开发商新建锅炉房移交企业运营应注意的问题

2013-08-15袁卓霞

山西建筑 2013年15期

关键词：锅炉房开发商管线

袁卓霞

(北京兴创东兴投资有限公司，北京 102600)

随着国内城市化建设的步伐加快，整村的平房集中拆除，建设新的回迁住宅小区，并集中进行回迁，让老百姓上楼居住，已经成为一种主要的城市化建设的模式。

但是由于小城镇远离大都市，基础设施不像大城市那样完备，集中供热的锅炉房基本没有，需要随同新建小区同期建设、同期使用才能保证业主的按期回迁入住和正常生活。

通常锅炉房的建设有:企业自己开发自己供暖运营，开发商开发建设后移交专业的运营公司进行供暖运营，供暖运营公司自己投资建设自己供暖运营等多种模式。

开发商建设，企业负责运营的模式由于涉及到两家单位，在工程交接和实际运营过程中彼此责权利处理不好容易产生纠纷，影响居民的正常供暖;根据北京市大兴区采育镇回迁安置房锅炉房的工程建设和运营实例，这种模式要特别注意以下几个关键点。

1 运营企业的选择

运营企业的选择主要从企业资质、注册资金、员工数量及层次结构、近三年业绩、企业信誉等几方面进行考查。1)供热企业必须在北京市及当地区县备案;2)供热企业需要有一定的资金实力，当供暖费用回收滞后的情况下需要企业垫付一部分运行成本;3)对企业员工的层次和数量进行考查，为正常供暖提供必要的人力保障;4)了解企业信誉，通过对其服务的小区的调查走访进行确认。

采育安置房项目的供暖企业为博创嘉和供暖公司，它是采育镇政府引进的一家企业，在服务本小区之前，已经为采育开发区企业进行供暖，企业实力、信誉都非常好，为安置房的供暖打下了良好的基础。

2 供暖合同约定

供暖合同有开发商与供暖企业签订的合同，供暖企业与小区业主之间签订的合同两种;而开发商与供暖企业签订的合同最为关键，它是直接约束合同双方责、权、利的依据，除常规的约定之外，要特别强调以下几点:

1)关于移交条款，在移交时为保证供暖及时，只要开发商将锅炉安装完成，燃气、水、电全部接通，具备点火试运行的条件，就要求运营单位现状接收;由于建设的主体是开发商，可能在运营单位接收时会提出，某些系统需要根据他们的经验进行修改，此时开发商不用承诺修改，系统修改的问题应由运营商自行承担;这样减少了因交接不完全导致的供暖纠纷问题。

2)合同中必须约定责任主体为运营单位，所有关于供暖的问题必须是运营单位负责出面解决，除因管路不通等施工问题导致的供暖问题需要运营公司将问题记录后下派到施工单位进行维修外，其他有关供暖问题如:锅炉运营维护、市政管网调水力平衡、每单元调水力平衡、入户测温等均由运营单位来完成。

3 运营企业介入时点

运营企业最好是在设计阶段就开始介入，因为不同的运营企业其运营习惯的方式可能不同，在设计阶段就将运营过程中的一些经验直接融入到设计图纸中。另外，对设备的选型，系统匹配等方面给设计一些建设性意见，以便既达到供暖要求又可以最大限度的降低能耗，使整个系统处于最佳的运行状态，同时可以降低运营公司成本。

4 设备移交

设备移交根据合同是整个供暖系统现状移交，因此将所有的设备管线登记造册后就可以直接移交，移交包括锅炉房、大市政供暖管线、换热站、小市政供暖管线以及业主室内的散热器等一套完整的系统的移交。整套系统的运营与维护需要运营单位全权负责。

5 维、报修程序

在维修、报修程序上采育安置房项目是将运营公司电话直接向业主公开，就像电话等运营商一样，只要涉及到供暖的问题业主可以不用打物业维修电话而是直接打供暖报修电话，这样由供暖运营公司先期入户进行简单的处理后，将问题带回来，如果是施工原因导致的供暖问题，由运营公司通知开发商，由开发商通知保修的施工单位到场抢修。这样既分清了责任，又能使供暖工作有序进行。