有效评估房地产价格对征收房地产交易税的重要意义

邢小博 高建军 吴 云

（黑龙江工业学院，黑龙江 鸡西158100）

0 前言

最近几年来，我国房地产市场发展迅猛，在开放改革以来，实行了城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，在一定程度上突破了传统意义上的计划经济对房地产市场的管制，为房地产市场的长远发展创造了良好的环境。房地产事业正成为推动我国经济迅速发展的重要推动力量，并且在未来的发展历程中，房地产事业仍然会起到难以替代的重要作用。 但是在房地产事业高速发展的今天，也映射出了很多严峻的问题，如投资性购房份额偏高、房价控制难度大、供求结构的冲突等等，因此，在现有的经济环境下，建立新颖的房地产管理制度，必要时采取相关的管理政策，这样才能有效实现我国房地产事业健康有序的发展环境。

房地产事业的高速发展与社会经济环境紧密联系，房地产事业及其交易税收在税收总收入和财政总收入中占有举足轻重的地位。 《中华人民共和国税收征收管理法》规定，纳税申请人申报的征税证据可信度明显偏低，税务机关有权核定其应纳税额；《中华人民共和国契税暂行条例》规定，当纳税人申报的成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，征收机关可参照市场价格核定。

1 房地产交易过程中纳税的规定

在房产交易过程中买方按国家规定征收一定比利的税收，根据地区的不同税种和税收比例也略有不同，主要税种有：契税（按交易价1%～5%征收）、个税（按交易价1%征收）、营业税（按交易价5.55%征收）、印花税（按交易价0.1%征收）。 其中契税是必交的；个税征收两个条件满足其一就征收：（1）原主拥有两套以上（含两套）房产的，（2）原房证的出证日期，一般是出证日期5 年以内的，营业税是按原房证的出证日期决定的，一般是出证日期5 年以内征收，5 年外不收。 其主要的征收方法有：

1）契税：符合住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上、单套建筑面积在140（含）平方米以下（在120 平方米基础上上浮16.7%）、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2 倍以下等三个条件的，在房产交易税里，视为普通住宅，征收房屋成交价的1.5%的契税。 反之则按3%。

2）印花税：买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

3）营业税：购买时间在5 年内的房屋需缴纳的房屋交易税—营业税为：成交价×5%；5 年后普通住宅不征收营业税，高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

4）城建税：营业税的7%。

5）教育费附加税：营业税的3%。

6）个人所得税

在房产交易税里， 普通住宅5 年之内：{售房收入－购房总额－(营业税＋城建税＋教育费附加税＋印花税)}×20%；5 年以上(含)5 年以下的普通住宅：(售房收入－购房总额－印花税)×20%。 出售公房：5 年之内，(售房收入－经济房价款－土地出让金－合理费用)×20%， 其中经济房价款=建筑面积×4000 元/平方米，土地出让金=1560 元/平方米×1%×建筑面积。 5 年以上普通住宅免交房屋交易税的个人所得税。

7）取得房产证5 年以上普通住宅免交房产交易税。

2 有效评估房地产交易价格的重要性

房地产经济在国民经济中占有重要地位，而房地产价格在房地产市场中起杠杆作用。因此，合理地评定房地产价格，对于促进国民经济的发展具有重要的现实意义。

2.1 改革开放形势需要房地产价格评估

改革开放，搞活经济政策使我国的面貌发生巨大的变化，随着开放改革的深化和有计划商品经济的发展，使我国摆脱了旧的管理体制束缚，国家按照有计划的商品经济来组织社会主义经济活动，市场机制的调节作用日益增强。 房地产是人民必需的生活资料，又是各行各业不可缺少的生产资料，在改革开放形势下，必然会遇到很多涉及房地产交换问题，急需房地产价格评估。

例如，企业产权转移需要房地产价格评估。改革企业管理体制，增强企业活力是经济体制改革的中心环节，而推动企业横向经济联系发展，是搞活企业的重要内容。 建立企业产权转移市场，通过产权转移，促进企业横向经济联系的发展，形成新的企业组合，推动新的企业群体、企业集团的兴起。但是产权转移意味着权利发生变化。为维护企业间的利益，在产权转移前应评估其价格，使联合的各方在对等条件下进行合作。 有些城市已开始拟订企业产权转让试行办法，通过立法使产权转移纳入法治轨道，并促进企业横向经济联系和发展。

有偿使用国有土地，需要进行房地产价格评估。 城市土地属国家所有，禁止任何人买卖。但是，在商品经济条件下土地所有权不能进入市场并不妨碍土地使用权进入市场，成为买卖对象。武汉、天津、上海，广州、深圳、厦门等市先后制订了土地使用权有偿出让和转让的办法，这说明我国已开始改革无偿，无期使用城市土地制度。 广州市在近几年来采用招标、议标方式有偿出让土地使用权。

1989 年5 月颁发了《广州市城市国有土地使用权有偿出让和转让试行办法》；

1993 年6 月正式颁布《广州市国有土地使用权出让金标准》。

2.2 房地产价格评估是房地产业发展的需要

我国现正处于社会主义初级阶段，在社会主义初级阶段中商品经济占主导地位。随着商品经济的迅速发展，房地产作为商品来经营，使沉默近三、四十年的房地产业又活跃起来，并发展成为我国的一个新兴行业，开始纳入社会主义商品经济运行轨道。 但是房地产业的发展除取决于国家对房地产业的投资、信贷、管理体制等方面的方针、政策外，还需要有大批善于经营、管理的人才。 然而，目前我国房地产价格评估队伍就其数量上、质量上都适应不了房地产业的发展需要。 因此迅速培养房地产价格评估人才是发展房地产业的当务之急。

2.3 稳定房地产市场的需要

房地产商品的交换构成了房地产市场。 随着经济体制改革的深化，国内外投资者对房地产的需求增加，特别是随着住房自有化的逐步实施和土地有偿使用的初步实践，使我国房地产市场开始出现兴旺景象。 为使房地产市场健康发展，必须加强房地产市场管理。

市场管理的核心是对价格的调控与管理。合理确定房地产价格对于安定人民生活，稳定市场物价有积极的现实意义。 国家物价的管理通过宏观经济调控指导各地区，部门做好市场物价管理监督工作。 各地区、部门贯彻执行国家的物价方针政策和法规，负责本地区，部门的价格管理和综合平衡工作。

各市房地产交易所是代表地方政府主管房地产交易的职能部门，加强房地产市场管理主要是加强房地产交易市场管理。 因此，搞好房地产价格评估工作，是加强管理稳定房地产市场的需要。

2.4 法律实施的需要

社会主义法制是工人阶级和广大人民群众按照自己的意志，通过国家权力机关制订建立起来的法律制度和执行原则。因此社会主义法制是社会主义国家人民的活动准则，它对于保卫社会主义，巩固社会主义经济制度和保障社会主义经济建设起积极作用。

但法律的实施需要有关单位支持。 以事实为根据，以法律为准绳是司法工作的基本原则。 在审查办理房地产案件中，为了保障公民和法人的合法权益，正确调整民事关系，制裁违法行为，司法人员在执法过程中，除必须了解案情外，还需要房地产价格评估人员提供资料作为判案的依据。

2.5 住房制度改革的需要

在住房制度改革工作中，为实现住宅生产的投入，产出的良性循环，鼓励职工购买旧公房是住房制度改革的主要内容之一。 出售旧公房应按重置价成新折扣，以质量和环境因素等计价，但在实施过程中，因没有切合实际的评估办法，所以有些地方在出售旧公房时价格差异较大，有的甚至互相攀比降低出售价格，不利于住房自有化工作的开展。为此，建设部和国务院住房制度改革领导小组在《关于加强出售公有住房价格管理的通知》中指出：“各产权单位向职工出售的公有住房统一由房地产评估专业人员进行价格评估。 ”这就需要加强价格评估工作。此外，调整不合理的低租制，必须要加强房租的修订和评租等等工作。