石膏砂浆粉刷，有点甚至将整栋房的所有内墙体表面满附一层耐碱网格布后再经行粉刷等，这一系列举措表明了我公司对降低裂缝投诉的决心。目前，我公司在墙体裂缝控制上已初见成效，此类投诉已得到大幅度的降低。

1.2 开间尺寸偏差与层高偏差的预防控制措施

1.2.1 现浇水平结构施工阶段认真做好层高测量、结平模板平整度验收、现浇板砼平仓验收等，后期楼地面浇筑严格控制平整度，再加上分户验收时认真地反复检查并整改，目前我公司在交付项目的层高偏差控制上得到了有效控制，投诉率大幅度降低。

1.2.2 砌体砌筑阶段我司严格要求施工单位按施工图墙体间的相邻尺寸在地坪上弹出墙体线，开间尺寸全需经监理全数验收后方可进行墙体砌筑施工；抹灰工程之前同样要求施工单位将房间勾方线弹在离墙下脚100mm处的地坪上，所有灰饼安装勾方线制作；这两项举措有效控制了房间开间尺寸偏差这一老大难问题。目前我公司在交付项目的房间开间尺寸偏差控制上取得了可喜成绩，投诉率大幅度降低。

1.3 屋面渗漏的预防控制措施

我公司首先将不同类型屋面规定了统一做法并发布了屋面施工工艺作业指引，要求施工单位严格按照作业指引施工；另外公司实行所有防水材料甲供举措，并与杭州东方雨虹防水材料有限公司签订了战略采购协议，这样一来防水材料的质量有了保障，有效杜绝了施工单位以次充好的事件发生；前面两者是我公司进行源头控制的措施，我们深知只有好工艺、好材料还远远不够，主要还要狠抓施工过程质量，所以我公司把主要精力放到了屋面每道工序过程验收上，要求施工单位在屋面每道工序进行前必须通知甲方代表、监理员进行验收，验收通过方可进入下道工序施工。通过近两年来的努力，施工单位已对我公司的屋面工艺做法及验收程序逐步适应，正朝着良性趋势发展，屋面质量控制已逐步成为施工单位的自觉行为，我们的控制目的达到了理想的效果，相关投诉率大大降低。

1.4 门窗渗漏的预防控制措施

我公司同样对门窗安装工艺及节点做法规定统一做法，并且颁布了门窗施工工艺作业指引，项目上我们狠抓门窗的安装质量并且建立了严格的每道工序验收制度，验收程序分为：第一步是门窗洞口四周粉刷修整验收，窗框安装后底部间隙为30mm,其他三面离框间隙为15mm；第二步是门窗框安装质量验收，主要是固定连接铁片数量及间距，框料垂直度及框料与外墙体内外面的进出关系；第三步是框侧填充物验收，一般框底填充水泥砂浆，其余三侧填充发泡剂；第四步是脚手拆除前的门窗框四周及型材拼接处的打胶质量验收；我们一贯实行每樘门窗每个工序均需严格验收后方可进入下道施工这一验收制度；并且外墙外立面尤其是门窗四周还采取喷洒有机硅乳液两遍的加强措施。有了好的工艺加上严格的过程验收制度，目前我公司在门窗渗漏控制方面取得了突飞猛进的进步，目前相关投诉率较前几年降低了70%左右。

1.5 厨卫间及有防水要求的阳台渗漏的预防控制措施

我公司一方面加强对厨卫间及有防水要求的阳台易出现渗漏的管道口的防水处理进行逐个验收，要求施工单位在厨卫间及有防水要求的阳台的防水大面积施工前对所有已经进行防水加强处理过的管道口部位进行局部盛水试验，漏水部位须经修复后方可进行大面积防水施工，这一举措有效降低了厨卫间及有防水要求的阳台的渗漏率，并且保证率分户验收的通过率。

2.实行“样板先行”的原则

“样板先行“原则以往都是施工单位一贯采用的质量管理手段，但往往做到后来偏离了方向；目前我公司重新推行这一举措，要求施工单位在主要分部分项施工前必须实施样板并经我司工程管理部及现场监理验收通过后方可进入大面积施工。目的主要为结合我公司工程管理部今年来分布的施工工艺作业指引，如何引导施工单位按照公司一些好的要求来做，特别是一些新引进的施工单位，使其与我们的管理目标一致，使其与我们的管理理念靠拢，更好的来推动质量管理能更上一个新的台阶。

二 加强竣工验收前的多轮细部质量检查、提高清理保洁标准，为分户验收工作锦上添花

1.竣前建设单位、监理单位、施工单位、物业四方对住宅的功能性问题（如空调洞位置、空调室外机的安放、厨卫间的降板高度）、空鼓、裂缝、开间尺寸、层高差、阴阳角、平整度、门窗、栏杆、进户门、防火门等存在的问题进行一轮仔细的逐户验收，并把问题记录下来（直观的问题一般还在实物上用粉笔标注出来，以便于今后整改）并归类制定修复方案及规定整改时限，通过两至三轮的整改并复查，最终达到竣前验收的条件。

2.竣前验收通过后，我们针对验收各方及质监站提出的问题进行限期整改，并在同时请物业公司介入与监理单位、施工单位一起将房间开间尺寸、层高差、厨卫间盛水试验、管道通球试验、门窗淋水试验经行逐户验收检查并将查出的问题限期整改直至达到质监站分户验收抽查复核的条件。

3.质监站分户验收抽查复核及竣工验收全部通过后，我们会认真将验收组各方及质监站提出的问题进行整改并复查。

4.我们在交付业主前，还将举行一次房产与物业的内部交接仪式，参加交接仪式的有我公司工程管理部、技术管理部、营销管理部、采购管理部、项目公司、物业公司、参建各方的负责人等，一般会花上一整天时间进行分组逐户查房，一般为细部观感质量、成品保护情况检查为重，主要以进户门质量、门窗质量、清理保洁度检查等为主，最终再收集问题并组织施工单位限期整改。

5.在交付业主前，为提高交付标准，我公司还制定了一套保洁及营造交付氛围制度，分以下三部组成。

5.1 交付前，我公司组织全体管理人员进行“劳动体验日”活动，分组对建筑物内部室内房间及公共部位进行清扫保洁，尤其是室内房间地面必须扫到一尘不染，门窗玻璃型材表面及进户门表面必须擦洗的清洁明亮。这一举措为交付标准的提高打下了坚实的基础。

5.2 交付前的一星期左右，我公司还雇用专业保洁公司对建筑物的外立面再进行一次全面清洗，并对室内公共部位进行一次精保洁，最后锁上单元门准备交付，这一举措为提高交付时的客户满意度增加了有力保障。

5.3 为营造良好的交付气氛，使业主在交付时有种温馨的“回家”的感觉，我公司还在交付前的次日委托专业广告公司对现场的接待处、房号的单元门口进行包装处理，例如设置充气拱门、欢迎标语、摆放花盆、设置友情提示等。

三 物业的提前介入，有利于设计缺陷、功能问题及常规投诉问题的及早发现和整改

我们在竣前压手的前阶段就组织物业公司提早介入进来查房，提早及时发现设计单位、施工单位尚未发现和解决的问题，并在施工现场提出符合物业管理需要、使用功能更佳、操作更可靠、更便捷的修正方案，使存在问题早发现、早协调、早解决，要比竣工移交后再整改、再返工容易得多，同时该举措也为分户验收的通过打下了基础。我想，如果今后物业公司能作为一个工程质量管理实体参与住宅工程质量管理的全过程，对住宅的销售、工程质量的控制、质量通病的及时发现和整改，对住宅工程质量管理水平的提升将产生很大的作用，而且更有利于开发商在销售合同时限内将住宅保质保量移交给业主。

四 如何做好竣工验收前分户验收的准备工作

1.分户验收之前，我公司已能熟练的将各项准备工作准备就绪；例如，验收组人员的建立、检测仪器配置到位（激光测距仪、卷尺、水准仪、靠尺、塞尺、小锤）、门窗淋水试验喷淋管、厨卫间盛水用的地漏封堵材料、水源、地坪上管线走向标示用的磨具及油漆、开间尺寸及层高标注的标识。

2.竣工验收前质监部门对分户验收工作的监督抽测复核工作，我公司也能得心应手地将各项准备工作准备就绪；例如，竣前验收中存在问题全部整改到位并有书面回复、验收组人员的建立、分户验收资料准备就绪、检测仪器配置到位、门窗淋水试验喷淋管接通水源、厨卫间提前隔夜盛水、正式水电接通、电梯正常运行等。

五 结束语

如今国际经济形势日趋严峻，房地产市场已逐步从卖方市场向买方市场转变，老百姓对住房的要求越来越高，房地产企业间的竞争日趋激烈，要在如此形势下生存，质量品质是企业赢得客户、赢得市场、获得生存的保障。狠抓住宅质量对开发商来说已是刻不容缓。实践表明，分户验收对于提高工程质量、降低返修率、提高居民满意度有明显的效果。应该说，这一制度符合我国社会主义市场经济发展的要求，符合以人文本执政理念的要求，符合住房制度改革的要求符合政府行政改革的要求，更重要的是符合落实市场各方主体质量责任的要求。我们新城地产作为江苏省房地产企业的领军人定会以实际行动认真贯彻落实分户验收工作，尽管在实际操作过程中还存在着不同程度的问题，但我们定会不断总结完善，用于创新，杜绝走形式、杜绝走过场，急客户之所急，想客户之所想，永远把每一次保质保量的交付作为我们企业最大的社会责任。