房价控制未必乐观 房产税或被迫加快推出

文 | 叶 檀

房价继续上涨，没有降温预期，房地产软着陆，已到关键时刻。

11月18日，国家统计局发布10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，商品住宅价格同比下降的城市1个，上涨的城市69个；最高涨幅为21.4%，最低为下降1.5%。环比价格下降的城市2个，持平的城市6个，上涨的城市62个；最高涨幅为1.1%，最低为下降0.3%。

如果以同一楼盘价格涨跌计，上海汤臣一品2005年开价每平方米11万元，现在均价16万元，8年上涨5万元，平均每年上涨6250元，每年上涨5%左右。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，一线城市尽管近几个月新建商品住宅价格同比上涨较多，但从以2010年价格为100的定基指数看，三年来每年平均涨幅在7%～8%左右。这话从反面解读是，前期房价增长过快，上涨幅度即使控制在7%，也会在十年内翻番，与我国的GDP一样。

未来控制房价未必乐观。

全球量化宽松，欧美日未能摆脱通货低迷，全球各路资金虎视眈眈盯住人民币资产品，房地产流动性不强、不算重要标的，但大量的资金支撑了房价预期。

根据央行最新公布的金融机构信贷收支表，10月末金融机构外汇占款余额为279595.96亿元，较9月末的275179.54亿元增加了4416.42亿元。如果扣除顺差与外商直接投资，金融项目约流入2200亿元。虽然在不同的月份大起大落，外资总体来说处于流入期，今年1到10月新增外汇占款达2.11万亿元，月均增加2106.22亿元。今年2月至4月均在2300亿～3000亿元之间，5月猛降至不足700亿元。6月出现今年以来的首次负值，净减少412亿元；7月净减少规模收窄；8月、9月外汇占款重回正增长轨道，10月大增。

人民币外升内贬，与欧美的高息差、人民币汇率的上升，为热钱提供了沃土，每年资金内外跑一圈就有8%左右的收益。央行只能实行稳健的货币政策，如果降息会加剧内部通胀；如果加息，会加剧高负债企业的经营风险；如果汇率下行会失去人民币信用，只能以微调手段硬挺，并且在关键节点改变市场预期，以免市场以为人民币会波澜不惊一路涨到底。热钱的快速来回，加剧股票债券房地产市场的动荡，由于中印等新兴市场富豪的增加，全球艺术品、豪宅的价格还在继续提升，中国、印度特大城市的房地产价格处于高位。

农用地入市不会降低地价，城镇化、农业现代化的主要资金来源仍然是土地，交易对象的变化，不会带来交易价格的变化，在利益面前，政府与农民没有区别，都是理性经济人。

并且农用地入市千差万别，《新京报》11月18日采访以北京乃至全国最大的小产权房住宅区而闻名的通州区太玉园小区，购房者国芙蓉表示，“转正”可能会让业主补缴大产权房应当缴纳的土地出让金，“10万左右可以接受，再多就不行了。”当地村民表示，“我们就是本地人，房子自己住，现在不用交物业采暖费，住着挺好，如果转大产权要交钱，还不如不转。”有村民表示，如果房子转为大产权推向市场，村委会应该对他们进行相关补偿，“我才不愿意转，给我100万我都不干。”可见，农地入市利益千差万别，所有的利益胃口都很高，希望低价入市，是对利益群体的蔑视。而偏远农村的土地溢价低，即使低价入市，也起不了什么作用。

一线城市抑制房价的行政手段已经用到极致。北京、上海之后，广州出台楼市新政，限购年限升至3年，二套房首付七成。这种短期行政手段不可能长期使用，一旦放开空前严厉的预售审批、限购限制，可以想象一线城市的房价会如何飞涨。

考虑到货币、资源、行政等手段的约束前提，防止房地产风险最终的途径，只剩下提高现金支付比例与房产税，前者可以解开银行脖子上的绞索，后者可以改变地方政府的动力，与购房者的预期。预计这两条措施将要加快推行。

房地产市场的软着陆，其困难与复杂，前所未有。