电力企业物业管理中存在的突出问题及其改进对策研究

2013-08-15方晓蓉

山东工业技术 2013年15期

关键词：服务公司主业物业公司

方晓蓉

（宁夏天净天能物业服务有限公司，宁夏吴忠751100）

0 引言

电力物业公司是近年来电力企业发展的产物，是在电力行业推行三项制度改革，实行减员增效的过程中逐步发展起来的。它对于创造就业机会，吸纳主业富余人员，提高企业的经济效益，创造社会财富，促进社会稳定发挥了重要作用。

1 电力企业物业管理中存在的突出问题

1.1 旧的管理模式和经营机制的束缚

物业公司改革的发展过程是主办单位高度重视一手创办的过程，是在主业扶持下发展起来的，受传统的管理模式影响较深。目前的物业公司一直靠主业拐杖行走，依赖性强，缺乏自我开拓进取勇于改革，打破旧模式旧条条框框的精神，乐于在主业的保护伞下“筑窝”，不愿越雷池半步，十分留意主业的工作管理方式习惯。正是物业公司不愿“断奶”的意识，主业就一把揽过来，不管以什么方式总是尽力给予解决，这样造成了物业公司没有自负盈亏的压力，同时主业与物业公司之间产权管理不清，导致主业自觉或不自觉地以资产所有者的身份过多干预物业公司的经营活动，使物业公司缺乏应有的自主权。

1.2 观念滞后

人的思想观念的转变是物业公司发展能否顺利的重要因素之一，由于长期实行的是福利后勤，因此在人们的头脑中形成了对单位后勤的依赖性，吃喝拉撒，生老病死，单位全部包下来，认为这是社会主义优越性，谁改了这些，谁就违背了社会主义原则，谁搞了有偿服务，谁就是罪人，物业公司改革的每一步都感到极大的阻力。你提出有偿服务，搞服务费用结算，就有人想不通，说你既然独立出去了，怎么还要靠主业养活你，你提出按市场经济原则办，有人说你讨价还价，你要多争取一些工程项目，就有人认为你为的是捞取好处，在这样认识条件下，要想进行物业公司再改革再发展真是举步维艰。

1.3 经营方式简单

目前物业公司的经济来源除正常的房屋租赁管理、用水承包管理、维修卫生费用包干使用外，工程项目的施工与管理是物业公司能生存至今的重要因素之一。在物业公司与主业剥离的初期，因经营范围和人员因素的原因，工程承包只是靠提取承建单位一定的管理费用来弥补物业公司费用的不足，这种落后的方式一直持续到现在，其主要原因是：一是，主业在工程发展上仍用旧有的习惯，工程项目交给你只是委托你代表业主管理，而未认识到业主与物业公司在工程项目上的关系，应纯粹是甲乙双方关系；二是，物业公司本身，因事事缠身，没有过多的精力去改变这一方式，同时也认为这种方式直截了当，假如真的施工，未必能取得这样的效益。正是这样潜在意识的存在，因此工程项目的管理仍停留在原始的作坊式的状况。未认识到这样的管理方式已违背了现行的建筑市场管理条例，同时或多或少给主业造成了你不具备独立承包工程的印象。

1.4 知识面窄、素质差

物业公司是原后勤行政科的翻版，人员构成:年龄偏大，文化层度较低，新鲜血液匮乏。从大专院校直接分来的微乎其微，整体素质与主业人员无法相比。实际能干活的少，“捣蛋”的多；为公司的前途分担的少，只想拿钱的多。作为公司的管理人员，也是整天忙于解决矛盾的热点，忽视职工素质培训，忽视自身知识面的提高，看不懂财务报表，不搞经济活动分析等等。

2 解决电力企业物业问题的对策

2.1 改革管理体制、运行机制和发展模式

电力企业后勤管理体制一直是在计划经济条件下形成的，没有完全适应市场经济体制下的市场竞争。为此，电力企业物业服务公司应该彻底脱离电力企业的实体体制，按照市场化的要求建立公司制服务公司，建立起自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的经营机制，完全实行自负盈亏。积极和市场相融合，破除企业、部门和行业界限，以联营、合作、兼并等形式，重组生产要素，形成规模经济，逐步与社会化服务体系接轨，最终实现社会化服务。

2.2 建立专业化的发展与服务模式

市场化的物业管理需要良好的竞争机制以适应物业市场的“优胜劣汰”。具体来说，就是要求物业服务公司充分合理地利用自身优势资源，根据市场需求开展多样化经营模式和服务方式，引进世界先进物业服务方法，加强企业内部管理创新，坚持练好内功，强化内部建设。通过加大内部改革，调整管理机构，培养管理人才，实施科学管理，提高从业人员综合素质。彻底抛弃那种“谁开发、谁管理的计划经济体制下本位主义管理和服务模式，彻底剪断电力企业和其旗下物业管理公司父子兵式的管理。通过公开、公平、公正招标让专业化程度高、管理规范、服务质量好、信誉度高的物业服务企业走进电力企业开发的小区中去，让专业化、社会化和规范化服务公司为广大业主服务。只有这样，才能形成良好和谐的小区氛围。

2.3 监督管理部门加强对物业服务公司的监督和管理

物业监督管理部门应该加强对电力企业物业管理公司的监督和管理，结合物业管理相关法律法规，对物业服务公司是否对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，是否通过公开、公平、公正方式选择物业服务公司，是否按照物业管理条例成立业主委员会，并从业人员相关资质监督和审查，物业收费是否合理合法，财务是否公开和按照相关程序进行审计等进行公开的不定期监督和检查，并加强物业服务公司的自律监督。对物业服务公司采用可以量化的考核指标体系，建立网络投诉、电话投诉、新闻媒体投诉、手机短息投诉、设立信访部门等方式，加强对电力企业管业服务公司的监督和管理，发现问题及时查处和解决，对于屡次违规的服务单位要从法律上加以严格处理并以以高额处罚金。只有这样，才能建立优质、规范、收费合理、稳定的物业管理服务，不断提高管理水平和服务质量。

2.4 物业服务企业要明确定位，不断加强服务行为规范

物业服务企业要明确定位，强化服务意识，不断加强服务行为规范，提高服务质量。电力企业物业管理公司应该坚决摈弃传统计划经济体制下的管理模式，明确自己和小区业主的关系是服务与被服务关系，二者之间不存在上下级式的管理与被管理关系，双方权利和义务是平等的。所以，物业服务公司应该主动更新自己的观念，牢固树立为小区业主服务的观念；根据业主不同需求，不断强化服务意识，最大限度地满足业主的需求；通过热情、周到、耐心细致、应对快捷的服务，提高自身服务质量，提高自身良好的声誉，赢得业主的行为认可、理解和支持。电力企业物业服务公司应该视企业声誉和服务质量为自己生存发展的底线，建立科学、合理、规范的服务制度，对各项收费和支出完全公开透明，对企业财务实行合理审计，让业主委员会和业主代表随时监督各项服务性收支情况，以便业主了解盈亏，接受监督。