成本分析在房地产开发企业管理中的运用

2013-08-15山西中瑞天诚评估有限责任公司王凤霞

中国商论 2013年36期

山西中瑞天诚评估有限责任公司王凤霞

近些年来，我国房地产行业经历了一个迅速发展扩张的时期，房地产开发企业的数量以及规模都得到很大的提升。随着国家对房地产行业新一轮调控的实施，房地产行业逐渐进入了“微利时代”，房地产市场的竞争日益激烈，房地产开发企业要想进一步扩大利润空间，提升企业的市场竞争力，除了市场的推广和开拓之外，降低开发成本、进行严格的成本费用控制也成为一个关键因素。因此，房地产开发企业一定要做好成本分析工作，对于企业成本费用的来源、构成以及性质进行严格的分析，从而为成本控制提供依据。

2 房地产开发企业成本分析

1 成本分析在房地产开发企业管理中的作用

成本分析对于房地产开发企业管理的意义重大。首先，随着我国房地产市场竞争的日益激烈，房地产开发企业的利润空间被进一步压缩，企业要在激烈的市场竞争中脱颖而出，就需要通过成本分析工作，为企业的成本管理和控制提供依据，从而提升企业的管理水平。其次，房地产开发企业与其他企业不同，房地产项目的开发成本比较高，投入的资金量比较大，房地产开发所需资金大多数都需要通过负债或借贷等方式进行筹集，资金的成本也比较高，这使得房地产开发企业尤其要重视成本分析，将成本分析工作作为企业管理的一个重点。

2.1 土地开发成本分析

随着我国经济的迅速发展以及城镇化进程的不断推进，我国的城市规模呈现了一个迅速扩张的过程。自从国家推行城镇土地使用制度改革以后，土地由原先的无偿使用开始转为有偿使用，这一政策使得城乡的土地利用率大大提高了，并使得土地的价值发生了飞跃式的上升。在这种背景下，土地开发成本成为了房地产开发企业成本构成中最重要的因素，近些年来，层出不穷的“地王”现象就充分显示了这一点。土地成本主要由交纳的土地出让金、土地上原有的房屋、设施等拆迁补偿费用等组成。土地开发成本过高往往是导致我国房地产开发企业成本居高不下，房价高企的重要原因。

2.2 建筑安装成本分析

建筑安装成本是房地产开发企业成本构成中的另一重要组成部分，在一些中小企业房地产开发企业中，这一部分往往占到了40%到60%左右。建筑施工成本主要是指直接用于房地产工程建设的总成本费用，其包涵的内容和项目比较多，大体上可以分为两类：主体建筑工程费用和主体安装工程费用。

与房地产开发企业其他成本相比，这一部分的成本对于企业来说是比较固定的，大多数房地产企业的建筑安装成本的额度范围相差都不大。不过随着建筑安装水平的不断提升，技术的进步以及新型材料的使用，使得房地产开发企业可以通过设备的选择、材料的应用以及施工队伍的选择等来进行成本控制。房地产开发企业在工程项目施工的时候，要在保证工程质量的前提下，对于这一部分的成本进行严格的控制，从而降低企业的开发成本。

2.3 政府税费分析

税费成本在我国房地产开发企业总成本中所占的比例也比较大，一般在15%~25%左右。这一部分主要包括与房地产开发建设相关的税收，其中有土地增值税、耕地占用税、房产税，以及企业所得税等。除了向国家缴纳的税收之外，房地产开发企业还要向地方政府缴纳一定的行政费用，例如征地管理费、开发管理费、市政配套费等等，这些费用一般名目繁多且规范性比较差。

2.4 期间费用分析

房地产开发企业的期间费用主要是指企业在开发经营的过程中所发生的销售费用、管理费用以及财务费用。销售费用主要指房地产开发企业为了销售房产所产生的各项费用；管理费用是指房地产开发企业的行政管理部门在经营管理的过程中所发生的各项费用；财务费用主要指房地产开发企业为了筹集开发所需的资金而发生的各项费用，主要包括借贷资金的利息、所发行债券的手续费等。

3 基于成本分析的企业成本管理与控制对策

3.1 运用价值链理论，实现整体成本的控制

房地产开发企业应该对价值链理论进行充分运用，将企业内部各个活动通过价值的形式链接在一起，并延伸到企业的外部，将设计单位、施工单位以及其他相关部门都纳入到价值控制的范围中来，从而扩大企业资源的利用范围，达到优化企业价值链，资源最佳配置的目的。房地产开发产业的产业关联度比较高，产业价值链比较长，其中包括前期的市场调研、土地的招投标、筹资和融资、建筑设计、机械设备供应、建筑安装、广告投放、销售、物业管理等一系列环节，并且这些环节具有很强的关联性和连续性。因此，房地产开发企业应该充分运用价值链理论，将所有的环节通过价值链的形式形成一个整体，企业在进行成本控制和管理的时候，应该从整个价值链出发，追求整体成本费用最小化和利润最大化。

3.2 合理地控制土地开发成本

土地开发成本在房地产企业成本中所占的比重越来越大，因此，房地产开发企业一定要对这一部分成本进行严格的控制，尤其要重视做到土地征收的理性化，合理地进行土地征收工作。首先，房地产开发企业一定要对国家的宏观政策进行充分的研究，在土地征收的过程中要向国家政策所鼓励和引导的方向发展，千万不能与国家的政策方向背道而驰。其次，房地产开发企业要进行充分的市场调研，准确地进行自身的市场定位，制定正确的战略发展目标，不能盲目地高价拿地、抢地，以免造成企业开发成本过高。另外，企业在土地征收的过程中要进行科学合理的评估，一定要对于企业的盈利空间进行严格的估算，从而测算出合理的土地征收价格。

3.3 加强项目开发的事前成本控制

房地产开发企业的项目成本主要体现在事前的项目调研、招投标，事中的施工以及事后的预决算等。我国的房地产企业传统的工程成本控制主要集中于对施工结算的成本控制，然而，经过大量的实践证明，施工阶段对于项目成本控制的影响只占到一小部分，而事前的项目调研、招投标以及设计方案等对于成本的影响往往被忽视。首先，成本预测分析是事前成本控制的首要环节，房地产开发企业在项目开发前，一定要进行合理的成本预测分析，对于项目开发可能发生的成本，包括土地成本、建设成本、筹集成本、政府税费等进行测算，并与开发产品的预期售价相结合计算出企业存在的盈利空间，从而判断项目的可行性。其次，建筑设计也是房地产项目前期成本控制的重要因素。根据相关的统计数据表明，设计费用在房地产工程总投资的比重只占到5%左右，但是其对于项目成本的影响程度却高达75%，因此，房地产开发企业应该对于设计方案进行深入的选择，对于设计方案给企业后期的成本带来的影响进行评估，从而选择最佳的设计方案。另外，房地产企业还要设计科学的招投标方案，从而达到成本控制的目的。

3.4 加强工程建设的成本控制

工程建设施工成本在房地产开发企业总体成本中所占的比重一般在10%到15%之间，虽然比例不是很大，但是施工过程中发生的返工、工程变更、浪费等可能性却比较大，很容易造成工程预算超支。因此，房地产开发企业一定要加强对于工程建设的成本控制，建立科学合理的施工组织和制度，严格控制工程的质量和完工进度，保证工程成本费用能够在预算的范围内。

3.5 加强筹集成本控制

在房地产开发企业的期间费用中，财务费用一般所占的比重最大。房地产开发企业对于资金的需求量非常大，企业的财务杠杆比重很大，筹资成本会影响到房地产企业的利润水平，甚至会关系到房地产企业的生死存亡。随着国家对房地产行业的新一轮调控以及银行信贷的不断收紧，房地产企业的筹资难度越来越大，筹资的成本越来越高，房地产开发企业一定要不断扩宽筹资渠道，积极利用多种形式为企业筹资资金，降低企业的筹资成本。