高层住宅外墙渗漏原因及防治

王亚江

(嘉民管理咨询(上海)有限公司，上海 200021)

高层住宅外墙渗漏原因及防治

王亚江

(嘉民管理咨询(上海)有限公司，上海 200021)

对高层建筑外墙渗漏的原因进行了分析，针对外墙渗漏的主要部位，提出了施工全过程控制的各项技术措施，并对外墙渗漏后采取的主要修补方法进行了阐述，为高层住宅外墙渗漏通病的防治工作提供了参考。

高层住宅，外墙，渗漏，防治

房屋建筑最基本的功能是满足人们居住功能的要求，其最基本也是最原始的作用是遮风挡雨的要求。但是随着国民经济的发展，住宅建设逐渐向高层、超高层发展，在此过程中，高层建筑外墙渗漏这一建筑工程的质量通病愈加严厉，严重影响了人们的生活。在以往的施工中，人们将防水的重点放在屋面、卫生间、地下构筑物中，忽视了外墙防水的重要性。外墙一旦渗漏，不但会影响房屋的使用功能，还严重影响建筑物的外观，同时维修上极其困难。

1 外墙渗漏原因

1．1 设计因素

1)很多设计人员不重视细部大样设计，如窗台坡度、鹰嘴、滴水槽、穿墙管、外墙预埋管件、铝合金门窗、幕墙与墙体间的接缝等。2)为美观而将外墙饰面砖(小型)设计成细缝拼接，使砖与砖之间不能嵌填密封材料，导致漏水。3)设计中忽略了不同材料界面的连接。如在外墙设计层层装饰腰线，且腰线顶部标高与圈梁顶部标高相同，由于外墙砖与混凝土圈梁的温度膨胀系数相差很大，极易产生裂缝，从而使腰线上部渗水。同样原因，女儿墙根部往往也较易开裂渗水。4)高层建筑非承重外墙用的砌筑、找平砂浆标号，一般低于承重墙设计用的标号，强度虽能满足设计要求，但透水性增大。5)建筑师在设计中对防水不重视，外墙立面设计没有防水概念及功能设定。

1．2 材料因素

随着新型材料的不断增加使用，材料的优劣程度各不相同，对外墙施工完毕后防渗漏的效果产生较大差异。如空心砖质量差、翘曲、变形，防水涂料、防水密封材料等质量不合格，饰面材料缺角破裂，铝合金门窗材质不合格、加工制作质量差等，直接影响工程内在质量。

1．3 施工及管理因素

外墙施工质量，尤其是易渗漏部位施工质量差，是造成外墙渗漏的主要原因。主要表现为：1)框架结构外墙柱与砌体连接处不埋拉结筋或拉结筋设置不牢，拉结筋间距、数量、长度不符合要求，由于温度膨胀系数差异较大，导致连接处开裂是漏水的多发区。2)砌筑找平层、抹灰层砂浆未按设计配制，引起砂浆强度差，干缩开裂。3)外墙面砖与打底砂浆粘结力不足形成空鼓，饰面砖勾缝不密实，出现砂眼及裂缝。4)细部构造，如窗台坡度、鹰嘴、滴水槽等未处理好造成雨水渗透。门窗安装未做仔细的防水处理。5)穿过外墙的管道和预留孔密封处理不良。

其次，施工单位的技术交底不清，管理不严，特别是施工部位越向楼层顶部时，其越成为施工单位管理的盲区。据本人所经历的唐山市某小区业主进驻后，对外墙渗漏部位修补处理的数据统计，85%以上均为高层，且越向顶层，渗漏的部位越多。

2 外墙渗漏部位

1)铝合金门窗周边(包括铝合金窗扇中缝、下缝、门窗铆钉)，特别是凸窗窗台和窗边渗水;2)铝合金玻璃幕墙顶面铝盖板与外墙连接处渗水;3)突出外墙的空调洞;4)饰面砖勾缝及条砖裂缝部位;5)找平层砂浆裂缝部位;6)混凝土剪力墙或柱的螺杆洞渗水;7)穿外墙管洞及后补孔洞周边渗水;8)框架梁下砌体顶砖裂缝部位;9)砌体裂缝或灰缝部位(包括砌体内有竖管的裂缝)。

3 外墙渗漏的防治措施

3．1 对设计源头进行控制

对设计因素导致的渗漏主要采用事前预控手段。在设计图纸会审过程中，施工单位积极主动审查图纸中是否有防范措施或防渗、防水要求;外墙砌筑砂浆、抹灰砂浆标号是否恰当;泛水高度、窗台坡度、鹰嘴、滴水线/槽、门窗框四周塞缝等易渗漏部位是否有细部大样图或防渗要求。对于设计上未提出或有不当之处，施工单位应向设计单位提出增补和修改意见。

3．2 严格把控进场材料

砌体材料(包括空心砖、多孔砖、水泥砖和各种灰砂砖)质量差、防水涂料、防水密封材料等质量不合格，饰面块材缺角破裂，铝合金门窗材质不合格、加工制作质量差等，直接影响工程内在质量。对关键主材，如铝合金型材、粘结密封材料等，施工单位应仔细了解原材料生产或供应厂家的资质，产品质量保证措施等，检查材质检验合格证明，抽取样品进行产品质量的复检。

3．3 加强施工全过程的技术措施，加强施工管理

1)技术管理措施。高层建筑涉及到外墙各个部位施工前，制定详细的施工方案和施工工艺流程详图，并对班组进行详细的书面技术交底，落实到每一个操作人员;施工中，管理人员加强过程控制，督促班组在外墙砌筑、抹灰、粘贴饰面砖等工序严格按设计要求和施工规范进行操作，抹灰砂浆严格按配合比搅拌均匀，并对外墙容易发生渗漏的部位进行重点控制。对施工到较高楼层时，应加强对施工部位的检查，防止由于施工人员的惰性导致质量问题的存在。

2)砌筑工程。a．砌体要求表面归整，龄期满28 d，砌体自重必须考虑结构自身承载力，因混凝土为非均匀物质，存在微裂缝，当荷载大于30%时微裂缝即存在扩展趋势。避免砌体收缩裂缝与荷载产生的混凝土结构裂缝。b．控制日砌高度在1．8 m内，雨天施工日砌筑高度不超过1．2 m，避免连续砌筑引起墙体出现不均匀变形或裂缝。填充墙砌体顶部应后隔7 d以上砌筑，即待下部砌体砂浆具有一定强度、砌体变形基本稳定后再用同材质砖或砌块斜砌，后斜砌部分用砂浆填实，可减少砌体顶部与结构梁交接处产生水平裂缝。c．砌筑砂浆强度等级严格控制在M5，并应与砌块相容;灰缝厚度严格控制在10 mm，并做到横平竖直，砂浆饱满，均匀密实，严禁通缝与透亮缝，并两面勾缝，避免砂浆标号过高、过低，灰缝厚度不均等产生的裂缝以及砂浆不够密实饱满形成渗水通道。d．对于采用粉煤灰、蒸压加气砌块等多孔类外墙砌体，要考虑该材料吸湿性大，吸湿膨胀，干燥收缩，其体积随环境温、湿度变化较大。当该材料的收缩应力大于砌块之间抗拉强度和砌体与砂浆之间粘结强度时，也会产生裂缝。

3)抹灰工程。a．混凝土表面明显凹凸不平的地方须预先凿平或用1∶1水泥砂浆(内掺建筑胶)补平，对蜂窝、麻面、漏筋、漏振等应剔到实处，然后用1∶1水泥砂浆补平;把外露钢筋头和铁丝头等事先剔除干净，用钢丝刷清除基层表面粉尘和灰皮。b．对于外墙混凝土面因施工所留设的穿螺栓孔，应先向孔内注入聚氨酯发泡剂全孔封堵，再在孔位处表面凿深2 cm～3 cm，并用聚合物水泥砂浆压实抹平。c．外墙砌体与混凝土梁、柱、墙的交界处，抹灰前应铺设宽度不小于200 mm的钢丝网，用射钉固定，钉距500，并保证钢丝网不起拱变形，挂网前清理基层，采用胶质水泥打底。d．光滑的混凝土墙面及轻质墙体抹找平层时，设一道聚合物水泥砂浆粘结层(又称界面剂)，可选择下列聚合物水泥浆之一：环氧乳液水泥浆、氯丁胶乳水泥浆、丙烯酸酯水泥浆、一苯胶乳水泥浆、乙烯—醋酸乙烯共聚乳液水泥浆等。e．外墙抹灰各层之间接槎必须错开300 mm～500 mm，防止雨水直接顺着接槎部分渗透。f．外墙脚手架孔洞及其他预留洞口处：基层抹灰抹到预留洞周边300 mm～500 mm范围以外，面层抹灰施工缝留在基层抹灰施工缝300 mm～500 mm范围以外，待预留洞按砌体施工方案措施封堵结束后预留洞范围基层抹灰和面层抹灰一次性抹完。g．屋面女儿墙、阳台栏板、翻檐等的压顶应向内侧排水，坡度不小于6%。突出墙面的腰线、檐板、凸窗框上部做不小于3%的向外排水坡，下部应做滴水，与墙面交角处做成R=50 mm的圆角。h．阳台、露台楼面做防水，排水坡度大于3%，且较室内标高低20 mm，阳台出入口铝合金门框内外注密封胶。阳台天棚刷外墙涂料，阳台、雨篷等下面应做滴水线或滴水槽，其深度与宽度均小于10 mm，并且整齐一致。阳台滴水线应大于50 mm，泛水坡度不小于20%，阳台地漏与立管处做增强防水处理，并且与楼面防水层相连。

4)门窗工程。a．门窗安装前，应先对门窗洞口进行修正，凿去凸出部位，堵塞孔洞，并按门窗尺寸每边预留10 mm空隙，采用聚合物水泥砂浆找平抹面，并抹至外墙面不少于50 mm收口。b．外窗台最高点应比内窗台低不小于20 mm，且应向外排水，上窗眉做成鹰嘴，泛水坡度均为不小于20%，窗框内缘高充不小于30 mm，窗框不应与外墙饰面层平齐，应凹进不少于50 mm，推拉窗下框外框和轨道根应钻排水孔。c．门窗外侧金属框与饰面联接缝处，应留(7～10)mm×5 mm(宽×深)的凹槽，并嵌填高弹性密封材料。d．门窗拼缝处、螺丝固定处以及铝合金材料的接口处，均应嵌填高弹性密封材料。e．门窗框与墙体安装缝隙宜用外加剂防水砂浆或聚合物水泥砂浆嵌填饱满，在最外侧刮出5 mm左右凹槽，用密封胶嵌填饱满。

4 高层住宅外墙面渗漏的处理措施

对外墙面已发生渗漏的部位，需进行补救处理。因在外墙面修补不易操作，且容易破坏建筑的保温及外墙装饰，影响外立面效果，故渗漏处理一般在建筑内部进行封堵，其主要采取堵塞内外墙面渗水通道，具体做法如下：1)先铲除内墙渗水部位的粉刷层，并剔除该范围内砖砌体灰缝，使之凹进墙面15 mm～20 mm。2)涂刷防水剂，其对缝隙和细孔有渗透作用，而且能在面砖表面形成一层很薄的膜，从而起到防水作用。3)待墙体水分从内墙面散发后，内墙修补采用聚合物水泥砂浆，分二道抹灰修补，压紧刮平，然后刮腻子刷涂料。

5 结语

对于高层住宅外墙渗漏水这一质量通病的防治，应在建设工程的全过程进行管理，采取各项技术措施，严格把关施工的各道工序，做到标准化，规范化施工。如果某一项没有做好，将会导致外墙渗漏的发生。

［1］廖志刚．浅析外墙渗漏的预防处理［J］．铜业工程，2007(4)：80-82．

［2］陈 清，李济亮．浅谈房屋外墙渗漏的预防及治理［J］．黑龙江科技信息，2009(24)：313．

［3］邓忠良．加强施工控制管理预防房屋渗漏问题［J］．广西城镇建设，2003(8)：81-82．

Leakage cause and prevention of high-rise residential buildings outer wall

WANG Ya-jiang

(Goodman Management Consulting(Shanghai)Co．，Ltd，Shanghai 200021，China)

This paper analyzes the reason for outer wall leakage，aiming at the main parts of the outer wall leakage，and puts forward the construction technical measures on the whole process control，it describes the major repair method for outer wall leakage，which has provided some guidance for preventing common exterior penetration diseases．

high-rise residential，outer wall，leakage，prevention and cure

TU746．3

A

10.13719/j.cnki.cn14-1279/tu.2013.10.133

1009-6825(2013)10-0100-02

2013-01-28

王亚江(1971-)，男，硕士，工程师