2012～2013中国居住小康指数:73.6 万人购房行动力调查

文｜《小康》杂志中国全面小康研究中心 罗屿

温州楼市的限购政策松动了？

有报道称，国内46个限购城市之一的温州，日前对限购政策进行了微调：温州市户籍居民家庭如果已在温州市区拥有一套住房，可以再购买一套市区住房，名下无房的可以购买两套。

尽管温州方面表示，此次仅为楼市限购政策的微调，是从“过严”调至“严厉”，并未突破国务院政策界限，但市场反应依然强烈。有人甚至发出疑问——温州因其民营资本丰裕而一度被当成是中国楼市的“风向标”，此次在中央提出“促进房地产市场平稳健康发展”的表述之际，温州微调限购政策，是“独一个”还是“风向标”？

而此时，“国五条”有关“继续严格执行商品住房限购措施”的细则仍言犹在耳。

2013年2月20日，国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，“国五条”出台后，北京、上海、深圳以及昆明、武汉、南京等地纷纷出台地方版“国五条”细则。限购、限价、征税……各地细则宽严不一。

某种程度而言，温州限购政策微调传闻，的确也为重新审视楼市调控手段提供了契机。

《小康》杂志提出“居住小康”概念后，自2005年起至今，每年均进行“中国居住小康指数”调查。2013年7月底至8月初，《小康》杂志社联合浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室，并会同有关专家及机构，对2012～2013年度我国的“居住小康指数”进行了调查。

本次调查涉及20个城市，有万余人参加。经对“中国居住小康指数”调查结果和国家有关部门的统计监测数据进行加权处理，得出2012～2013年度中国居住小康指数为73.6分，比上一年度的72.1分提高1.5分。其中：居住面积指数为78.5，比上年增加0.6分；住宅建筑质量指数为73.3，比上年增加2.1分；住宅配套及环境指数为71.0，比上年增加1.9分；社区关系指数为87.1，比上年增加1.6分；物业服务指数为62.6，比上年增加1.9分。

超六成人认为“国五条”对购房有影响

本次“中国居住小康指数”调查，在样本城市选择上分别选取了“2012年房价最低的十座城市”——潍坊、淮安、绵阳、宿迁、株洲、湘潭、宝鸡、菏泽、新乡、衡水；以及“2012年房价最高的十座城市”——三亚、温州、上海、北京、深圳、杭州、宁波、福州、厦门、广州。参与调查者均在该城市生活半年或半年以上，年龄在31岁至50岁之间的为主要受访人群，所占比重为72.5%。受访者中，多数为已婚（89.5%），工作10年以上者比重为47.8%，受教育程度以大学本科为最多（63.0%）。

在面对“您是否需要政府或社会帮助解决住房中存在的问题”这一选题时，此次调查中，选择“非常需要”(54.7%)及“需要，但不是很迫切”(34.1%)这两项的受访者共占88.8%，远远超出选择“不太需要”（9.9%）及“完全不需要”（1.4%）这两项的受访者人数。

而比对受访者所在城市信息，结果显示：湖南湘潭有61.3%的人表示“非常需要”政府或社会帮助解决住房中存在的问题，位居城市榜单第一位。而排在“最需要政府或社会帮助解决住房问题的十个城市”榜单前五位的，还有上海、厦门、宿迁、菏泽，其中上海、厦门，均在“2012年房价最高的十座城市”之内。

如果将“解决住房问题主要靠什么”这一问题进一步细化，面对“政策支持”、“个人努力”、“家庭和亲戚帮助”、“单位支持”等选择，受访者中53.8%的人选择“政策支持”，34.4%的人选择“个人努力”，10.2%的人选择“家庭和亲戚帮助”、1.7%的人选择“单位支持”。

20城市居民拥有住房比率排行

同样，若将这一结果比对受访者所在城市信息，可以看出，在北京有62.9%的受访者表示“要靠政策支持”，其次为湘潭（62.8%）、上海（62.2%）、福州（60.8%）、三亚（58.3%）、广州（58.2%）。除湘潭外，以上几个城市，均在“2012年房价最高的十座城市”之列。而位列此榜单最后一位的淮安，则属“2012年房价最低的十座城市”之列，其结果为42.1%。

当本次调查受访者面对“解决住房困难问题，要通过保障还是通过市场”这一问题时，68.8%的人选择“保障”，明显高于“市场”选项（31.2%）。同样，若将这一问题具体落实于调查的二十个城市，结果显示：所有城市都有60%以上受访者选择“保障”。而对于“保障性住房，愿意买还是愿意租”这一问题，71.5%的受访者表示愿意“买”，而所有城市也都是60%以上受访者选择“买”这一选项。

至于受访者“是否赞同对保障房实行封闭运行政策”（即指如果居住保障房的家庭经济收入等方面有好转，希望改善居住条件，那么保障房将由政府回购，再配售给符合条件的轮候家庭，而不是像过去那样自由买卖），有70.1%的人表示“赞同”。

然而，虽然大多数人对保障房期待较高，但对于保障性住房的申请政策，却只有18.7%的人表示“十分了解”，60.6%的人表示“仅知道一点”，表示“不太清楚”的人为17.3%，“完全不知道”的人仅有3.4%。

今年年初“国五条”出台后，各地细则纷纷推出，限购、限价、限贷等行政调控手段不可谓不严厉，其实际效果究竟如何？

本次调查中，面对“‘国五条’出台是否对您的购房有影响”这一问题，60.6%的受访人选择“有”。而在调查的二十个城市中，宁波有67.1%的受访者表示“有影响”，位居二十个城市榜首。湘潭有65.6%的受访者认为“有影响”，紧随宁波之后，排在第二。接下来依次是上海（64.5%），广州（64.1%）、温州（64.0%）。而位于榜单最后的宝鸡，亦有52.4%的受访人认为“国五条”出台对自己的购房存在影响。

对于二手房交易征税，有74.4%的人表示“应该区分改善性住房和投资性住房”，还有14.4%的人认为“不应该区分改善性住房和投资性住房”，其余11.3%的人认为“不好说”。而对于“征收房产税能否有效抑制投资”，受访者给出的选择，所占百分比相差并不悬殊：40.7%的人认为“能”，39.2的人认为“不能”，20.1%认为“不好说”。

在认为征收房产税能够有效抑制投资的受访者中，收入为15万元以上的最多，其次是收入为10～13万的，再次是收入为13～15万的受访者。

价格仍是购房首要考虑因素

当然，在进行居住小康指数的调查时，也需考虑受访者目前的住房情况。在问及以家庭为单位（包括受访者本人、配偶及未成年子女）拥有住房情况时，67.3%的人表示“有一套房”，其次为“没有买房”（19.7%），“有两套房”者为11.1%，“有三套房”者占比1.6%，“四套及以上房”为0.3%。

在万余名受访者中，“自购商品房”的人为41.1%，其次为“住自己父母的房子”（30.0%），“住单位宿舍”的占13.6%，与之接近的是选择“租房”选项的人群，为12.4%。另外，只有4.6%的人选择“购买保障房”这一选项。而“租房一族”中，在选择租住地时，42.1%的人以“价格合理”为首要考虑因素。在问及“月租金占个人月收入比例”时，有61.7%的受访者表示，所占比例为10%～30%。

《小康》调查显示，在“20城市居民拥有住房比率排行榜”中，位于前五位的分别是：宿迁（93.4%）、衡水（90%）、湘潭（88.9%）、菏泽（88%）、宝鸡（86.9%）。而属于“2012年房价最高的十座城市”的杭州、上海，分别以82.8%、81.3%位列榜单第九、十位，宁波、温州、厦门、三亚，分别以77%、76.9%、76%、75.7%分列第十二、十三、十四、十五位，至于北京、广州、福州、深圳，则以72.7%、70.7%、69.4%、64.9%位于榜单最后四位。

对一些人而言，拥有房子只是梦想的第一步，对良好人居环境的渴望，也在不断充实着“安居乐业”的内涵。

在问及“您家的人均居住面积”时，37.7%的受访者选择了“20～34平方米”，22.4%的人选择“20平方米以内”，20.2%的人选择“35～49平方米”，19.6%的人选择“50平方米及以上”。当问及是否对居住环境满意时，以“一般”项为最多，占受访人群的45.5%，选择“比较好”的为30.5%。

而针对“购房时，您会主要考虑哪些因素”这一问题，面对“价格”、“地段”、“交通”、“户型”、“房屋质量”、“周边环境”、“周边生活服务如超市菜市场等”、“周边公共服务设施如学校医院等”、“离工作单位远近”等多个可选项时，“价格”却也仍是人们最先考虑的因素，有70.6%的人选择此项。当然，作为多项选择题，“房屋质量”、“交通”、“周边生活服务如超市菜市场等”、“周边公共服务设施如学校医院等”也越来越多地被人们买房时所重视，它们分别以60.4%、56.7%、40.1%、32.6%的比重位于榜单前五位。从榜单最后几位来看，“小区环境”（17.2%）、“物业管理”（15.9%）、“离父母亲戚家远近”（8.7%）、“升值空间”（6.5%）、“住房为绿色生态建筑”（4.8%）、“社区文化”（4.5%）暂时还不是大多数人选择房屋时的关键着眼点。

然而，若将此问题与“公众目前感到最不满意的居住条件与环境”这一调查结果结合来看，不难发现，排在前列的有些正是人们购买房屋时所忽略的某些细节，如排在第二位的“小区环境”和排在第五位的“物业服务”。

还有多少人想买房？

本次调查人群中，多少人在2013年有购房行为？

结果显示，只有15.6%的人表示“买了”，84.4%的人表示“没有买房”。

当问及这些没有购房的人，“从现在到今年年底，会买房吗”，只有9.4%的人肯定地表示“会”，27.8%的人表示“不会”，而过半受访者（62.9%）则认为自己会“观望”。

无论观望者还是打算出手者，当问及他们的“计划购房位置”时，超六成人（61.4%）会选择“离市区距离尚可，依靠公交车出行的地区”，20.2%的人选择“喧闹，交通便捷的市区”，18.4%的人选择“清静，依靠自驾、郊区公交或搭乘地铁出行的郊区”。而这些人中，可以接受的首付金额大多在“30万以内”，所占受访者比例为44.4%，另外，有28.0%的人认为首付可在“30～49万”，22.0%的人可接受“50～79万”，只有5.6%的人可接受首付金额在“80万以上”。

首付金额的可接受范围，和购房者的房款来源也有关系。《小康》调查显示，超过七成（78.5%）的受访者表示，首付款或房款最主要的来源将是“自己的收入、积蓄”。18.9%的受访者表示，会有“父母资助”，2.5%的人表示，会“向亲戚、朋友借”。

2005～2013年度中国居住小康指数

而在2013年的买房人群中，46.6%的人表示，所购房屋为“首套住房”，37.0%的人表示为“改善性住房”，22.3%的人选择“投资”一项，12.9%的人选择“为方便孩子择校”，还有5.6%的人选择“为自己将来养老”。

在买房人群中，房屋总价选择在“80～99万”的最多；房屋面积，选择“90～120平米”的最多；在这些购房者中，选择“按揭贷款”的为58.4%，其余的人则“全额付清”。

无论有没有购房，在问及二十个城市的所有受访者，“如果为了孩子上学，在住房方面，最有可能会做出怎样的选择”时，有48.2%的人选择“就近租房”，与之接近的是有41.4%的人选择“新买一套学区房或离孩子学校近的房子”，还有10.4%的人选择“换房”。

而问及“今年年内本地房价会否上涨”时，有59.7%的人预计房价“上涨”，11.2%的人预计房价“下跌”，21.8%的人预计“持续现状”，另外有7.4%的人表示“不好说”。

从普通民众角度而言，在他们看来，怎样可以真正有效地抑制房价上涨？

作为一道多项选择题目，40.7%的人认为，抑制房价应“开发更多的金融产品，不要让房地产成为主要的投资渠道”，37.5%的人认为应“提高投资性购房的成本”，36.2%的人表示应“完善房产税”，35.9%的人表示应“实施严格信贷政策”，33.9%的人表示应“改变地方政府作为本地单一供地主体的状况”，25.7%的人表示应“增加保障性住房建设规模”，20.5%的人表示需“增加土地供应，尤其是商品房市场的土地供给量”，16.6%的受访者则表示需“开征物业税”。

而被很多房地产专家、学者认为是抑制房价上涨过快最有效武器之一的保障房，究竟是否应该增加其建设规模呢？不同的城市居民发出了高低不同的呼声。在“最需要增加保障性住房建设规模的十个城市”这一榜单中，值得注意的是，排名前七位的北京、三亚、温州、杭州、广州、深圳、福州——它们的共同特点是，在2012年，都进入了“房价最高的十座城市”之列。