我国购房者年龄结构对住宅需求的分析

张 芳 郭素婷

（郑州大学，河南 郑州 450001）

一、引言

住宅是人类最基本的生活资料之一，人口因素是影响住宅市场的重要因素之一，关注住宅市场就要关注人口因素。著名市场营销专家科特勒曾经说过：市场是由具有特定的需要或欲望的全部潜在客户所组成的。住宅市场上潜在客户是由不同年龄段的消费者共同构成.关注人口因素中人口年龄构成，有利于了解住宅市场，进而了解和分析住宅需求，为房地产营销提供指导意见。

由于每个个体都有一个生命周期，在生命周期不同阶段，个体会有特定的事情要做。如美国人一般会在20岁左右工作，26岁左右结婚，31岁左右购买第一套房产。即他们首次置业年龄集中在25～39岁之间。这个规律在日本也同样存在。日本人口分组住宅自有率数据显示：1978～1998年的20年里，25岁以下人口组平均住宅自有率是5.6%；35～39岁人口组平均住宅自有率达到了55%。即25～39岁年龄段的人口是住宅消费主力军。据中国指数研究院调查结果，我国25～34岁年轻人是第一大购房群体，35～44岁中年人是第二大购房群体，这两个年龄段的人是我国房地产市场需求主力军。

中国是世界上第一人口大国，加上自古以来置业观念，人们有较为强烈的住宅需求。不同年龄段群体因所处的生命周期阶段、价值观、生活习惯、消费习惯和生活方式等因素，有不同住宅需求，反映了不同年龄段群体的消费需求和消费理念。就住宅需求来言，不同年龄结构的某一群体在住宅价格、区位、面积、户型设计以及其他配套设施等有不同的需求特征。研究各个不同年龄段的不同住宅需求特征，将为住宅市场开发和发展提供宝贵参考意见。

二、我国购房者年龄结构与住宅需求的关系

（一）我国的住宅现状

自1998实行住房改革以来，我国进入住宅建设市场化和住房消费货币化阶段。总体上住宅市场供求结构存在非均衡现象，2000～2009年间普通住宅供给量逐年增加，有效需求量除了2007至2008年有明显下降，总体上呈现增长趋势。总之，2000～2009年间普通住宅有效供给量始终大于有效需求量，即处于供大于求状态。如下图。①

而2000～2009年间我国住宅供求结构中，别墅或高档住宅的有效需求量和有效供给量处于变化中。有效供给量2000～2007年间呈上升态势，2007年以后出现下降趋势；有效需求2000～2007年间显著增加，2007～2009年出现先下降后上升的趋势。两者相比，2000～2008年间的变化趋势基本相同，差距不断缩小；2009年出现有效需求大于供给的情况。如下图。

住宅智能化方面。如果说70年代解决的是有无问题；80年代解决的是大小问题；90年代关注的是环境优美问题；21世纪是住宅智能化时代。我国智能化住宅经历了三个发展阶段：1998年以前只是推出了智能化居民小区理念；1998～2000年间是小区智能化的试点阶段；21世纪进入了智能化住宅的迅速发展和提高阶段。

为提高竞争力各大省市相继出现了建筑规模大、投资高的智能化住宅小区。如上海中凯之光计划智能化系统投资采用每平米100元的标准，以达到高档水平。智能化住宅已成为住宅需求的不可抵挡的趋势，尤其是宽带网在智能化小区中的应用已成为必然。

我国老年住宅供应紧缺。2010年据估计约有69万老年人住在11000多家政府或政府资助的福利老年护理院；居住在非盈利、非政府的护老中心的老年人数不到27万。随着社会观念对老年住宅的认可，未来老年住宅市场潜力巨大。

（二）我国购房者年龄结构现状

从中国指数研究院调查结果看：25～34岁年龄段购房人数占总购房人数50%；35～44岁年龄段人口占购房人口总数24.5%；这两个年龄段人在总购房人数中高达四分之三。如图1。②

从上图看出我国购房者具有明显的年龄结构特征。这种特征与个体生命周期紧密相关。25～34岁年龄段的人大多处于结婚年龄，大部分属于第一次置业，购房主要是为了满足居住需要，需求弹性较小属刚性需求，他们是当前住宅市场上购房的主力军；35～44岁年龄段人群的孩子处于成长阶段和自己事业发展阶段，关注孩子成长和自己的发展，大部分属第二次及以上置业，具有较强购房能力，购房行为属改善性需求，对所购房屋未来的升值空间较关心，有一定的投机性。

三、不同年龄段的住宅需求

据中国指数研究院调查结果，可分几个不同年龄段来分析不同住宅需求：

（一）基本自住需求阶段

25～34岁年龄段居民，处于单身或组建家庭阶段，有强烈购房需求。但受个人支付能力，包括收入、家庭财产和住宅价格等因素影响，该年龄段的购房者对住宅要求有一定特点。

如因家庭成员较少，住宅面积要求相对较小，集中在80～100平米之间。对住宅价格较为敏感，价格一定情况下，会倾向功能较全和结够简单的中小户型住宅，讲究空间集约利用。户型方面，对卧室设施的要求较高，对楼层要求不高；出于交往和积累人脉考虑，会考虑周边娱乐设施及商业完善程度，对公共交通完善程度要求较高。

相对来说，他们是当前住宅需求的主力军，更关注相关限购政策及住宅市场信息，选择合适的购房时机。受经济实力限制，他们会选择父母资助或贷款购置房产。较容易受住房金融政策影响或对所购房产未来升值预期的影响。

（二）发展需求阶段

35～44岁年龄段居民处于孩子成长阶段及自己事业开创阶段，较于上一阶段居民，经济上有所改善，家庭人口数量增加。此阶段居民对住宅面积相对于基本自住需求阶段要求会大些。考虑到孩子教育问题、养老问题及个人事业发展，倾向交通方便、教育设备完善，能够满足照顾老人的发展舒适型住宅。

对空间较宽松、小区环境良好、住宅内部组合和配套设施较好的住宅有更大偏好。如较多房间数，对厨房、书房以及卫生间要求较高，更加注重对各种功能空间的组织和搭配；更注意小区的配套设施及小区环境幽雅等等。因而更多购房者选择大中户型住宅，以此能够与父母儿女共同居住，也能够满足子女教育和抚养老人双重需求。这种住宅要求属于再次购房需求，此年龄段的购房者在住宅需求上，更注重生活品质提升。建筑风格上有自己独特选择，来反映自己的品味。随着经济能力提升，此阶段购房者更加注重物业服务，对停车场、社区服务及物业管理等有更高要求。

（三）享受需求阶段

45～54岁年龄段居民，已有一定程度财富积累，具备一定经济基础，有一定购买力水平，倾向追求生活安逸和享乐，注重住宅性能和品质。此年龄段人群将目标定位在面积大、价值高、生态环境好、小区设施齐全和现代化高档住宅。有能力也有意向选择优良住宅，除基本配套设施外，还可以根据实际需要进行个性化设计。

总之，这一个年龄代消费人群的子女开始成家立业，自身也开始步入空巢期，他们考虑为子女购置房屋或进行改善性需求满足。但要考虑这一消费人群的子女是否同样拥有购房水平，若他们拥有一定经济实力，那么这一年龄代对住宅需求就会相对减少。

（四）便利需求阶段

55岁以上年龄段居民，处于退休养老阶段。随着我国步入老龄化社会，此年龄段居民数量的增加，养老问题已变得日趋严重，将刺激该年龄段住宅市场的发展。由于老年人身体机能的退化，其住宅需求有几个特点：住宅面积不会过大，方便老年人日常生活；住宅通风好，阳光充足；多层和高层楼盘配备电梯方便老人进出；社区内有配套的医疗场所，方便老年人就近寻医。对住宅功能、内部设施及室内室外环境和设施要求会更高。

由于我国老年人受传统观念的影响，把居家养老作为首选的养老方式。因而家庭住宅仍然是老年人住宅需求的首选，他们更倾向考虑到老年人生理和心理特点建筑的住宅，对内部结构布局及设施能满足其独特需求的住宅青睐有加。目前出现的规范化老年公寓，可以为老年人提供安全便利的生活环境。

四、建议

通过分析不同年龄段人群住宅需求，结合住宅现状，为住宅市场的发展提供些参考意见：

（一）抓住普通住宅需求

从我国住宅现状看供给和需求都呈上升趋势，但总体上略显得供大于求。通过人口年龄对住宅需求分析，得出占购房总人数50%的25～34年龄段对住宅需求属基本自住性需求。这个庞大需求群体受经济条件限制，更倾向购买普通商品住房。但这个群体处在成家这个年龄段，是刚性需求。

因而开发商在做住宅开发建设时，要透彻分析此年龄段人群的心理特征、购房资金的可能来源（工资收入、家人支持或银行贷款或是公积金贷款等）、对住宅功能的要求等，注重“以人为本”的设计理念，发挥住宅使用性；要尽量采用节地、节水和节能的建筑方法和可循环利用材料，降低成本，讲究经济；既注重住宅外部美观，更关注住宅内部设计的美观性。

因该年龄段群体对住宅面积需求在80～100之间，属小户型。因而开发商要做好小户型住宅的设计，充分利用好面积与空间，做好精细化设计。如充分利用隔墙和走道吊顶形成储藏空间：用来储藏入户门附近的鞋、伞及包；储藏卧室里的换季衣服和床上用品。既节省墙体材料，又节省家具占用的空间面积。③实际已经出现了这样的户型设计，既美观也能有效利用空间。

（二）重视舒适住宅需求

35～44年龄段人口对住宅需求影响体现在对舒适型住宅需求上。关注住宅教育及对己事业的积极作用等。我国舒适型住宅在供求关系上存在不均衡，呈现供不应求的局面。这个年龄段需求群体占住宅需求总人口比例达到了25%，住宅价值高，对房地产开发商有影响巨大。

在对舒适型住宅需求提供方面，房地产开发商要满足其发展的需求。住宅设计上要体现出特色，提供完善的服务设施等。

首先，居住功能要多元化。舒适性住宅不仅是一个生产空间重要的是发展空间。因而除具备必需的生存条件，还要设计供住户及其子女读书学习、健身锻炼、文化娱乐和艺术培养等空间，让住户真正体验到舒适性。其次，住宅设计要讲究文化性、艺术性。住宅外观和内部设计上要力求美观、高雅、和谐、明快、简洁，营造高尚的视觉环境，满足人们心理需求，体现住宅的品位。再次，舒适型住宅要讲究以人为本。设计要符合人的生活活动规律，做到动静分开，如餐厅、厨房、公共卫生间集中布置，卧室、书房和化妆间集中布置。窗户设计上要满足住户亲近自然的需求，降低窗台，还可设计成弧形窗、落地窗或转角窗。

（三）兼顾享受型和便捷性需求

享受型住宅需求年龄群都有一定财富积累。其需求量虽不及自住型需求，但单体价值大，附加值高，因而值得开发商关注。

对物业服务高要求是享受型住宅需求的一个特点。较为代表性是对智能化住宅的需求。随着信息化时代到来，居民需求住宅实现智能化，来增加家庭办公以及其他许多社会性的功能，如教育、娱乐、医疗和购物等等。因而开发商要做好宽带网在智能化住宅小区的应用工作，不断完善住宅功能。

由于我国已步入老龄化社会，银发市场成为住宅一个新需求点。由于老年人在晚年生活观念和态度改变，更多具有较高学历和收入的老年人开始建立自立、自理和自信的生活态度，因而既要满足老年人便捷性需求，还要注重老人新需求。如营造良好居住环境，提高绿化率，采用园林景观设计手段，设计人性化“步道”，方便老年人锻炼身体。通过完善医疗服务设施，关注老年人健康，满足老年人特殊需求。

注释

①姜晓春.我国住宅市场供求的非均衡计量分析[D].吉林大学，2011。

②凌秀丽.人口年龄结构变化对我国房地产市场需求的影响.中国价值，2011。

③杨熙，张楠.小户型住宅设计初探.[J]现代装饰理论，2011（26）。

[1]郭维钧.我国智能化住宅小区的现状及展望[J].北京工业大学,2001.

[2]王永慧，张丽.未来人口年龄结构对住宅需求的影响[J].中国人民大学，2005（3）.

[3]张小杏，杨斌.浅议实用性和舒适型住宅建筑设计[J].土木建筑学术文库，2008（10）.

[4]凌秀丽.人口年龄结构变化对我国房地产市场需求的影响[J].中国价值，2011.

[5]姜晓春.我国住宅市场供求的非均衡计量分析[D].吉林大学，2011.

[6]杨熙，张楠.小户型住宅设计初探[J].现代装饰理论，2011（26）.