中国当下高房价成因简要分析

刘冬志

（北京大学经济学院，北京100871）

高房价形成的一个根本性的原因是激励扭曲，使市场的价格机制失去正常的调节作用，导致资源错配。1998 年，我国全面推行住房体制改革，将住房的配置全面推向市场(由于我国在住房市场上是采用市场的方式来配置住房的)，由市场来决定它的价格和分配。说到价格，我们很自然就会想到价格机制，它是市场经济中调节供应和需求的一种重要的手段，市场经济要想能有效地运行，就必须使价格机制很好地起到应有的作用。下面本文就从供应和需求两方面来分析，扭曲的激励是如何通过改变这两者来一步步推高房价的。

一、供应方

供给方的因素有:

1.土地财政收入最大化的土地供给政策是导致中国房价上涨过快的首要原因。国家对各级地方政府的政绩考核以GDP 挂帅，使得地方官员不停地大干快上各种项目，尤其是建筑相关的项目，而这些项目又需要大量的资金。中央的分税制，又使得地方政府的财政收入入不敷出，而出让土地可以很快速和轻松地获得大量资金，以维系这些大项目，所以，久而久之，地方政府就形成了土地财局面，而为了获得更多的资金，地方政府经常减少土地供应，从而使土地价格居高不下，甚至是不断上涨。此外，央企天价拿地的消息也屡见不鲜，各地的地王频频出现，这些也加剧了土地价格的不断上涨。房产开发商以天价拿到土地，建成的房子自然就不会便宜，即所谓的馒头价格不会低于面粉。因此，扭曲的激励使得地方政府有动力去维持土地财政，而要维持土地财政又使得他们有动力去维系高地价或是拉高地价。

自开放房地产市场以来，土地出让金已经成为城市基础设施建设的主要资金来源。有业内人士指出，土地出让金在不少地方政府的财政收入中所占比重相当惊人，不少城市已经占到半数。还有统计显示，一些地方的土地出让金甚至占到了政府财政收入的60%。

2007 年金融危机爆发后，为了响应国务院4 万亿刺激政策，各级地方政府又开发了以土地资源为依托的地方融资平台，通过该平台，地方政府可以以土地出让金以及其抵押获得融资，从而加快基础设施的建设步伐，地方融资平台正逐渐成为中国城镇基础设施建设的重要支撑力量，然而这种体系促使地方政府为追求较高的土地收入，使得土地价格（建房成本）不断攀高，从而推高房价。

在现行的土地管理与财政体制下，地方政府是唯一的土地供给者，在土体市场上处于垄断地位，为使土地财政收入最大化，政府通过控制土地供给来提高土地出让价格，从而抬高了住房价格，获得了垄断收入。因此，土地财政收入最大化的土地供给政策是导致中国房价上涨过快的直接原因。

2.各企业，包括主营业务为房地产和非房地产的企业囤积了大量的土地不建房，或是房屋建好了但推迟开盘发售，从而造成市面上房屋供不应求。为什么会有这样的事情发生呢，原因很简单，就是大家预期土地和房屋会只涨不跌，房企与其拼命建房不如坐等升值。这就是市场的激励被只涨不跌的信号扭曲了，使得踏实建房，辛苦工作的企业比坐等土地或房屋涨价的企业赚的钱更少更困难，如此一来，企业会做出何种决策就显而易见了。

2010 年6 月，据呼和浩特市房产管理局消息，上海绿地集团呼和浩特置业有限责任公司、内蒙古金隅置地投资有限公司等27家企业因存在捂盘惜售等行为受到监管部门通报，并被责令15 日内整改。

据了解，呼和浩特市房产管理局此前对全市所有取得预售许可证的商品住房项目进行了为期4 周的检查，发现部分企业存在自制商品房买卖合同及商品房质量保证书、商品房使用说明书，销售机构未注册备案，销售人员未持证上岗，以及捂盘惜售等问题，这些问题一定程度上扰乱了房地产市场秩序。27 家企业因存在上述问题被通报，并被责令15 日内整改。

3.房产中介捂盘惜售，造成房屋紧缺假象，并借机哄抬价格，从中渔利。由于买房者与卖房者对房屋供求信息是不对称的，即买房者掌握的有关房屋的信息远远少于卖房者，经过卖房者一系列的诱导，很多人误以为今天不买明天就没有了，或更贵了，所以经常有楼盘一开盘就遭疯抢。其实，这种现象很多时候是中介制造的一种假象，用来诱导大家买房。

据北京市住建委相关负责人介绍，从2010 年5 月开始，北京建设网和北京市房地产交易管理网陆续对每套住宅的价格进行公示。现在每套房不仅有按照建筑面积的价格，还有按照套内面积的标价，让购房者一目了然。这位负责人表示，实行一房一价，每套住宅的价格由开发商申请预售许可时填报，预售许可批准后，每套住房的价格就对外公示，并且购房网上签约时的价格，不得高于申报价格，否则无法完成签约。

同时，北京市住建委还将依据一房一价，加强对成交价格的监测，对开发商申报房价虚高且不属于正常打折优惠幅度内售房的，将会由有关部门及时查处。“当然，开发商正常的降价销售肯定不会管，主要是防止开发商为制造房市仍然火热的假象，以及为自己以后降价销售留余地，而虚报价格。实际成交时，却私底下以很低的价格成交。目前市场中已出现这样的苗头和现象。”这位负责人说。

图1

通过以上的分析我们可以看出，地方政府的土地财政，从成本方面推动了房价的上涨，地产开发商屯地不建房，造成市面房屋供应不足，而房产中介捂盘惜售，哄抬价格也直接造成了房屋价格的上涨。我们从上面的供求曲线图中可以看到，以上的因素都是从供给方面推动了供给线向左移动，从而导致价格上涨。

二、需求方

需求方的因素有

首先，我们从需求方面分析，各种因素是如何影响房产价格的。我们将对房产的需求分为：刚性需求和投资投机需求。

1.随着城市化进程的加快，大量外来移民涌入城市，这就对住房产生了巨大的刚性需求。这些外来移民包括普通打工者，大学毕业生，还有来自其他地方的经商者。中国目前生活在城市的人口数量约为6 亿人，但这仅占全国人口的45%，未来还有很大上升空间。麦肯锡全球学会(McKinseyGlobalInstitute)新近完成的一项研究预计，在2025 年之前，中国的城市人口数量还将增加3.5 亿人，其中2.4 亿将是来自农村的移民，虽说这部分人群中在城市买房的比例比较小，但因为基数大，所以数量也不可小觑。而高校毕业生的人数也是连年攀高，2009 年高校毕业生人数611 万，2010 年630 万，2011 年660 万，而这些大学毕业生大多处于适婚年龄，工作两三年即会选择买房，也许有人会说，并不是所有的大学毕业生很快会买房，但由于中国人对房产有着特殊的一种依恋和感情，在加上谈婚论嫁时，大多数情况下女方都会要求男方有房产，所以中国人的这种对安居置业的传统态度再加上房产是许多女方要求的结婚必需品的原因，使得房产有着巨大的刚性需求。而需求量巨大，房产供应又不像汽车，家电等普通商品那样，能随着需求量的增加而快速的增加，所以，价格上涨在所难免。

2.缺乏调节机制的货币和金融体系，以及严重的通货膨胀，使得实际利率为负，催生了大量的对房地产的投资需求。众所周知，中国的利率是由中国人民银行综合各种政治，经济因素而定的，而不是由市场根据供求关系决定的。因此，当前利率很难真正起到调节资金，资源配置的作用。

在中国通胀的大环境下，钱还是不值钱。连年的货币超发，一轮接着一轮的大规模刺激，使得实际利率为负──通胀率高达4.9%，而存款利率仅为3%。房地产被视为对冲通胀的保障，虽然政府出台了提高首付等种种措施，普通大众投资房地产的兴趣仍然十分强烈。

从近几年来中国国内产业转移与资本流动的某些迹象看，大量民营资本正从工商业流入房地产市场，而那些私人老板投资房地产的心态与封建时代的土财主很相像，其主要目的不是通过经营物业来牟利，而是通过持有住房来实现财富的保值、增值，或者赚一笔就跑路。因此，本应该配置到实体工商业的大量资金被配置到了房地产业，而大量资金的流入必定会对楼价产生推波助澜的作用。

以色列央行（BankofIsrael）行长费希尔（StanleyFischer）说，在那些金融体系未被金融危机严重损害的国家，房价将会快速上涨；这是因为，当政府大幅下调利率应付危机时，按揭利率也在迅速下跌，此时资金变得相对便宜，人们相应地就会贷款买房，从而推高房价。

3.中国国内的市场机制以及法制不完善，使得投机倒把有利可图，使得房产市场产生大量的投机需求。资本永远具有逐利性，我们不可能禁止别人投机，只能用完善的市场机制来引导人们将资金投到合理的地方，用法制来规范市场，保护市场的公平合理竞争，使得投机倒把无利可图。炒高北京楼价的山西煤老板，以及四处打游击，炒高全国许多城市楼价的温州炒房团，还有珠三角和长三角一带，大量的制造业关门歇业，把资金用来炒楼，这些都是房地产市场不完善，法治缺位的后果。如此一来，他们是赚得盆满钵满，但使得更多的使本应该可以买得起房产的人们买不起，只好望房兴叹了。因此，我们应该拓展更多元的投资渠道，将这些富余的资金引导向合理的地方，而不是放任他们四处投机炒作，扰乱整个市场。

在中国的许多城市经常可以看到有些住宅晚上没有亮灯的迹象，这意味着存在大量空置房，2012 年有一份报告说，根据全国的用电量推算，中国可能共有6450 万套空置房，但没有人知道确切的数字，但不知什么原因，报告发表机构随后又出来否认这一数字，这从一个侧面反映这表明，大量的购房需求实为投机。

盖更多的房意味着更多的钱被用于购买砖头、砂浆和混凝土等建筑材料，而这只会加重中国经济资源错配的问题。到目前为止，尽管中国政府出台了一系列为楼市降温的调控措施，但房地产投机依然在加速，调控成了“空调”。

图2

从以上的分析可以看出，城市化进程的加快，使得住房市场有着巨大的刚性消费需求，金融系统缺乏灵活性以及负利率效应又使得住房市场有着大量的投资需求，而扭曲的房地产市场以及法制的缺位又使得住房市场有着庞大的投机需求，这些因素都使得需求曲线向右（如上图）移动，从而推动房价上涨。

三、结论

我认为中国房价的逻辑是：房子是一种特殊的商品，兼顾投资和消费功能。但如同其他所有的商品一样，价格也主要由供需决定，而中国房子的供需是畸形和扭曲的。

供应方面：政府垄断土地转让价格和数量，而房地产领域的高门槛决定了各地开发商也是处于区域寡头垄断的地位。再加上房产开发商和房产中介的捂盘惜售，借机炒作，结果只有一个：交易成本的提高。

反观需求方：由于中国人口结构的问题，目前正是人口红利期，70—80 年代婴儿潮出生的人都要结婚生子，城市化进程不断加快，农村人口积极入城，也就是说房子的消费需求极其旺盛。而投资需求方面就更不用说了，国人投资渠道极其狭窄，无非就是股票、房子，股票还有牛熊之分，房子就从来没有跌过，每个没有买房子的人都觉得踏空了，于是也来积极地上车，于是他们的购买又对房价形成了正反馈。如此看来，房价焉能不高？

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