上海地区居住房屋分类实例分析

■ 刘群星 Liu Qunxing 周 俊 Zhou Jun

0 引言

根据上海统计局2012年统计年鉴发布的统计资料，截至2011年底上海共有各类建筑共计98 092万m2，其中居住房屋55 077万m2。对于如此大体量的居住房屋，如何制定准确的房屋类型标准、进行合理分类管理也是一个重点的难题。

上海市房地产科学研究院针对当前的居住房屋建筑概况、分类现状进行了研究分析，为适应目前新形势、新环境

下的居住房屋分类要求，提出了一套新的居住房屋分类表，新分类表与现行分类表的对比结果见表1。

1 案例分析

针对新的分类表，笔者选取了老花园住宅、老公寓、新式里弄、旧式里弄、花园住宅、联列住宅、农村住宅共9类住宅进行实际案例分析，验证新的分类表是否具备更好的科学性及适用性。

1.1 老花园住宅

1.1.1 江苏路284弄12、14号

⑴建筑形态：该房屋为西欧建筑风格的双拼式花园住宅，假3层，建筑平面不规则，屋面铺红色平瓦(图1)。铁窗、木门、木楼面、木扶梯，铸铁花饰，门廊入口地坪为彩色马赛克。外墙饰面原为干粘鹅卵石，现为水泥拉毛刷淡黄色涂料。

⑵建造年代：于解放前，即1949年以前建造。

⑶总体布置：建筑物入口处为天井庭院，12号与14号对称布置(图2)。

⑷单元形式：每个单元东西向共3个开间，南北向共2开间；底层共分为西北卧室、西南卧室、客厅、厨房、卫生间及走道，东卧室原为车库，楼梯间位于房屋中央。

⑸配套设备有卫生设备、配电设备等。

根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“花园住宅”。现依据新的分类表，由于建筑建造年代早于1949年，将该建筑归类于“老花园住宅”。1.1.2 南阳路170号(北京西路1301号)“贝宅”

⑴建筑形态：“贝宅”的设计风格很能体现当时国内的建筑设计流行理念，中西合璧，将西方现代风格与中国传统艺术结合在一起。该建筑为一幢独立式的花园住宅(图3)。

表1 居住房屋类型分类对比结果

⑵建造年代为1934年。

⑶总体布置：该建筑面南朝北。南向有相当面积的私家花园，其布局随地形起伏，有池塘、凉亭、葡萄藤架等，所以“贝宅”在坊间一般都叫做“贝家花园”。主体建筑北高南低。由于北临大路北京西路(老上海叫做“爱文义路”)，所以建筑的立面处理上在北向相当封闭，而向南向开敞——有相当面积的玻璃面，并在建筑中段设计了相当宽大精美的阳台。住宅由主楼(南楼)、副楼(北楼)、花园组成。南楼为中国式的三间二厢传统式平面，楼梯间则采用西洋式圆形平面。骑楼通过一个锅炉房和南楼连接，呈现代派设计风格。外墙由奶白色面砖拼贴成横竖相间的图案。住宅南面的花园随地势起伏，精致地设计了太湖石假山、小桥、池塘、凉亭、花圃、葡萄藤架等，是一座典型的中式花园，而园中主要的石制凉亭则呈现出伊斯兰的风格，因此整栋建筑呈混合式的建筑风格。

⑷单元形式：房屋最早为住宅，底层主要为客堂、厢房、厨房、餐厅和佣人房(图4)；二层、三层主要为书房、卧室、佣人房。后来作为职工宿舍，目前为办公楼，原使用单位目前已基本搬离。⑸配套设备有卫生设备、配电设备等。

根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“花园住宅”。现依据新的分类表，由于建筑建造年代早于1949年，将该建筑归类于“老花园住宅”。

1.1.3 淮海中路1843号主楼(图5)

⑴建筑形态：该建筑为假三层独立式花园住宅。

⑵建造年代为解放前，即1949年以前。

⑶总体布置：房屋南面有一片花园空地，平面呈长方形，外观似一艘船。

⑷单元形式：底层为客厅、餐厅、书房、厨房；局部有地下室为锅炉房；二层为主卧室、办公室、佣人卧室；假三层木结构坡顶，南北均设有老虎窗，现三层为储藏室。底层南侧有外廊，设有素混凝土柱子，上方为大型圆弧阳台；底层北侧为大门和门厅，上方是露台(图6、7)。后期在房屋东侧、西侧和西北侧有部分扩建，作为书房和辅助房使用。

⑸配套设备有卫生设备、配电设备等。

根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“花园住宅”。现依据新的分类表，由于建筑建造年代早于1949年，将该建筑归类于“老花园住宅”。

1.1.4 思南路73号(图8)

⑴建筑形态：具有西班牙建筑风格的独立式花园洋房。

⑵建造年代：建于上世纪20年代。

⑶总体布置：建筑为4层，平面基本规则。该建筑为坡屋面，局部作折屋檐，外墙立面置卵石，局部墙面采用水泥拉毛饰面，多种式样窗洞口，南向两层，大阳台旁设置室外楼梯通花园。

⑷单元形式：现底层主要为车库、传达室、厨房等；一层主要为会客室、周恩来同志办公室兼卧室(图9)；二层主要为外事人员办公室兼卧室；三层主要为董必武同志的办公室兼卧室、集体宿舍、办事人员办公室兼卧室等。

(5)配套设备为卫生设备、配电设备等。

根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“花园住宅”。现依据新的分类表，由于建筑建造年代早于1949年，将该建筑归类于“老花园住宅”。

1.2 老公寓

1.2.1 淮海中路1836～1858号武康大楼

⑴建筑形态：武康大楼(原名诺曼底公寓)为一幢8层公寓，再现了法国文艺复兴时期的建筑风格，具有分层住宅形态。结构形式为框架结构，是沪上最早的外廊式公寓(图10)。

⑵建造年代：由法商万国储蓄会投资兴建，初始被称为万国储蓄会公寓，后改称东美特公寓、诺曼底公寓，1953年改为现名。于1923年10月设计，1924年建造，由华法公司承建。

⑶总体布置：该建筑坐落在淮海中路与武康路交接形成的三角形地块上，其建筑平面设计因地制宜地呈楔状布置，楼身狭长。立面作横三段式划分，南面沿街底层为连续半圆劵廊的骑楼形式。底层和二层处理为基座，水泥仿石墙面。中段三至七层用清水红砖饰面，外墙块状分隔，与出挑的阳台作竖向构图。顶层为檐部，水泥仿石饰面与基座相同，形成呼应，其贯通的出挑阳台与女儿墙一起构成双重水平线角檐部。立面三段间连续贯通的阳台形成明显的腰线。细部装饰也很精美，如底层每一拱券上都有雕刻图案的券心石，形成腰线的阳台有宝瓶式石栏杆，三层窗楣还有古典山花装饰。为解决采光和通风，在北面设两个出入口。

⑷单元形式：居室大多朝南，仆佣及厨房置于北侧。户型结构比较灵活，有一~四室户，主要为成套单元。

⑸配套设施有卫生设备、配电设备、消防设施等。

根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“公寓住宅”。现依据新的分类表，由于建筑建造年代早于1949年，将该建筑归类于“老公寓住宅”。

1.2.2 瑞金一路150号瑞金大楼

⑴建筑形态：瑞金大楼原名为爱思公寓(图11)，共七层，具有分层住宅形态。结构形式为钢筋混凝土框架结构，为上海早期的公寓。

⑵建造年代：于1926年4月设计，1927年建造。

⑶总体布置：该建筑地处瑞金一路与淮海中路交接处的转角上。房屋采用法国文艺复兴风格，立面有明显的横三段划分，裙部装饰为深褐色，显得稳重端庄。上部腰线和檐口线则又十分轻巧，双重檐口间饰半圆券的三连窗与水平线条相连。立面间隔布置有强调竖向构图的凸形窗，凸显公寓的高大。凸窗设竹节状细圆柱，窗肚墙作框，既显华丽又可使住户视线开阔。为避免封闭式凸窗过于沉重，在凸窗间还设有轻巧的出挑阳台，形成虚实对比。

⑷单元形式：成套单元沿淮海路与瑞金一路布置，单元内有厨房及卫生间。

⑸配套设备有卫生设备、配电设备等。

根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“公寓住宅”。现依据新的分类表，由于建筑建造年代早于1949年，将该建筑归类于“老公寓住宅”。

1.3 新式里弄

1.3.1 万航渡路1575弄30～32号(图12)

⑴建筑形态：房屋共3层，其上部结构形式为砌体结构，建筑形态为6个单体呈镜像对称联接。

⑵建造年代：房屋的产权性质为系统产的教职工宿舍，建于1949年以前。

⑶总体布置：建筑单体平面呈长条矩形，屋顶为平瓦坡屋顶，有老虎窗及烟囱帽头；外墙饰面为清水砖墙，外门窗为木门窗，每个建筑单体的三层南面有一小阳台；外墙四周设散水；室内有6部木结构楼梯；楼板为木楼板(图13)。

⑷单元形式：整栋房屋共有6个单元，设置在每个单元的二层，由于原始设计每个成套单元现已被人为拆套使用，因此目前卫生间均为公用。

⑸配套设备有卫生设备及配电设备等。

由于该建筑在房屋征收与补偿过程中要对其进行分类评定，故根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“新式里弄住宅”。现依据新的分类表，该建筑仍归类于“新式里弄住宅”。

1.3.2 康定路632弄110～124号(图14)

⑴建筑形态：该房屋为混合结构，建筑平面呈排接长条矩形，均为单开间，110～116号共3层，120～124号共2层。

⑵建筑年代：建于解放前，即1949年以前。

⑶总体布置：该建筑平面布局底层由南向北依次为大门及矮围墙、天井、客堂、后客堂、后天井、灶间及楼梯间；二层依次为小阳台、前楼、后楼、卫生间及天井、亭子间及楼梯间；三层依次为前楼、后楼、卫生间及天井、晒台及楼梯间。受鉴定房屋南立面外墙饰面为水刷石，东西两侧的外墙为清水墙面；屋顶为平瓦坡屋顶，留有暖炉排气孔；外窗为钢窗；底层楼梯间有一小卫生，二层及三层有一套大卫生，卫生设备为抽水马桶、铸铁浴缸及台盆；居室内楼板为木搁栅楼板，卫生间楼板为钢筋混凝土楼板。

⑷单元形式：原始设计每个入户门为一成套单元，现已基本被人为拆套使用。

⑸配套设备有卫生设备及配电设备等。

由于该建筑在房屋征收与补偿过程中，居民对其建筑类型有异议，认为该建筑为花园住宅，因此对其进行鉴定。首先该房屋为非合和式或独立式住宅，因此从建筑形态上就能排除其为花园住宅的可能性，又根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“新式里弄住宅”。依据新的分类表，仍将该建筑归类于“新式里弄住宅”。

1.4 旧式里弄(复兴中路239弄27、28号)

⑴建筑形态：该建筑的结构形式为混合结构，共3层。27、28号房屋的总建筑平面呈双拼矩形。

⑵建造年代：该房屋的建造年代在1912～1936年之间。

⑶总体布置：房屋南面和北面各有一出入口，三开间两厢房，进深也较大。石库门围墙设在南面入口处，双扇内开的大门镶嵌在围墙中。门内即天井，天井左右两侧为厢房，天井后方(向北)是客堂，客堂对着正门方向设统排落地长窗，紧接客堂的是楼梯间，木结构楼梯。楼梯间后方(向北)是后天井，作为北面房间采光通风用，现北面的底层房间主要作为灶间使用。二楼楼梯间向南为前楼，两旁为厢房，前楼向南有一铁栏杆小阳台，前楼与两侧厢房前部开门相同，沿天井设统排窗。北面三层为公用晒台。受鉴房屋外立面建筑装修较为朴素，现外墙面为水刷石墙面，屋顶为木结构的红瓦坡屋顶，外窗为木门窗。房屋的内部装修较为考究，围墙内部为统排长窗，底层客堂地坪为花式地砖拼花，二层客堂及厢房等居室内楼板为木搁栅狭条洋松木地板。

⑷单元形式：三开间两厢房的石库门住宅，现厢房及客堂，甚至屋子后面的附屋均成为每户居民的居室，原始设计无卫生设备，底层灶间在北面，二层灶间搭设在楼梯间等公用部位。

⑸配套设备：建筑设备陈旧。

该建筑在房屋征收与补偿过程中，居民认为其房屋的建筑类型为花园住宅，因此要求进行鉴定。根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“旧式里弄(1)”。现依据新的分类表，将该建筑重新定义为“旧式里弄”。

1.5 花园住宅

①建筑形态：上海紫园位于佘山环山路9号，独立式的住宅，四面临空，建筑结构为钢筋混凝土剪力墙结构，附有独用的花园空地或附属用房、门房和汽车间等(图15)。

②建造年代为2005年。

③总体布置：平面布置有卧室、客厅、餐厅、储藏室、楼梯间等，有二套以上卫生间。

④单元形式：独立式的成套单元，内部居住功能完备，装修豪华并富有变化的独院式平房或二、三层小楼。

⑤配套设备：住宅内水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准。

根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“花园住宅”。现依据新的分类表，该建筑仍定义为“花园住宅”。

1.6 联列住宅

⑴建筑形态：位于乳山路505弄、源深路199弄的裕龙花园，以7层带电梯的仿欧风格联排式花园洋房为主，总计80栋608户(图16)。

⑵建造年代：2006年。

⑶总体布置：该建筑地处浦东源深路，近张杨路，毗邻陆家嘴金融贸易区。平面布置有卧室、客厅、餐厅、储藏室、楼梯间等，有数套以上卫生间。

⑷单元形式：联排式建筑形态，每个独立单元内部居住功能完备。

⑸配套设备：水、电、暖系统，公共安全系统，区内兴建的组团绿化、水景会所，显欧陆风情。

根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“新式里弄”。现依据新的分类表，将该建筑定义为“联列住宅”。

1.7 公寓

⑴建筑形态：制造局路466弄的黄金年代，为1栋小高层，分为两个门洞，2号楼为11层，3号楼为14复15层，具有分层住宅形态，Art Deco建筑立面，线条挺拔利落(图17)。

⑵建造年代：2011年。

⑶总体布置：位于黄浦与卢湾交界处，东临西藏南路，西靠“打浦桥”商圈，南依“世博板块”。每层分隔成数套，各有室号。

⑷单元形式：单元为二居到三居面积不等，格局大致相同，每套有卧室、客厅、阳台，一套或数套卫生间。

⑸配套设备：水、电、暖供给等设备。

根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“公寓住宅”。现依据新的分类表，仍将该建筑定义为“公寓住宅”。

1.8 简易住宅

1.8.1 中漕新村269～278号

⑴建筑形态：砖木结构住宅，层数为二层，类似“两万户”住宅。

⑵建造年代：房屋建造于20世纪60年代。

⑶总体布置：房屋平面呈排接矩形。屋顶形式为坡屋顶，挂粘土平瓦，屋顶有老虎窗；房屋的外门窗均为木门窗。室内楼梯为木结构楼梯，二层室内楼板为木楼板。房屋北面底层进门厅有一灶间。

⑷单元形式：每户均为不成套单元，公用灶间。

⑸配套设备：照明设备陈旧。

根据上述5个要素，根据现行分类表，该建筑定义为“职工住宅(3)”。现依据新的分类表，将该建筑重新定义为“简易住宅”。

1.8.2 简屋

简屋是指标准低的简陋居住房屋、临时居住房屋，有卧室，厨房、卫生为搭建或无卫生间。

在结构上，简屋多数为砖木结构，其结构上的评定标准为瓦屋面、木屋架、砖墙身三项条件中至少有一项未能符合要求。

在空间布置上，单体空间布置无固定形式，有一层、两层或三层，一般有卧室，厨房、卫生间为搭建或无卫生间。整体布置一般呈零星布置，无规则性，房屋排列紧密，高低不齐，道路狭小、采光差；片区整体排水设施差，遇暴雨天气，房屋易遭受进水；片区无或极少绿化面积。

在设施设备上，简屋的水、电、气设备设施基本齐全，但自来水一般设在室外，电线老化较为严重，易引发安全性事故(如火灾等)，燃气多数使用煤气罐。

1.9 农村住宅

⑴建筑形态：石化街道为原始宅基地上兴建的3层混合结构的独立住宅(图18)。

⑵建造年代：不详，未经任何部门批准或备案，属私自建造。

⑶总体布置：屋面为复合屋面，墙体为一砖墙，外墙面贴面砖，外窗为塑钢窗，外门为不锈钢玻璃大门。

⑷单元形式：成套单元，厨卫均独用。

⑸配套设备：卫生设备及照明设备等。

根据上述5要素，根据现行分类表，该建筑定义为“农村住宅(1)”。现依据新的分类表，将该建筑重新定义为“农村住宅”。

表2 实例分类表分类结果对比

2 实例分类结果对比分析

对上述实际案例进行进一步的统计，对同一幢房屋采用两种不同的分类表进行对比分析发现，新的分类表不仅继承了当前分类表的优点，还呈现了一些自身独有的优点，结果对比表详见表2。

如表2所示，新分类表在继承当前分类表的基础上，改动较少，利于新旧衔接。

其次，新分类表最大程度地尊重房屋自身属性，以房屋建筑的原始自身属性，包括建筑形态、建筑年代等为分类主要指标，客观公允，有较强的实用性和说服力。

第三，新分类表将历史建筑和新建住宅加以区分，将历史建筑与新建建筑做了明显的区分，便于统计分析。

3 结语

从以上的案例对比和分析可见，上海市房地产科学研究院提出的新分类表在现行分类现状的基础上，有了一些变化和更新，更能体现房屋自身的建筑属性，具有更强的实用性和可操作性，为今后进一步形成科学管理的规范文件、技术标准打下理论基础，具有一定的现实意义。