房地产企业外部风险研究

李君

【摘要】我国房地产经过数十年的发展，规模越来越大，随之而来的房地产所带来的风险也越来越大，房地产风险成为房企业关注的焦点，房地产风险包括内部风险和外部风险，内部风险是有企业内部生产经营过程中产生的不确定性带来的企业盈利损失。而外部风险是由于外部环境如：经济周期、货币政策等因素变化引起，给企业经营带来经济利益损失。相对于内部风险，外部风险对公司造成的利益损失更大，而且较难预测。本文主要从引起房地产风险的外部因素进行研究房地产风险，据此提出房地企业外部风险防范。

【关键词】房地产企业；外部风险；防范

文章编号:ISSN1006—656X(2013)06 -00019-02

一、房地产行业基本特征

（一）房地产行业属资金密集型企业

房地产从获取土地使用权、 征地拆迁、开发建设等环节需要大量的资金，一个小项目需要几亿、一个大项目几十亿，资金太少根本无法开发生产。一般房地产同时开发数个项目，资金量就更大，如果是特大型的企业如万科地产、中恒地产、保利地产等，他们一般同时开发数十个项目则所需资金就达上百亿之多。

（二）房地产负债率高

由于房地产需要的资金量大，单靠企业自有资金很难解决资金缺口，资金的缺口主要靠外部融资解决。当前上市公司通过股票融资受到政府管制无法融资，而其他的常见的方式有银行贷款方式、信托方式、债券融资等，这些都是负债融资成为主要方式，公司负债巨大，负债率高。

（三）房地产开发建设周期长

房地产企业从开发建设资金的投入到商品房销售资金的回笼资金需要较长的的时间，上市公司以轻资产（快速周转）运作的企业如：阳光地产，平均一个进展顺利的项目周转期最快为2年，其他企业平均开发建设周期在2-3年，这个过程中将会沉淀大量的资金，如果是大的项目如“地王”项目运营周期就会更长，有的会达到7-8年之久，沉淀资金就更大。

由于上述特点，当外部环境发生变化时，房地产企业就会面临较大的风险，现就外部因素对房地产影响进行分析。

二、房地产企业外部风险分析

（一）房地产货币风险政策分析

1、从成本角度分析货币政策对房地产企业影响

从房地产行业特征来看，房地产自由资金占比较低，负债比例较高，从2012年9月30日三季报数据，来看房地产平均负债率为66.4%，有的负债甚至达到达80%以上。而扣除预收款后，实际负债达到47.1%，即平均总资产的一半为有息贷款。房地产开发周期长，资金使用时间一般较长，房地产利率变动直接会导致房地产利息成本增加，必然增加企业的财务成本，从而减少预期收益。企业一般较难快速筹集到资金，以高价获取资金，势必会使企业的成本风险加大。而利率的变动，属外部环境变动，房地产企业极难预测，不易防范，容易给企业带来损失。

2、从销售角度分析货币政策对房地产企业影响

房屋价格过高、总价款大，我国居民个人收入有限，购房一般采用揭贷贷款居多，这就使得当政府提高房屋贷款利率时，购房者将承担较大的购房成本。另外政府频繁调整房地产首付比率，特别在房地产过热时，会增加首付比率，直接抑制购房需求，房地产企业面临较大的销售压力，给企业带来风险。

3.3从针对房地产行业角度的货币政策分析

商业银行的中房屋贷款比率较大，房地产风险会直接影响银行的资金运营能力。房地产的波动会直接影响商业银行的经营，出于稳健经营的考虑，房地产行业成为商业银行控制放贷的重点领域。当房地产平稳运行时，他们会增大房屋相关的贷款，而当房地产出现衰退或危机时，他们会减少房地产相关的贷款，在房地产企业需要资金时，却无资金可贷，商业银行的运作模式会加大了房地产企业的筹资难度，增加房地产的融资风险。另外，在一些大型房地产企业，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦由于利息成本上升，使得“链”中的一环断裂，筹资风险的会放大，从而给集团经营带来致命威胁。

（二）通货膨胀及经济风险对房地产风险分析

1、通货膨胀对房地产风险分析

改革开放以来，通货膨胀一直伴随中国经济的增长， 潇湘价格网提供数据显示：年平均值为3.48%，通货膨胀在多数年份一直都存在。

表1-1

在房地产行业，通货膨胀主要表现为生产要素价格的上涨，传递到房地产的生产成本上，引起房地产企业利润下降，形成房地产经营风险。通货膨胀主要影响引起劳动力成本、建筑材料、企业管理费用的上升。房地产建筑需要大量的劳动力，在开发成本中的比例较大，当通货膨胀上涨时，劳动力价格会明显的上涨，另外，劳动力成本具有极强的刚性，一般会长期处于上涨的态势，这对房地产开发周期较长来说形成不利，开发初期劳动成本较好控制，随着项目的进展劳动力成本随通货膨胀上升，房地产企业必须被动的接受，导致开发成本上升，而且属于付现成本，对企业现金流造成较大压力，形成现金流风险。企业管理费用是管理人员的相关费用，其中管理人员的工资与劳动力成本一样具有极强的刚性特征，容易是通货膨胀一起上涨，造成企业成本上升。另外，建筑材料也易随通货膨胀上涨，由于建材在工程造价中占有60％以上的比重，对企业形成成本压力，因此，在项目的开发周期过程中，如遇到建筑材料快速上升，房地产企业必然会增加原来预算的生产成本，企业利润减少。

2、经济风险对房地产风险分析

房地产的经营与国民经济的发展密切相关，当经济繁荣时，房地产开发明显活跃，企业销售增长，利润增加，当经济衰退时，房地产销售乏力，预收款减少，利润明显下降，甚至出现亏损，企业破产增加。

（三）房地产土地供应风险分析

土地是房地产开发中不能缺少的生产要素，我国土地性质属国有性质，土地供应直接受到政府土地规划政策的影响。目前土地供给的量明显小于土地的需求增速，使得土地拍卖价过高，而土地购买成本占房地产开发成本的主要部分，通常占到销售收入的50%以上，当土地供给不足，加之房地产企业竞争，使得房地产开发企业通过招拍挂、项目收购、股权收购等方式来获得土地的购买价格过高，开发商就会将土地成本转嫁到商品房的售价上，增大了销售难度，对企业形成了销售风险。另外，一但政府土地供给政策调整，增加土地供给或土地获取渠道改变，如集体土地的流转政策改变等。那么，外部的土地供给发生变化，房地产企业之前获得的高价土地将会给企业埋下成本风险。

（四）房地产税收风险分析

房地产企业主要涉及的税收有：营业税、所得税和土地增值税三种，税收的变化调整直接会影响的房地产企业的成本，政府所征收的各项税费，会转嫁到房地产的价格之中，对房地产的销售产生不利影响，最终都会反映到企业利润上，给企业带来风险。而另一方面针对二套房流转过程增加的购房者所得税，会转嫁到房屋的售价上，最终会抑制购房需求，同时会逆向传到一级房屋房地产企业，使得新售房屋价格上升，形成房地产销售风险，给企业的长期发展埋下隐患。

（五）房地产货需求多样化风险分析

随着我国居民收入增长，居民购房需求增强，居民的个性化需求明显，对房地产产品设计及配套设施的要求越来越高。如果开发的产品在项目定位、规划设计、销售策日各等方面不具针对性、前瞻性，房地产产品就会出现滞销的风险。

另外，伴随着竞争加剧，房地产企业设计的同质化，产品的差异越来越小，使得企业在同一地段采用价格战竞争，较为明显，引发销售不畅，回款缓慢，给企业带来资金压力。在此种环境下，加上房地产属于固定资产，产品具有不可移动性，这就容易造成了部分地区出现局部供给过大，使得企业面临利润下降的风险，甚至出现资金链断裂的风险。通常房地产企业在全国都有项目，此种项目在企业中占比过多，就会引起房地产企业降价抛售，以获取流动性，造成经营销售风险。