谁是中国房地产的真正短板？

文｜《小康》杂志中国全面小康研究中心 鄂璠

摄影／薛涛

这样的房价，你和你的小伙伴会惊呆吗？

北京日涨2939元；上海日涨2085元；广州日涨1427元……近日，一幅由网友制作的“全国主要城市房价日均增长图”在网上引发热议，该图显示，房子每天涨价上千元，并称“我的小伙伴们，上什么班，炒什么股，抢什么黄金，还是买房靠谱！”

果然，“2013中国居住小康指数”调查结果印证了“买房靠谱”的理念——在房产、黄金、基金、股票等多种投资选择面前，大部分国人首选买房。

不过，对于如今的房价上涨景象，幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏却并不感到特别的惊讶，“24年前就称房价是泡沫了。”说着，孟晓苏展示了一张1989年2月20日的《人民日报》，其中一则报道的标题是《房价猛涨，百姓望楼兴叹；势在必控，国家正拟法规》。

如今，24年过去了，房价上涨依然是无奈的现实，全球房价最贵的10个城市中，就有7个在中国。

房价为何越调越高？

《小康》：近年来国家一直在调控，但现实似乎是越调控，房价越高涨。

孟晓苏：针对前一段时间的过度调控，政府提出要削减行政审批，鼓励断腕勇气。近年来，政府慢慢积累了过多的审批权，以坚持调控不动摇为主，把降房价当做目标，却反而是紧缩银根，生产不出来房子，人为地造成了供不应求，这不就是越调控越上涨吗？

我认为是调反了，非理性的。本来我们知道房价上涨应该是增加供应量，增加商品房和保障房，国八条、国十条、国五条、国六条、新国五条都讲了，但是从来不实行，相反还抑制了供应量。

最近，在7月30日召开的给下半年定调的中共中央政治局会议上，已经指出要“促进房地产市场平稳健康发展”，并提醒“要把握好宏观调控的方向、力度、节奏，使经济运行处于合理区间”。我觉得这个方向是对的。

《小康》：你过去一直讲，房价不能单纯打压，现在你也这么看？

孟晓苏：这几年房价涨幅确实过快，但市场自有其运行规律。住房制度改革初期政府缺位，房价上涨过快是必然的。后来房价高了，政府就想办法降房价，而且一说降低房价就打压高档房价，即便打压下来也只是解决了富人买房的问题，而没解决低收入者的买房问题。

近些年，不断炒作房价会跌的说法很可笑，误导了购买者。在城市化、工业化还没完成的情况下，房价上涨是一个规律，政府调控可以限定它的涨幅，但单条腿走路肯定不行。

《小康》：你的博文《十年调控祭》流传很广，通过此文，你意在说明什么？

孟晓苏：这些年不是说我们不要调控，我们怕的是乱调控。现在有人提出要建立调控的长效机制，调控从来都是短期行为，怎么会是长期的？我记得《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十二个五年规划的建议》曾明确提出，要“把短期调控政策和长期发展政策有机结合起来”。有人把土地制度和税收制度改革都说成是调控，这明明是改革，为什么说成是调控呢？难道今后只有调控而没有改革了？

还有人说中国不调控，房地产不就乱了吗？市场不就乱了吗？我想问的是，我们的经济难道真的离不开千手观音、万能政府吗？我可以告诉这些人，当年我们搞农村改革的时候，也有人说如果政府不去催收催种，农民就不会种地了，后来政府不去催收催种，农民的地反而种得更好了。

“市场力量是行政力量难以替代的”。所以新一届政府明确提出要给千手观音断腕，要“把错装在政府身上的手换成市场的手”，1700多项审批要首先下决心削减1/3。最近李克强总理又提出，要“创新宏观调控方式，激发市场活力”。

《小康》：这是否意味着在房地产领域，就不需要“政府的手”了？

孟晓苏：当然不是。市场经济并不是万能的，就像一个孩子，如果自己不能调整体温，大人就会在天热时给他脱点衣服，天冷时给他增加点衣服，政府也要用这种方式呵护经济。

举个例子，我18年前开始和杨慎、谢伏瞻一起研究国民经济指数的房地产部分，我们发现中国的房地产波动是五年增长、两年低落，七年为一个周期。发现了这个规律以后，我多次提出，认识周期的目的在于保持平稳发展，特别是政府的行为，企业要善于观察周期和利用周期，政府则要用它的有形之手来尽可能采取反周期和逆周期的行为。政府的作用是尽量延长发展期、尽量减少周期性波动对经济造成的损害，但是这些年的宏观调控却因为方向不准和力度不大造成了忽冷忽热、忽起忽落现象。不调控还好，调控反而加剧了波动，调控一次上涨一次，越调控越上涨。

今年将是中国房地产业的发展期

《小康》：按照中国房地产的周期发展规律，今年的趋势是怎样的？

孟晓苏：按照周期规律，今年就应该进入发展期，而我们也看到，中国经济现在也已经进入到一个明显的发展期，中国经济从低谷到高涨，我们要有个清醒的认识，哪个产业先启动，可千万不要搞错了，就像经济发展一步一步地走、一步一步地上台阶一样。

第一步是政府加大投资，缓解经济萎缩；第二步是楼市率先启动，带动经济发展；第三步是需求拉动生产，企业再现生机；第四步是股市结束低迷，逐渐进入牛市。

现在我们国家的领导人已经明确指出来，中国“目前最大的内需就是发展相对滞后的城镇化”，而我们下一步的发展，城镇化将是有效的推动力，老百姓的住房需求来自于什么？首先一个就来自于城镇化进程，我们中国的城镇化进程现在说是52.57%，实际上很多人都知道，只有35%，因为还有其中2.6亿人进了城，生活基础却不在城市，首先解决这些人的问题，让他们自愿进入城市，要给他们解决住房问题。第二个住房需求是来自于棚户区改造，要知道现在还有1000万户住棚户区的，每年需要改造300万套。第三个住房需求来自于现有居民，他们有的是首套，有的是改善，也有的是投资，这些都是现实的需求，没有必要去妨碍他们，所以我认为应该取消限购，现在应该已经到时候了。第四个需求来自于新增人口。第五个需求来源于旅游度假需求。

如果我们真的能启动内需红利、城镇化红利、制度红利这三大红利，中国经济就会获得持续增长的力量。

《小康》：“2013中国居住小康指数”调查显示，过半受访者认为城镇化对改善住房条件有帮助，李克强总理则指出，“棚户区改造是城镇化绕不过去的一道坎”。你认为棚户区改造对于改善居民的住房条件有怎样的意义？

孟晓苏：棚户区改造的任务是城镇化建设、是扶贫济困绕不过去的一道坎，既是民生工程，也是发展工程，李克强总理提出的棚户区改造包括了拉动投资、拉动消费、带动相关产业发展等一系列思想。因为棚户区就是房地产。

李克强总理要求，要扎扎实实办好这件事情。在房地产界，有一个专家提出，要从忧居变成优居，而总理讲的更实在，从忧居变成宜居。因为我们不可能让所有的老百姓都住上豪华的房子，我们要让老百姓住上适宜的房子。

保障房是短板，商品房也是短板

《小康》：15年前，我国就开始了住房分配货币化的探索，你认为以建立住房保障制度为标志的第三阶段住房制度改革，在让老百姓“从忧居到宜居”的过程中，能够发挥怎样的作用？

孟晓苏：住房制度改革是推动老百姓从忧居变宜居的重要步骤。

在房改过程中，为了让老百姓能够买房而不是租房，采取了很多措施。第一是刺激消费，提薪降息，让老百姓有钱买。第二是改革住房制度，提租、售公房。第三是完善供应体系，当时就提出了商品房、经济适用房和廉租房。第四是发展住房金融，住房贷款原来没有，后来就开始推进了，还有住房公积金。第五是放开二级市场，鼓励老百姓的住房流通。第六是减免过高税费。最后一项是推行住宅产业化。

正是因为这些正确的政策，使得住房改革在中国掀起了一场波澜，把市场化带到了住房建设领域，改变了过去全民蜗居的局面，在这之前人均是3.7平方米，现在公认的是人均33平米。根据住建部的统计，现在89%的百姓有了房产，住房制度改革解决了住房商品化问题，使老百姓居住得更加舒适宽敞。

《小康》：中高收入者的住房问题可以交由市场，低收入者的住房问题是否依然是块短板？

孟晓苏：房改其实并没有忘记低收入者，房改方案中专门有一章是“建立住房社会保障”，要由政府负责建立廉租住宅供应体制。1998年的时候，就已经提出了由市场建商品房、由政府提供保障房的思路。时隔12年后，中央再次明确我们的住房制度是符合国情的保障性住房体系和商品房体系。但保障房仍然成为了木桶原理中的短板，主要是在这12年当中，政府并没有建保障房，这就造成了巨大的社会问题，民怨从这个短板中流了出来。现在正确的做法是要把短板接长，而不是把另外一块短板砸烂。另外一块短板就是商品房。

《小康》：为什么商品房也是短板？

孟晓苏：因为供不应求，商品房价格涨了上来。前几年调控用“紧缩银根、紧缩地根”的办法抑制了产出，人为加剧了供不应求，我也提醒过调控调反了。

《小康》：2010年以来，保障房建设开始有了明显的进展，在这个过程中，你认为有什么需要注意的地方？

孟晓苏：这几年保障房建设有了明显的改善，让许多老百姓从中受益，如果算上在房改初期建的那些经济适用房，已经有近亿居民从中受益。

但是这还不够，在城镇化建设过程中，还要防止一边是高楼林立，一边是棚户连片的状况。如果这样，城市内部的二元结构就体现出来了，而且还会抬高城镇化的门槛，让农民难以进城，所以它又是城镇化的一个重要任务。另外，保障房建设不光要有效地改善低收入者的居住条件，而且还应该能够接续形成新的经济增长点。因为我们原来有经济增长点，就是房地产，那么现在通过保障房建设就能把它接续起来了。

房产税的作用绝不是降房价

《小康》：房产税试点扩容的传闻一直萦绕着中国楼市，房产税扩容能阻止一路飙升的房价吗？

孟晓苏：这些年我也是在不断地鼓吹房产税，我主张从小产权房起征房产税，我主张用房产税来取代土地财政。征收房产税不是为了降低房价，你想加了税怎么会降房价呢？加了税会加房价，但是它有充分的法理依据。

第一叫“公平论”，第二叫“税制完善论”，第三叫“财政收入论”，第四叫“受益论”，第五叫“资源配置论”。

它能够减少一些人对房屋的过度持有，或者说增加这些闲置房屋的出租，折射到对房屋的需求和供应方面。这个折射到底是什么状况、什么后果，还要分析。绝不能用降房价来概括。

我们所提倡的征收房产税，主要目的还是要维护社会公平，不征收物业税首先对城里人不公平，改革开放30年，有些人富了，有些人穷了，有些人有房，有些人没房，所以这对城里人来说不公平，政府要调节。再一个不公平发生在城里人和农村人之间，因为不征收房产税，所以政府要不断地廉价征地高价卖地，通过农民土地的变现，拿到城市来补贴，补贴给谁呢？补贴给城里人。补贴给哪些城里人呢？补贴给有房的城里人，而且是有一套房享受一套补贴，有十套房子，房叔房婶房姐他们就享受十套的补贴。这公平吗？

在重庆和上海这两个试点开征房产税初期，我就说它没有普遍意义，为什么？它在研究从哪套房起征，还说要建立全国联网的信息系统，信息系统建立起来又不敢征。其实这些做法都是自己给自己出难题。现在全世界140多个国家在征收物业税和房产税，把它学过来不就行了吗？

《小康》：如果要学习的话，应该具体学习些什么？

孟晓苏：按照我的方法，很简单五步就把物业税征收了。

第一是差别税率。有差别才有政策。第二是“尽房皆税”，现在总在讨论哪套房征哪套房不征？我的观点是有一套房子征一套税。第三是建立退税制度。国外境外都有退税制度，房产税的退税比率是根据家庭条件，最多退房产税的百分之百，当然第一套以上的房子不会退税，这不就公平了吗？第四是到底按“购置原值”缴税还是按评估值，按照购置原值是个简单的办法，因为能够有效地照顾到在房改过程中的一些老干部，照顾既得利益是改革推进的一个重要措施。第五步是用征房产税解决“小产权房”问题。