我国房地产业应对房地产新政的策略研究*

2013-08-15刘楠滕龙

吉林建筑大学学报 2013年3期

刘楠滕龙

(1:吉林建筑大学城建学院，长春130111;2:吉林省城乡规划设计研究院，长春130061)

自2010年1月开始，部分城市房价、地价再次出现过快上涨的势头.投机性购房再度活跃，引起人们的高度重视.为遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，促进房地产市场平稳健康发展，政府开始了新一轮的宏观调控，陆续颁布了一些行政法规和部门规章，全国各地也陆续出台了地方性法规和规章.

1 2010年以来的房地产新政概述

从2009年12月开始楼市调控以来，政策经历了5次升级，分别是2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9·29新政”，2011年1月的“新国八条”和2013年出台的“国五条”.

1.1 2010年的房地产新政

2010年1月10日，新华社发布《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，简称“国十一条”.从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度.2010年4月，国务院发出了被业内称为房地产“新国十条”的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》.通知要求遏制房价过快上涨，实行更为严格的差别化住房信贷政策.9月29日，住建部各部委出台措施“国五条”，巩固房地产市场调控成果.各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款，对不得提供两项证明的非本地居民暂停发放购房贷款;对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30 %及以上;对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50 %、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定;各大商业银行加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房.

1.2 2011年房地产新政

为巩固和扩大调控成果，继续有效遏制投资投机性购房，促进房地产市场平稳健康发展.2011年1月26日，国务院推出“新国八条”，主要内容包括进一步落实地方政府责任;加大保障性安居工程建设力度;调整完善相关税收政策，加强税收征管;强化差别化住房信贷政策;严格住房用地供应管理;合理引导住房需求;落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制;坚持和强化舆论引导等.

1.3 2013年房地产新政

2013年2月，在楼市上涨预期愈演愈烈之时，国务院常务会议出台五项调控政策措施.“国五条”中稳定房价的新政包括，完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管等五项内容.特别是房产税试点范围的扩大，更表明以限购和抑制投机投资性购房为代表的调控政策，将是楼市发展的“主旋律”.

在国家进行宏观调控的同时，各地也制定和颁布了相关的法律法规，如2010年10月11日，杭州市出台《关于进一步加强我市房地产市场调控加快保障性住房建设的实施意见》，暂定杭州市及外省市居民家庭只能在杭州市新购买一套商品住房(含二手存量住房);停止执行购房补贴政策，恢复征收房地产登记等相关收费，并提出实施差别化信贷政策.2011年2月，为了贯彻落实“新国八条”，北京、上海、天津、青岛、南京、成都、南宁、太原、贵阳、哈尔滨、石家庄、武汉等16个城市出台了相关细则.1月27日，上海市政府印发《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知，从28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点.2011年1月28日，上海和重庆正式实施房产税，深圳宣布成为第三个房产税试点城市.

2 2012年房地产市场的基本情况

房地产新政实施3年来，政策实施的结果已开始显现，由时滞所导致的各项结果也已显现［1］.2012年房地产市场的基本情况如下:

2.1 房地产投资与开发情况

2012年，全国房地产开发投资71 804亿元，比上年名义增长16.2%(扣除价格因素实际增长14.9%)，比2011年回落11.9个百分点.其中，住宅投资49 374亿元，增长11.4 %，占房地产开发投资的比重为68.8%.

从地区来看，东部地区房地产开发投资40 541亿元，比上年增长13.9 %;中部地区房地产开发投资15 763亿元，增长18.3 %;西部地区房地产开发投资15 500亿元，增长20.4 %.

2012年，房地产开发企业房屋施工面积573 418万m2，比上年增长13.2%;其中，住宅施工面积428 964万m2，增长10.6 %.房屋新开工面积177 334万m2，下降7.3 %;其中，住宅新开工面积130 695万m2，下降11.2 %.房屋竣工面积99 425万m2，增长7.3 %;其中，住宅竣工面积79 043万m2，增长6.4 %.

2.2 土地购置面积变化情况

2012年，房地产开发企业土地购置面积35 667万m2，比上年下降19.5 %;土地成交价款7 410亿元，下降16.7 %，降幅扩大6.4个百分点.

2.3 商品房销售情况

2012年，商品房销售面积111 304万m2，比上年增长1.8%，比2011年回落2.6个百分点;其中，住宅销售面积增长2 %，办公楼销售面积增长12.4%，商业营业用房销售面积下降1.4%.商品房销售额64 456亿元，增长10 %，比2011年回落1.1个百分点;其中，住宅销售额增长10.9 %，办公楼销售额增长12.2 %，商业营业用房销售额增长4.8%.

从地区来看，东部地区商品房销售面积53 224万m2，比上年增长5.7 %;销售额38 413亿元，增长12.9%.中部地区商品房销售面积30 140万m2，增长2%;销售额13 020亿元，增长8.5%.西部地区商品房销售面积27 940万m2，下降5.3 %，降幅扩大1.8个百分点;销售额13 023亿元，增长3.7 %.

2.4 房地产开发企业到位资金情况

2012年，房地产开发企业本年到位资金96 538亿元，比2011年回落4.8个百分点.其中，国内贷款14 778亿元，增长13.2 %;利用外资402亿元，下降48.8 %;自筹资金39 083亿元，增长11.7 %;其他资金42 275亿元，增长14.7 %.在其他资金中，定金及预收款26 558亿元，增长18.2%;个人按揭贷款10 524亿元，增长21.3 %.

2.5 70个大中城市商品住宅(不含保障性住房)价格

新建商品住宅(不含保障性住房)价格方面，与上年同月相比，价格下降的城市有26个，持平的城市有4个，上涨的城市有40个.二手住宅价格变动情况与上年同月相比，价格下降的城市有42个，持平的城市有3个，上涨的城市有25个.

房地产调控虽然初见成效，但依然不稳定，必须坚持调控政策不动摇.由于工业化、城镇化仍在快速发展，国民收入稳步提高，消费结构不断升级，新增住房需求和改善性需求将会持续增加，2020年前仍是我国房地产业发展重要机遇期.因此，更要正确处理政府和市场的关系，进一步完善房地产市场调控体系.

3 房地产业应对房地产新政的策略

3.1 构建合理的房地产市场格局

正确处理政府和市场的关系，进一步完善房地产市场调控体系，是房地产业下一步深化改革的重要内容，也是完善调控政策体现的重要方面.

(1)构建结构合理的横向市场布局.在转变经济发展方面，要按照建设资源节约型社会要求，加大科研投入，大力发展省地节能环保型项目，提高住宅的产业化发展水平和全装修房比例.在结构调整方面，还应结合企业的实际，引导企业进入商业地产、旅游地产、产业园区和老年社区的开发建设与运营，以推动形成商品房体系与保障房体系相互衔接，商品房市场、二手房市场、房屋租赁市场及住宅地产与非住宅地产相互协调发展的市场格局［2］.

(2)构建创新结构的纵向市场布局.受国家宏观调控政策的影响，随着城镇化进程的加速发展，品牌房企首先将拿地重点从北京、上海、广州等一线城市转移到二三线城市，在取得成功后，品牌房企又开始在城市化率较低的三四线城市中投资，导致楼市布局改变.如限购、限利、限贷的形势下，中海斥资310亿，拿下四线城市华山附近达两万余亩的地块.进军三四线城市的房地产企业，可以分为战略型和机会型两大类，即主动“下乡”或被迫“出走”，无论是哪一种类型，事实证明进军三四线市场是企业长远发展的需要.

3.2 减少土地财政依赖性

房地产企业可以配合政府进行土地制度改革，采取措施盘活旧城镇、旧厂房、旧村庄存量土地，增加土地有效供应;要探索将城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，允许试点省市的农村集体建设用地上建设公共租赁住房;探索已进城落户的农民工，将在农村的宅基地和房产作为资产流转，提高其在城市购买和租赁住房的能力;探索从一次性收取土地出让金向收取土地年租金制度转变，为地方财政构建稳定长效的土地收入来源;通过壮大产业、完善相关税收分配制度等措施，培育地方财政收入新的增长点，扭转地方政府对土地收入过度依赖的局面.

3.3 不断进行房地产业金融创新

房地产行业是资金密集型行业，房地产行业的发展离不开金融行业的支持和金融产品的创新.在坚决抑制投机炒房的同时，要引导有条件的居民将以往对住房直接投机投资转到开发建设环节，并控制合理的投资收益水平，这既有利于拓宽房地产的融资渠道，也可缓解大量民间资本不断积聚的投资压力.此外，还应开展信贷资产证券化试点，政府加大对信誉好、开发项目符合政策要求的企业的信贷支持，完善住房公积金制度，提高住房公积金使用效率，确保资金使用安全，尝试组建“国家住房发展银行”，将公积金等社会资金纳入该银行，同时通过吸收存款等手段，从根本上解决公共住房融资问题.达到“深化金融体制改革，完善金融监管，推进金融创新，维护金融稳定”的目的.

3.4 以改善性住房为契机扩大内需

我国房地产处于转型发展阶段，要认真调整房地产业结构，加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系，而房地产市场“扩大内需”，改善性住房将是重要内容.房地产“扩大内需”，既要考虑“自住”，也要考虑“改善”，要实现小康，对改善性住房需求就一定要支持.改善性住房需求是一种符合消费者需求的真实需求，是居民消费升级的客观反映，若政策上给予适当优惠，必然对拉动经济、扩大内需、促进消费、稳定增长都有积极作用.政府能更应该支持合理的改善性住房需求，调整完善相关政策，避免调控对“改善性”需求的造成不必要的伤害.

3.5 构建房地产品牌生态圈，大力推进生态文明建设

中国房地产市场进入调整期，品牌已经变成了企业的生命，品牌作用日益凸显:品牌是企业差异化战略的旗帜，引导细分市场高效识别;品牌是企业异地扩张的通行证，护航全国化战略布局;品牌是行业高效整合的催化剂，迅速改变市场竞争结构;品牌就是竞争力.在此次房地产宏观调控中，品牌更是成为中国房地产企业规避风险、抓住机遇、确立竞争优势的制胜法宝.房地产企业品牌建设可通过策划、定位、规划、建设、营销、管理、扩张等环节进行.整合有效资源，科学策划;探究个性，确定市场定位;明确目标与内容，制定战略发展规划;选择有效途径，实施房地产企业品牌建设;充分利用各种资源，营销房地产企业品牌;建立科学的品牌管理维护体系;实施房地产企业的品牌扩张［3］.

房地产企业应该思考企业的可持续发展道路，从业务的管理层面，还有日常决策项目层面，向重视企业管理方面改变.企业围绕企业自身的品牌竞争优势开展生态圈建设的同时，还要进行行业的品牌生态圈的构建，达到“控制开发强度，调整空间结构，促进生产空间集约利用、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀”的要求，这也是房地产开发过程中必须遵循的指导思想.

3.6 创新房地产营销模式

随着网络技术和电子商务的发展，房地产市场营销环境发生了前所未有的变化，房地产企业所面对的消费者、用户、虚拟市场空间以及竞争对手也发生了改变.互联网则实现了全人类共享信息资源，在房地产营销模式不断创新求变的大营销环境下，越来越多营销师借助于互联网络、电子通信技术和数字交互媒体来实现营销，因此，网络房地产营销模式应运而生.2012年，沈阳房地产行业领军企业中海地产与淘宝网强强联合，创造网上房产营销新模式，旨在改变房地产营销的传统模式，进入房地产营销的电子商务时代.购房者通过登陆淘宝网首页页面，点击进入房产频道即可全面获悉中海地产项目信息，并可针对产品进行在线咨询，专业的房产客服人员将对客户的相关问题进行回答，同时客户还可网上注册，预约看房时间，每位客户将会在淘宝网上感受到电子商时代的便捷.