三旧改造区域的城市更新效益分析——以广州北岸文化码头区域为例

◎ 钟 韵 曹 艳

三旧改造区域的城市更新效益分析
——以广州北岸文化码头区域为例

◎ 钟 韵 曹 艳

城市更新目前已成为融合社会、经济、文化和物质环境全面复兴的城市公共政策，对城市的发展，尤其是对旧村庄、旧厂房、旧城镇等“三旧”区域的发展，有着重要的影响。本文拟以广州北岸文化码头为例，通过实地调研，从经济、社会和环境三个方面分析城市更新下三旧改造区域的用地效益。研究发现，经历城市更新后，北岸文化码头区域的经济效益主要体现在土地单位产出的提高，而用地的集聚效益尚不显著；但社会效益和环境效益则十分显著。

城市更新 三旧区域 广州北岸文化码头 效益分析

一、引言

随着我国城市经济发展水平的迅速提高，城市建设进入新一轮的高潮。城市更新是城市可持续发展中的一项重要工作，不仅有助于改善城市生活环境、营造美丽市容，还有助于提升城市形象、增强城市竞争力。三旧区域（旧城镇、旧厂房、旧村庄）是城市更新的重要对象。国内外众多成功的案例显示，三旧区域的更新改造能取得较为显著的效益。例如，上海的新天地通过城市更新与有效的开发运营，成为上海旅游购物、休闲的新地标。浙江的周庄、乌镇等小城镇，在更新与保护中发展成了知名旅游地。德国鲁尔区的更新改造更是学术界公认的成功案例，它通过国家宏观政策、城市复兴、经济结构调整、环境整治、发展服务业等一系列综合规划，不仅改善了环境，而且获得了巨大回报，其规划的旅游线路几乎覆盖整个鲁尔区，工业旅游的开发在改善区域功能和形象上发挥了独特的效应[4]。

我国的城市更新起步晚于西方发达国家，在快速的城市更新过程中，学者们对城市更新的研究重点在于更新的策略及改造的模式，主要是从城市规划学、建筑学以及城市地理学等领域展开，仅有少数学者关注到了城市更新的效益分析问题。如李长庚（1984）结合多年的工作经验，运用数学方法归纳出评价旧城改造经济效益的理论依据与计算方法，但因资料较陈旧，仅能为现代城市更新的效益分析提供参考；孙庆平、吴长军（1998）从房屋拆迁安置费用的估算、旧城改造经济效益的测算、提高旧城改造经济效益的策略三个方面，探讨了旧城改造的经济效益；张其邦、马武定（2008）注意到城市更新中过早对建筑物或街区进行改造，从建筑的寿命、生态成本来看，改造的经济、环境效益不高，因此提出了改造开始合理时间段的理论依据，并探讨影响城市更新效益的时间因素，阐明改造中阶段性更新和分期更新的重要性；温日琨（2008）认为城市更新可以促进三旧区域土地资源的优化和重新配置，并刺激房地产市场的需求，产生巨大经济效益；甄栋、刘云月（2004），段晋苑、冯邦彦（2009）从经济学角度探索旧城更新带来的集聚效应、土地效益以及产业结构升级等问题。可见，城市更新背景下三旧区域改造产生的效益分析与评估，值得进一步深入探讨。

2008年底国土资源部提出的“三旧改造①”工程，是国土资源部与广东省开展省部合作、推进节约集约用地示范省工作的重要措施，意味着我国的城市更新将进入一个新的阶段。广东省“先行先试”的三旧用地改造实践，对国内其他地区的城市更新有着积极的借鉴意义。北岸文化码头位于广州市中心城区，是全国目前仅有的4个国家级文化产业试验园区之一②，该区域在广州的城市更新中转变了用地性质，属于典型的三旧改造区域。本文试图以北岸文化码头区域为例对城市三旧区域的改造效益展开分析，对城市更新所产生的经济效益、社会效益和环境效益进行分析，以期深入探讨城市更新对区域发展的作用以及经验教训，为国内其他地区的城市更新改造提供经验借鉴。

二、北岸文化码头用地性质的演变

广州北岸文化码头创意产业园，地处珠江北岸城市核心区天河区内的员村，毗邻广州新的城市CBD珠江新城，与广州会展场馆集聚区琶洲国际会展中心隔江相望。员村是上世纪广州大型工业企业聚集的区域之一，集中了南方面粉厂、广州绢麻厂、珠江造纸厂、广州鹰金钱食品厂、广州澳联玻璃厂、广州员村热电厂等数十个大型企业。自上世纪90年代起，随着工业企业迁出广州市区的外迁浪潮，员村原有的工业用地部分已转变为商住用途，部分则逐渐停产空置。北岸文化码头创意产业园包含了原南方（穗港）面粉公司（以下称南方面粉厂）、广州鹰金钱食品厂、广州澳联玻璃厂、广州员村热电厂等部分旧厂改造地块③，总面积达45.5公顷，目前较成型的包含红专厂、羊城创意产业园和9号码头等创意产业园区。

北岸文化码头区域从2009年开始改造，广州市政府计划投资26亿元④，将其打造为世界上单体面积最大的创意产业园、中国特色的城市创意公园，以及一个可以作为“广州名片”的大规模文化创意产业园区，还为此成立了广州北岸文化码头项目建设领导小组。在“退二进三”的政策下，旧厂陆续搬离，老厂区保留下来的仓库和车间被改造成设计工作室、展览馆和咖啡屋等多种新功能空间，创意文化产业成为该区域的重点发展产业。

其中，“红专厂”是北岸文化码头区域内更新改造较早，文化创意产业发展相对较成熟的创意基地。其前身是于1958年6月10日建成投产的广州鹰金钱食品厂，其远销全国上下的豆豉鲮鱼更是形成了广州一种独特的饮食文化，它的黄金时期是一段脍炙人口的历史，厂区内以苏式建筑为主，总面积约为17万平方米⑤，经搬迁后保留下几十座大小不一的苏式建筑，全部采用檐部、墙身、勒脚组成的“三段式”结构，内部空旷通爽，冬暖夏凉。通过更新改造，“红专厂”现已成为一个以国际标准定义的艺术、生活中心，园区业态种类包括艺术文化交流机构、国际画廊、艺术家工作室、雕塑展厅及广场展示区、酒吧、咖啡厅、进口书店、艺术文化商店、摄影棚等数十个种类，为创意企业和创意人士提供独特的工作场所和系统良好的服务，包括文化交流与成果推广、政策咨询与引资服务等。

三、北岸码头更新的经济效益分析

（一）土地产出效益增加

根据2010年制定的《广州市旧厂房改造专项规划》，北岸文化码头所处的员村将与广州新的CBD珠江新城地区共同承担起广州建设区域金融中心的职能。其中，员村被定位为国际金融区，并作为城市中央商务区的拓展区，以现代服务业、金融服务业为主体，是中央商务区的重要组成部分⑥。可见，随着员村地块的城市功能的日益完善和区位价值的显现，其土地增值潜力巨大。从用地功能转换的角度看，由于工业用地是各类用地中地价相对较低的，用地功能转换后必然带来土地的增值，这也意味着北岸文化码头这一片区通过城市更新，从原先的工业用地转换为服务业用地，土地产业效益将被提升。因此，从理论上看，在广州新增可建设用地紧缺的背景下，北岸码头用地功能转换将有效地促进城市土地集约利用和高效产出。

由于地产界素有“金九银十”的说法，九月份地产成交量通常最大，而北岸文化码头的规划改造始于2009年年底，因此，本文试针对2009年至2011年连续三年的9月份数据，借助广州市十区的商品房售价及各类用途房屋的租金为参照，分析北岸文化码头区域的土地及物业价值（表1）。

首先，要了解天河区的土地价值。由表1可见，天河区新建商品住宅均价在2009年和2010年处于全市第一，在2011年以27160元/平方米位列全市第二。综合房价三年的走势，以及天河区作为广州市核心区的职能，天河区的土地和物业具有极大的增值空间。

其次，要了解天河区内各街道的土地价值。由于员村无单独的统计数据，而北岸文化码头与猎德街道距离更近，猎德街道亦位于珠江新城—员村规划区内，本文以猎德街道的房价反映员村区域的土地价值增长空间。从表2可见，猎德街道的房价在此三年间遥遥领先于天河区的其他街道，2011年商品房价更高达55644元/平方米。因此，通过参考猎德街道的房价，再综合北岸文化码头的各种政策和区位因素，可以预见北岸文化码头的土地亦具有很大的增值空间。

表1 9月份广州市十区新建商品住宅网上签约均价对比，2009-2011年单位：元/平方米

再次，对比不同用途的土地的价值。依据阳关家缘网数据显示（表3，图3），目前广州市办公及商业的月租金约为60元/平方米，而天河区的住宅月租金约为40元/平方米。可见，北岸文化码头区域更新改造后，用地性质由工业仓储的功能转变为商业、办公功能，其租金也将大幅提升。

综合以上的数据对比可见，更新改造使得北岸文化码头从工业区转换为服务业集聚区，区域的空间集聚效益以及土地单位产出大大提高，而且，这一区域更新改造经济效益还有进一步提升的空间。

（二）集聚效应尚未显著

目前国内外众多学者已对集群进行了深入研究，对于其产生的集聚效应几乎已达成共识，认为集聚可以使企业获得规模经济与范围经济效应带来的成本优势，促进分工与合作，提高资源的利用效率，享有区域和品牌优势，提高整体的知名度和企业形象。

表2 9月份广州市天河区各街道新建商品住宅签约均价，2009-2011年单位：元/平方米

表3 2011年9月广州国有土地各用途房屋月租金均价均价单位：元/平方米

图1 广州市各区国有土地住宅月租金均价对比

北岸文化码头的建立是广州市实施“退二进三”和产业结构调整战略的重大举措之一，其建设初衷即是为发挥集群的优势，通过吸引国内外知名文化创意企业和专业人士进驻，逐步形成集创意、研发、设计业、文化业、展览业、休闲旅游业为一体的产业集群和产业链，使其能够在近距离范围内进行正式与非正式的接触和交流，降低企业间传播成本和搜寻成本，产生规模经济效应。

通过城市更新，已有各类创意文化企业进驻北岸文化码头，服务业集聚效应渐显。目前该园区已有如集美组设计机构、城际（中国）国际建筑师联合事务所、英国D+H道瀚国际建筑与景观设计事务所、W·艺术与设计工作室等23家创意企业或机构，中央美术学院城市设计学院学生实习基地、清华大学吴冠中艺术研究中心广州联络处、法国美术家协会广州办事处等6个艺术和设计机构联络处或实习基地、5个创意体验区、7个展览馆以及10家主题餐饮店⑦。但依据该区域的面积以及旧厂房的容量，企业集聚数量远远没有达到应有水平，如北京的798艺术区面积为60多万平方米，北岸文化码头规划面积将近为45.5公顷，将近50万平方米，但目前的集聚效应远远没有达到北京798艺术区的规模，此外园区已有企业的种类还没有形成产业链，集聚效应还未充分发挥。

图2较直观地表示了创意产业园集聚规模和收益的关系，在OA阶段，服务业不断集聚，获得的聚集收益上升，边际收益为正且不断提高；在AB阶段，集聚度保持增长趋势，增速有所放缓，但集聚收益在此阶段能够达到最大值。实地调研结果显示，目前北岸文化码头大体处于OA阶段，即园区还处于未饱和状态，仍存在较大的上升发展空间，目前通过城市更新将旧厂房改造为创意产业园区，使众多服务业企业集聚，不仅实现土地功能的转换，而且产生较大的经济效益，吸引国内外更多的资金、人才和文化创意项目。

四、北岸码头更新的社会效益分析

（一）助力提升城市形象

近年来，国内各大城市均致力于发展文化创意产业，利用城市更新、转变用地功能，从而获取文化创意产业的发展用地，是目前一种常见的现象。

图2 服务业集聚收益与集聚度之间关系

打造文化创意产业园是其重要的策略之一。例如，北京798已成为国内利用工业旧厂房发展文化创意产业的成功案例。广州市亦希望利用工业旧厂房发展文化创意产业园，一方面促进广州文化产业的发展，另一方面则彰显广州的工业历史积淀。北岸文化码头在三旧改造后，通过发展服务业不仅促进创意产业的发展，工业遗迹得以保留，而且有助于提升广州的城市形象。

《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》赋予了广州建设国家中心城市、综合性门户城市、区域文化教育中心的重要使命，而广州的文化创意产业相对北京、上海而言，还缺少一些具有较高知名度的文化产业园区，尤其是利用城市更新用地而发展起来的文化产业园。北京有798，上海有M50，而在广州这座同样经济发达、文化包容的城市里，创意产业却略显滞后，但创意产业是广州经济转型和升级的重要途径，因此大力发展文化创意产业，提高现代服务经济比重，将大大加速广州构建以低消耗、低排放、低污染、高效率、高产出为主要特征的现代产业体系，也将有效提升广州的文化引领能力，提升“广州服务”的能力和水平。

北岸文化码头所在区域曾是一个工业集聚区，工业企业众多，且大多是重污染企业和有毒害化工类企业，这一地区居住人口较杂乱，流动性大，房地产的档次较低，通过城市更新将老厂区改造成为创意产业集聚区后，不仅改善了市容市貌，同时周边的配套服务基础设施也得到提升。目前北岸文化码头已举办各种创意文化展览，尤其是为广州亚运助威的“寄语亚运——百万情书爱广州”暨“中国最大邮筒——广州北岸码头邮筒”揭幕活动的举行，引起了政府的高度重视和众多民众的眼光，同时北岸码头成为目前为止仅有的4家国家级文化产业试验园区之一，将对带动广州市创意文化产业集聚、健康发展发挥积极作用。

（二）有利于城市工业遗产资源开发保护

从目前的趋势来看，世界上对于工业历史建筑和地段的保护已经成为普遍关注的一个焦点，2006年4月在无锡通过的关于保护工业遗产的《无锡建议》，使得我国的工业遗产保护正式提上了日程。城市旧工业区是城市工业的载体，是工业职能单一、地段相对独立的城市工业组团，是构成城市景观的特殊板块，也是当前老工业基地城市化进程中问题和矛盾最为突出的区域。因此，从我国社会主义城市化的性质和高效率利用城市各种存量要素等方面的要求出发，城市旧工业区都不应该变成“废弃地”或城市发展的“瓶颈”，要把它改造成新型的城市功能区。

在北岸文化码头进行城市更新的过程中，政府在不同阶段采取了不同的改造模式，前期通过对园区主体进行旧厂更新改造后进行招商引资，笔者在对北岸文化码头的走访调研中发现，大部分进驻企业都比较完整地保存了老工业建筑的结构特点，比如集美组⑧是首家进驻红砖厂艺术创意区内的创意企业，该企业用1年的时间将结构空旷开阔的厂房改成LOFT办公空间，一个规模壮观的设计团队空间给设计师们提供了更多发挥的余地，尤其是仓库的高屋加上现代化的通风换气设备，既节能减排又保证空气质量，省去很多空调费用，类似这样的改造模式在园区内随处可见。

工业遗产的价值是只有通过更新的方式才能体现，工业遗产的价值是其本身所具备的，其介质表现可以是遗址、机械设备、工业景观和环境背景等。北岸文化码头把旧工业遗留下来的废旧机器或某个配件改造成城园区的雕塑，这既是文化的载体，也是废物利用的一种艺术表现。

总体来说，北岸文化码头较为完整的保护了该区域的工业遗产，同时充分利用厂房、仓库、连廊、大型储粮罐、老机器以及园区的其他工业设施和景观，打造出了一个典型的文化创意产业样板，使江北旧厂房的历史文化特色与江南琶洲展馆的现代建筑特色隔江呼应，形成广州独特的创意产业发展模式。

（三）增强创意产业与民众生活的联系

通过在北岸文化码头的实地走访调研过程中发现，广州居民对北岸文化码头的认可度和满意度较高，目前园区内举办的各项画展或摄影展平均每天近6-8场，艺术讲座2-3场，市民还可在此亲手做陶艺或学剪纸，同时餐厅、咖啡厅、免费自行车、体育运动场地设施一应俱全，相对广州芳村的信义会馆园区来说更贴近市民生活，而红专厂的定位是“艺术生活创意基地”，旨在艺术与生活融合，从而使艺术区生命力和可持续性更加长久，这也是城市更新改造产生的重要社会影响之一，是增强城市综合服务功能的迫切需要，也是提升文化软实力，满足群众精神文化需求的重要途径。

五、北岸码头更新的环境效益分析

北岸文化码头所处地区曾是广州东郊，上世纪五六十年代此地先后建设了广东罐头厂、绢麻厂、玻璃厂、化工厂、南方面粉厂、员村水厂、热电厂等一批大型企业。以员村热电厂为例，该厂于1997年建成，年燃煤使用量达24万多吨，排放到大气中的二氧化硫每年达到3200吨，二氧化硫排放量占了员村地区的二氧化硫排放量的45%以上，由于未建设防止二氧化硫污染的烟气脱硫系统，燃烧废气中的二氧化硫对天河区特别是员村地区的大气环境造成污染。

天河区环境监测站的历史数据表明，员村地区的各项大气污染物的浓度高于天河区内的其他地区，如与天河体育中心相比，二氧化硫五日均值高出94.33%；总悬浮颗粒物五日均值高出58.55%；降尘月均值高出28.48，硫酸盐化速率日均值高出32.08%。其中，总悬浮颗粒物五天全部超过国家标准⑨，此外员村地区的工业企业每年向珠江排放约4245万吨工业废水，年排放工业废气45亿立方米，成为脏乱差的广州“龙须沟”⑩。

工业企业外迁、北岸文化码头的开发建设，大幅度降低了工业废弃物的环境污染。配合文化创意产业发展，进驻该区的商业、办公、社会文化、体育休闲、绿地广场、居住等功能将日益增加，根据2011年9月通过的《琶洲-员村地区城市深化及控制性详细规划》，琶洲—员村地区将建设八大城市公园，规划绿地覆盖率达45.1%，人均公共绿地达11.8平方米，并配套21所中小学和4所综合医院；新增3条过江隧道，规划5条轨道交通线路从该区经过，并将增设6条地铁循环接驳巴士。可见，北岸文化码头的文化创意产业发展，及其所带动的科教文卫等社会服务业和交通服务业发展，将使本区的环境效益大幅提升。

六、结论

总体来说，城市更新背景下三旧区域的经济、社会、环境效益是显而易见的，自2009年开始经过三年时间，广州北岸文化码头的更新改造充分证明了这一点，同时这种更新改造仍将继续，以充分发挥其所带来的效益，这也为其他区域的旧城改造提供了思路。

北岸文化码头的旧厂房改造使服务业发生集聚效应和规模效应，对创意文化、旅游、餐饮、房地产等均产生直接或间接影响，而正是通过这种用地性质和功能的转换，以实现城市的产业结构升级，符合广州市“腾龙换鸟”“退二进三”等政策的要求。此外，三旧改造有利于广州城市形象的提升，为服务业的发展提供良好的软环境，北岸文化码头作为开发和保护工业遗产资源的典型代表，具有较强的借鉴意义，尤其是通过城市更新后使创意产业与大众生活紧密联系起来，也带动了区域周围配套服务的发展，因此相对于经济效益，北岸文化码头的社会效益更为显著，有助于城市品牌的打造，以及城市空间结构的优化，文化资源得以传承，从而提高广州的城市定位。同时员村地区的环境污染问题也通过城市更新得到解决，为服务业企业的进驻提供了良好的硬环境。

但北岸文化码头区域的“三旧”改造也给予我们启示，虽然城市更新产生的效益显著，但结合具体情况也面临着诸多问题，如相关利益者矛盾、园区功能管理等等，因此，城市更新应与城市的经济发展阶段、功能定位及城市的产业布局调整相结合，给予相关配套政策支持，补充、整合现行城市更新相关政策，明确城市更新的目的、对象、主体、原则、方向、运作模式、资金保障、组织机构及职责、改造程序等，为城市更新的实施提供政策保障和法律依据，并适当允许社会资金以独资、合作、联营、参股、特许经营等方式参与投资，以顺利实现三旧区域的更新改造，实现城市的可持续发展。

注释：

①“三旧”改造的提法，最初来自佛山，意指对旧城镇、旧厂房和旧村庄进行改造，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，以解决日益突出的建设用地供需矛盾。2008年12月20日，国土资源部与广东省政府签订了《国土资源部、广东省人民政府共同建设节约集约用地试点示范省合作协议》，以旧城镇、旧厂房、旧村屋为对象的“三旧”改造是其中的一项重要内容。“三旧”改造是国土资源部给予广东省先行先试的特殊政策，意在在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，以解决日益突出的建设用地供需矛盾。旧城镇主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。旧村居主要指城市规划控制区范围内的城中村，大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村，不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。

②广州北岸文化码头、黑龙江（大庆）文化创意产业园、长沙天心文化产业园区、中国曲阳雕塑文化产业园等4家园区于2011年被文化部授予为首批国家级文化产业试验园区。

③引自http://biz.winshang.com/Zb-51.html ，广州北岸文化码头创意产业园运营商招标公告。

④新浪广东 http://gd.news.sina.com.cn，罐头厂变身创意园 广州红专厂艺术区亮相，2010年01月31日。

⑤来源：http://www.redtory.com.cn/gb2312/ ，红专厂官方网站。

⑥来源:琶洲—员村建10公里滨水中央商务区，广州日报，2010年6月13日。

⑦数据来源：《广州市旧厂房改造专项计划》。

⑧集美组：广州本土最有影响力的室内设计公司，目前为红专厂创意产业园的设计者和管理者。

⑨资料来源：员村地区空气污染严重，羊城晚报，2001年12月14日。

⑩资料来源：每年排放数千万吨废水：员村成广州“龙须沟”，广东新闻网，2009年5月26日。

[1]李长庚.评价旧城改造经济效益的理论依据与计算方法探讨[J].基建优化,1984,4.

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[16]温日琨.谈城市更新与房地产市场的互动效应. 商业时代[J],2008(22).

Analyzing the Benefits of Urban Renewal for the Renovated Regions: A Case Study of North Bay Culture Wharf in Guangzhou

Zhong Yun, Cao Yan

Urban renewal is now the public urban policy that integrates the overall rejuvenation of social, economic, cultural and material environment, and has a significant impact on the city’s future development. The paper takes North Bay Culture Wharf for example, analyzes the economic, social and environmental benefits through field surveys. It therefrom concludes that economic benefit is mainly embodied in the increase of land unit outputs, while agglomeration benefit remains low, with obvious social and environmental benefits.

urban renewal; renovated region; North Bay Culture Wharf; benefit analysis; Guangzhou

F299.23

10.3969/j.issn.1674-7178.2013.01.014

钟韵，博士，暨南大学副教授，主要从事服务业地理与区域经济研究。曹艳，硕士研究生，主要从事区域经济研究。

（责任编辑：卢小文）

国家自然科学基金资助项目（41130747, 40601029）部分研究成果，广东产业发展与粤港澳台区域合作研究中心资助研究成果。