吉林省房地产行业应对房地产新政的策略研究*

2013-08-15楠滕

吉林建筑大学学报 2013年4期

刘楠滕龙

(1:吉林建筑大学城建学院，长春 130111;2:吉林省城乡规划设计研究院，长春 130061)

在经历了2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、“9·29新政”、2011年的“新国八条”及2013的“国五条”等不断升级的五次宏观调控之后，吉林省的房地产行业在土地成交量、商品房销售量及销售面积，房地产投资额等方面受到影响.房地产行业采取了一些应对策略，保证了行业的稳定发展.

1 2010年以来吉林省房地产新政的主要内容

2010年1月发布了《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”，从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度.2010年4月，国务院发布了“新国十条”，目的在于遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策.9月29日，住建部各部委出台措施“国五条”，巩固房地产市场调控成果.为巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房，2011年1月26日，国务院推出“新国八条”，内容包括进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;强化差别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制等.2013年2月，在楼市上涨预期愈演愈烈之时，国务院常务会议出台五项调控政策措施，坚持调控政策不动摇、力度不放松，具体包括完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设和加强市场监管等内容.

吉林省在贯彻落实国家宏观调控政策的同时，颁布了地方性规章和法规.2010年在住建部、国土部和监察部的督促下，“限购令”正在全国各地实行，2011年5月20日，长春实行限购.吉林省的房地产行业一方面贯彻国家的宏观调控政策，一方面结合吉林省发展现状，制定了更为合理的政策和法规，并逐一落实，同时积极建立保证房地产市场稳定发展的长期机制[1].

2 房地产新政以来吉林省房地产行业发展状况

在房地产新政最初执行的2010年，全年完成房地产开发投资921.01亿元，增长21.7%.商品房竣工面积1871.38万m2，增长27.3%;商品房销售建筑面积2319.64万 m2，增长19.3%.其中，销售住宅面积2062.73万m2，增长17.3%.从以上数据可以看出，由于新政发挥作用具有时滞性，房地产宏观调控政策尚未产生明显效果.

2011年，完成房地产开发投资1165.39亿元，增长26.5%.商品房竣工面积1656.17万m2，下降18.4%;商品房销售建筑面积2364.25万m2，下降0.7%.其中，销售住宅面积2060.73万m2，下降2.1%.2011年，房地产开发投资虽然出现绝对增长，但由于消费者表现出理性消费、观望等行为，商品房销售面积出现下降.商品住宅出现上述情况，但保障性住房却得到一定程度的发展.2011年，吉林省“八路安居”工程实现从城镇到农村、矿区、林区、垦区全覆盖，48.11万户家庭住房条件得到改善.“暖房子”工程增量扩面，68.87万户城市居民受益.

进入2012年，由于房地产行业深入研究房地产新政的内容及意图，采取了若干对策，呈现出发展趋势.具体体现在，全年新建项目完成投资2790.80亿元，同比增长11.0%;扩建项目完成投资1835.30亿元，增长24.6%;改建和技术改造项目完成投资3016.27亿元，增长77.9%.全年完成房地产开发投资1310.03亿元，增长9.6%.商品房竣工面积1927.87万m2，增长2.6%;商品房销售建筑面积2452.42万m2，增长0.8%.其中，销售住宅面积2159.43万m2，增长1.7%.组织实施“八路安居”和“暖房子”工程，保障性住房实现从城镇到农村、矿区、林区、垦区全覆盖，1120多万居民居住条件得到改善.

2013年，吉林省将继续扎实推进保障性安居工程，开工建设33.87万套;重点抓好农村危房改造和农民房屋产权登记发证工作;发放廉租住房租赁补贴25万户;深入实施“暖房子”工程.

吉林省房地产开发投资较快增长，房屋价格稳步上涨.但与全国其他省份相比，总量不大，增速不快，还处于发展的初级阶段，未来的发展空间还很大.

3 吉林省房地产行业应对房地产新政的策略

吉林省房地产行业的发展，要加快建设普通商品住房，增加中低价位、中小户型商品性住房供给，支持自住性和改善性住房需求，从品牌建设入手，发展多元化的融资渠道，以物业管理增加产品的附加价值，从而促进房地产行业平稳健康发展.

3.1 关注并满足消费者多层次的购房需求

首先，要加快构建以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求的住房供应体系;不断增加普通商品住房有效供给，使公共租赁住房成为房地产发展的新亮点，经济适用房规范运行，廉租房和棚户区改造房继续推进;其次，要创新管理体制，密切关注房地产市场的供需及结构变化，加强房地产市场区域性问题的调查并及时向社会公布供求信息;再次，要加快建设科技集成度较高的节能型住宅，提升中低价位、中小户型住宅的综合品质，实现节约型、经济型的理性住房需求行为和健康文明、节约资源消费模式;最后，要加强住房制度建设，坚决抑制不合理住房需求[2].加大保障性住房供给，对城镇低收入住房困难家庭，实行廉租住房制度;对中等偏下收入住房困难家庭，实行公共租赁住房保障;对中高收入家庭，实行租赁与购买商品住房相结合的制度.

3.2 制定品牌建设战略以提升品牌价值

房地产企业应自觉地把品牌建设摆在首位，努力创造更多的吉林名牌，不断提升经济实力和核心竞争力.在保证企业战略与政府制定的地区发展战略契合匹配的基础上，房地产企业首先强化品牌培育，加快发展自主创新品牌.立足于吉林省支柱和优势产业，以骨干企业为龙头，投入优势力量，重点培育，使其发展成为具有广泛影响力的规模大、竞争力强的中国名牌产品.同时，发挥典型示范和带动作用，积极推进实施品牌战略示范企业创建工作;其次，强化品牌宣传，维护名牌形象，提高名牌经济效应，积极营造一个关注品牌、宣传品牌、发展品牌、培育品牌、争创品牌的良好氛围，为自主品牌开拓省内外、国内外市场提供有力支持;再次，要重点做好品牌的推荐宣传工作，各级政府应增强服务意识，为企业实施品牌战略提供信息服务，特别是行业发展方面的信息服务，以增强企业的决策针对性.通过构筑信息平台，提高商标品牌竞争能力;最后，坚持企业主体作用，围绕品牌建设推进生产要素聚集，围绕品牌企业加强产业协作配套.要找好着力点，注重改革创新，加大企业产品技术研发力度，加快提高企业品牌竞争力.

同时，充分发挥吉林省生态资源丰富的优势，以长白山国际旅游度假区建设为突破口，发展旅游房地产.创建宜居城市及生态宜居建筑和山水宜居建筑品牌，建设以“生态”、“绿色”、“健康”为理念的住宅小区.通过利用特色资源，扶持特色产业，打造特色城市，带动相关产业的发展，推进城市化进程.

3.3 发展多元化融资渠道

房地产企业尤其是小微房地产企业的融资困难较大，房地产企业应积极应对，制定多元化融资发展战略.积极争取国家的支持，继续加强与各金融机构总部合作，充分发挥各类融资平台作用，提高融资能力;探索有效的民间融资方式、建立中小房地产企业发展基金和互助性担保制度、寻求合作开发等方式均可以降低融资成本、减少融资风险;切实强化资金使用监督，全面启动政府性投资项目和专项资金全程监控预警系统，开展网络实时预警纠错，确保项目资金安全运行，最大限度地发挥效益;结合我国国情，借鉴国外房地产企业融资模式，积极进行房地产企业融资创新，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款、委托贷款、土地典当等新型融资方式以确保房地产企业的持续发展.

3.4 加强物业管理服务

加强物业管理工作.一是严格按照《吉林省物业管理条例》等有关规定完善物业共用部位和共用设施设备专项维修资金使用和管理制度，加大专项维修资金监管力度，保证专项维修资金的正确使用，维护业主的合法权益;二是建立和完善物业管理市场竞争机制.物业管理项目通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，不断推进物业管理的市场化管理[3].通过上述途径，可以更好地提升房地产产品的附加价值.