辽宁房地产业发展现状与趋势分析

侯江玲

（国家税务总局 大连培训中心，辽宁 大连 116023）

辽宁房地产业发展现状与趋势分析

侯江玲

（国家税务总局 大连培训中心，辽宁 大连 116023）

近年来，依托国家振兴东北老工业基地和发展环渤海经济带的有利契机，辽宁房地产业得到了高速发展，但全省房地产业仍始终处于沈阳大连两市独大、各市发展极不均衡的局面。进入“十二五”后，通过全省税务系统实证调研结合政府统计公布资料发现，随着全球经济回暖趋缓和国家对房地产业宏观调控政策的不断强化，行业发展面临重新定位，辽宁房地产业亦处于需要转变发展模式的关键时期。因此，有必要结合全省实际形势，尝试提出针对性的行业发展对策。

辽宁房地产；宏观调控政策；转变发展模式

依托国家振兴东北老工业基地和发展环渤海经济带的有利契机，伴随着辽宁城镇化进程不断加快，居民收入、消费水平稳步提高，辽宁房地产业的持续发展获得了广阔的市场空间，房地产业在全省经济社会发展中的作用也日益增强。但是，随着国家2010年新一轮房地产业的强力调控，房地产行业高速发展的时代已基本结束，辽宁房地产虽然在2011年延续了良好的业绩，但沈阳大连两市独大、全省各地发展极不均衡的格局并未打破，行业发展已开始显现下滑态势。

一、宏观数据显示辽宁省房地产业“十二五”初期开局平稳

（一）统计资料反映出行业发展态势总体保持良好

根据《二○一一年辽宁省国民经济和社会发展统计公报》资料显示，2011年全省经济和房地产业继续保持平稳较快增长，“十二五”开局良好，但对比“十一五”期末数据，行业一些重要指标增幅已趋缓。

经济总量方面经初步核算，全省全年生产总值22 025.9亿元，按可比价格计算，比2010年增长12.1%。全年公共财政预算收入2 640.5亿元，比2010年增长31.7%。其中，各项税收1 974.5亿元，增长30.2%[1]，营业税收入总额和增量均占据首位。

1.房地产关联产业之建筑业发展迅猛

全年建筑业增加值比2010年增长12.3%，施工的房屋建筑面积和实现的利润均实现了20%以上的增长幅度，尤其是建筑业上缴税金242.8亿元，增长67.7%[1]。

2.房地产业开发投资持续增长

全年房地产开发完成投资4 487.6亿元，比上年增长29.5%，其中住宅开发投资占据了近八成，持续居核心地位，办公楼开发投资比2010年下降了11%，仅为91.6亿元。房屋施工面积增长28.6%，但房屋新开工面积却下降了1.8%[1]，房屋竣工面积和商品房销售面积的增长幅度都在10%以上。

（二）2011年辽宁保障性安居工程建设再提速

辽宁省2004年开始的棚户区改造工程，开启了中国保障性住房体系的构建序幕，“十一五”以来，省政府进行了各项制度性安排，确保了保障房用地和资金的需求，目前，全省城市规划区内1万平方米以上集中连片棚户区已全部改造完毕。

继“十一五”期间辽宁新建和改造了93.97万套城镇低收入居民住房之后，2011年辽宁保障安居工程建设再提速，开工率位居全国第一。全省将筹措资金完成包括廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和各类棚户区改造共33.79万套保障性安居工程建设任务，同时保障性住房、棚户区改造住房和中小套型商品住房“三类房”用地计划总量，占到了计划供应总量的77.8%。2011年，除了10.22万户国有工矿棚户区改造任务以外，辽宁省还将对城市规划区内1万平方米以下的棚户区进行改造，涉及10万多户。到2014年，辽宁力争全省人均住房面积在13.5平方米以下的家庭都得到安居保障。

（三）辽宁省土地出让形势不容乐观

2011年的土地市场比较低迷，多地土地市场呈现高价地流拍、以地块底价或低价成交的状况，2012年年末土地市场虽出现升温，但也难掩全年低谷状况。土地成交价格全面回落，全年各类型土地溢价率均有不同程度下降，其中住宅用地降幅最为明显，说明中央政府土地调控政策显现效应，对降低住宅开发成本、稳定房价亦有一定作用。

中国指数研究院土地交易监控显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为19 052.3亿元，同比减少11%，其中住宅类用地同比下降幅度最大。我省沈阳、大连在土地出让金收入前十城市中分居第七位和十位，不过两市土地出让市场却呈现了冰火两重天的不同境界，沈阳土地出让金收入同比2010年增长90.3%达630.5亿元，而大连土地出让金529.3亿元，仅是2010年的四成。我省土地成交价格和土地溢价率都出现不同程度地回落，我省沈阳市2011年土地成交楼面均价和其中的住宅类用地成交楼面均价仅略高于全国130个城市平均线，而成交土地溢价率下降0.17%，其中住宅类用地成交溢价率也只有4.56%[2]。

二、税收数据显示行业发展速度开始放缓

（一）国税系统房地产业户管及收入情况

辽宁省（不含大连）2011年度房地产行业企业所得税税务登记户数为4 225户，实际参加汇算清缴户数为3 496，其中：盈利企业户数为1 646（2010年为1 495户），亏损企业户数为1530（2010年为1394户），零申报企业户数为320。行业汇算清缴实际应纳所得税额为39.38亿元，占全部实际应纳所得税额16.52%，居全省汇算清缴盈利企业年度纳税额度前三甲。2011年度汇算清缴实际应纳所得税额超500万元的企业为597户，实际应纳所得税额占全省实际应纳所得税额的81.50%。其中房地产业151户。在整体经济形势低迷的大背景下，辽宁房地产业2011年国税收入仍保持增长，盈利户数同比增加，行业营业收入、应纳税额、销售利润率、销售毛利率等涉税指标均比2010年增长较大幅度，关键原因在于全省国税系统对重点行业分级分类管理到位，尤其是结合优化服务、信息监管、专家会诊全方位对房地产行业实施有效管理，防止了税款流失。

进入2012年以来，以大连市为例，房地产业无论从管户数量还是从收入增速方面均已呈现连续放缓态势。大连市国税房地产业税收实现情况表显示，房地产业税务登记户数由2011年的3214户下降到2012年6月末的3062户，实际申报户中盈利户数由1500户下降到1401户（而2010年盈利户数是1582户）①全省国税系统行业税收数据由辽宁省国税局企业所得税处及大连市国税局计财处提供。。

（二）地税系统房地产业户管及收入情况

全省（含大连）房地产业税收完成情况（见表1）

表1 2011年全省房地产业税收收入及增减情况分析

2011年,全省地方税收收入为19 242 837万元，其中房地产业税收占比为26.4%，仍居全省各行业地税收入之首。分析全省各市2011年税收数据及同期变动率，沈阳大连两市税收收入占到了62.84%（2010年是66.95%），占据绝对优势，税收总量虽仍然增长，但收入增幅已下降，尤以沈阳（2010年增减率29.11%）、大连（2010年增减率42.61%）两市增幅下降最多。进入2012年以后，房地产行业税收收入总量和增速均呈现放缓态势，经统计，全省（不含大连）房地产业前100户纳税大户2011年税额为754 173万元，其中1-7月税额为459 504万元，2012年1-7月税额为324 765万元，比去年同期减少了134 739万元，同期变动率为-29.3%②全省地税系统行业税收数据由辽宁省地税局计财处及大连市地税局计财处提供。。

综合行业税收数据说明，进入“十二五”以后受全国整体宏观形势影响，本省房地产业发展速度已出现减缓，重点地区和重点企业的税收收入增幅均下降较多，税务系统必须认真分析房地产业税收面临的严峻形势，从强化重点税源管理和提高行业纳税服务等多角度帮助房地产业走出困境，稳定税收收入。

三、辽宁房地产业“十二五”时期发展因素和趋势判断

“十二五”时期，是全面建设小康社会的关键时期，也是辽宁老工业基地全面振兴的重要战略机遇期。辽宁房地产市场未来的发展是机遇与风险并存，中央政府在宏观调控方面的措施仍然不会松懈，市场需求也逐步趋于理性，行业粗放式高能耗的开发建设模式也已不再能继续延续，正是该行业关键的转型期和整合期。因此，全省房地产企业也应根据自身的实际情况趋利避害，积极转变发展模式，只有这样，辽宁房地产市场才会进入一个稳定良性循环的轨道中去。

（一）政府宏观政策走向是影响辽宁房地产业未来发展的重要因素

2011年末的中央经济会议明确表示，将2012房地产调控目标由“遏制房价过快上涨”升级为“促进房价合理回归”，2012年“十八大”过后中央政府也一再释放出保持调控从紧声音，这些都表明了中央坚持房地产调控方向、抑制投资投机等不合理需求的决心不动摇；与此同时，重点支持合理自住和改善性需求将成为推动房地产后续发展和需求分化的重要动力。因此，要健康发展本省房地产业就必须正确判断国家宏观调控政策措施的效应。

1.土地供给政策的影响：“十二五”时期政府会继续推进土地管理制度改革，加强土地市场监管，同时适时调整土地供应计划，在完善城市发展和城镇建设总体规划的前提下提高城镇土地资源的集约利用，而且保障性住房用地将会继续是政府工作的重点，并确保相关信息公开透明。

2.住房开发结构的影响。“十二五”时期保障性住房、经济适用房和普通商品住房开发建设仍是主流，中央政府仍将强化地方政府考核，从土地供应、项目审批、后期监管、信息披露等各个层面进行鼓励和引导。同时，保障房的资金支持力度也不断加大，2012年全国保障房700万套年度新开工任务指标已在10月提前完成，同年12月全国住房城乡建设工作会议提出，2013年城镇保障性安居工程建设的任务是基本建成460万套，新开工600万套，说明未来一段时期内我国保障房建设力度仍将不断加强。

3.税收政策和征管的影响。“十二五”时期中央会调整完善相关税收政策，加强税收征管，研究制定优惠政策，引导房开企业调整经营方针并影响投资者的价格预期和打击市场投机行为。随着2011年开始的营改增和房产税改革试点在2012年的逐步推进，“十二五”时期房产税试点有望扩大，并逐步建立房产税制度，而依托新一轮税收征管改革，房地产业税收分级分类管理也将上台阶。

4.货币政策的影响。房地产价格一般受利率变动的影响较大。而且利率因素对房地产价格的影响作用是双重的。“十二五”时期，中央政府仍会继续施行稳健的货币政策，通过严格执行差别化信贷政策、严格限制多套房贷款等多手段抑制投资需求，引导合理住房消费。

上述因素都会直接影响到我省房地产市场和房价的稳定，因此，“十二五”期间省政府应保持地方政策的稳定性，即坚持宏观调控不动摇前提下健康发展房地产业，科学加强房地产业和住房建设规划的编制和实施，在符合辽宁社会经济总体发展要求的前提下发展房地产业。继续大力发展保障性住房，健全住房保障体系，抑制房价过快增长，合理促进释放刚需，落实中央文件精神，全面实现城乡一体化，使城乡居民都能做到住有所居。同时，省政府在增加土地有效供应、严格落实税费优惠政策、创新房地产金融产品、拓宽房地产融资渠道等方面也应有所突破。

（二）积极将房地产市场需求转化为现实需求

“十二五”是辽宁全面振兴的重要时期，也是加快推进以改善民生为重点社会建设的重要时期。从趋势看，全省房地产市场需求仍然会持续增长。一是各地城市化程度的提高和城镇人口的增加使得城镇住房需求会持续增长。根据“十二五”辽宁省推进城镇化发展的目标，到2015年全省城镇化水平将上升到70%，将新增城镇人口300余万人，新增住房需求6000-7000多万平方米[3]。二是省政府大力推行城区改造、保障房建设和棚户区改造等会使被动住房需求持续增加。辽宁土地资源紧缺，客观要求本省在推进城市化进程和发展中更多地使用城镇的存量土地，大量的城镇被拆迁户为房地产业加快发展提供了市场基础，同时产生较大的被动住房需求。三是居民收入增加，自住型和改善型换房需求量进一步扩大。国际经验数据表明，在人均住房建筑面积达到33-35平方米之前，会保持较旺盛的住房需求。目前辽宁省尚有6-8平方米的差距，潜在的换房需求量很大[3]。因此，地方政府如能坚决贯彻宏观调控政策不动摇，力求使本省房价水平回归理性，同时逐步提高居民收入水平，就能促使市场被动需求和潜在需求逐步转化为现实需求。

“十二五”时期，一些客观有利因素对我省房地产业发展也必将产生影响。一是2012年12月1日哈大高铁的正式开通运营，对促进东北三省的人流、物流、信息流快速流动，缩短东北与关内广大地区的时空距离，振兴东北老工业基地具有重要意义，对本省房地产业发展亦会有正向影响（需加强后续实证调研）。二是第十二届全国运动会将于2013年在辽宁沈阳举办，新增50个比赛场馆的建设涉及到我省14个市，总投资将达258亿元，直接拉动了沈阳市近两年来房地产税收的增长，全运会的召开也必将为沈阳和本省其他城市建设和管理带来全面升级，也是房地产业发展的利好因素之一。

（三）房地产行业要及时调整自我，转变发展模式

从辽宁的实际发展情况来看，2012年的房地产市场进入了“以价换量”“集体熬冬”的状况，从年初的惨淡到年末的“回暖”并没有使房地产企业摆脱资产负债率高、资金链紧绷和库存巨大的现状，“十二五”期间辽宁房地产业应该有退有进，抓住机遇进行行业整合，壮大企业规模实力，调整产品供应结构，积极转变房地产开发建设模式。

转变开发建设模式，就是要转变传统粗放型、大量消耗资源和能源的开发建设模式，向低碳节能发展方向转型，大力开发绿色建筑，推进住宅产业现代化，同时确保提高建筑使用寿命。可以预见，绿色建筑将是21世纪建筑的主流，同时从把握国家对绿色建筑的扶持政策和激励措施，到适应市场需求变化、企业业务转变和增强自身品牌价值的需要等各个方面也必将成为房地产开发的主流[4]，哪家房地产企业在这一领域占得先机，谁就将取得市场竞争的主动权。

积极调整产品供应结构，就是按照政府宏观调控要求加大保障性住房开发投入，以保证调控期内企业的稳定市场收益和良好社会收益，同时适当加大商业地产如旅游地产、养老地产等方面的投入，以获得长远发展。积极抢占市场先机，开发重心可由一线城市逐步向二、三线城市转移，形成梯次开发空间。

当前我省各地城市发展还不均衡，房地产企业市场形象不佳，“十二五”期间应鼓励企业积极按照现代化企业制度要求进行行业整合和重组，做大做强我省房地产企业，通过扶持优势企业、规范企业运营、提升品牌意识、强化人员管理、提高服务质量等把我省的房地产业推向工厂化、市场化、标准化发展的新台阶，促进房地产市场的良性循环。

（四）强化专业化税收征管，公平纳税环境

近年来，房地产业已成为辽宁地方税收的支柱，为了管好这个重点税源行业，辽宁国、地税均采取了信息采集、分类管理、重点评估、强化稽查的税收管理模式。笔者认为，借助我国新一轮税收征管改革的契机，辽宁税务应依托信息管税新思路，以项目管理为主线，以行业风险监控分析为核心，以重点风险点为抓手，对该行业进行税收一体化的规范化综合管理和服务，公平行业纳税环境。

1.信息采集，完善机制

因房地产行业的特殊性，其开发经营的真实情况不易被掌握，所以，必须提升部门间信息交换力度，建立有效的协作机制，完善社会综合治税平台，为行业税源监控和纳税评估打下坚实基础。

2.分级分类，风险管理

“十二五”时期，应突出辽宁省局的核心作用，将归属大企业范畴的本省房地产企业由省局直接管理，优先配置资源，提升管理层级，同时按照“做实省局、做精市局、做专县局”的思路，合理界定省、市、县三级税务机关对房地产业的税源管理职责，并可由省局统一进行房地产业的税收风险监控与分析，反避税调查、执法督查和组织风险应对。

3.纳税服务，集中优化

完善税收征管，需要充分发挥纳税服务的先导性和基础性作用。在各地市区、县城区已成立统一的纳税服务机构，统一业务管理、集中办税、集中辅导的前提下，突出对房地产业的重点服务，可考虑集中和整合以往房地产纳税服务资源，提高行业纳税服务的针对性和有效性。

4.管防结合，注重评估

近年来，辽宁国地税采取了多种手段对房地产行业实施重点管理和重点稽查，以企业所得税和土地增值税为代表的重点税种也逐步发挥着组织收入、调节分配的作用。“十二五”时期，辽宁税务系统应将纳税评估作为行业税源管理工作的核心，着重发挥其承上启下的枢纽作用，真正实现征管查良性互动。

党的十八大报告中针对2020年全面建成小康社会的宏伟目标，首次提出“实现国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番”的新指标。新目标预示的居民收入水平提升,将直接带动我国消费总量与消费结构的双飞跃,为产业（包括房地产业）带来巨大发展空间,为投资带来更多机会,在拉动经济增长中起到更为重要的作用。因此，“十二五”乃至以后一段时期，伴随着我国行业法律法规的不断健全和市场经济的不断规范，辽宁房地产业发展前景比较乐观，全省房地产业应认清发展形势，做好自身产品定位和市场定位，加强企业经营管理,提升行业市场形象，延续良性发展趋势，使全省的经济和税收更上一个新台阶。

[1]二○一一年辽宁省国民经济和社会发展统计公报[Z].2011.

[2]每日经济新闻.[2012-01-11].http://sy.house.sina.com.cn.

[3]张兆臣.辽宁房地产业持续健康发展研究[J].辽宁经济，2011（7）:29-30.

[4]雷亮,王桂华.绿色建筑：房地产发展新趋势[J].合作经济与科技，2008（4）:23-24.

F293.3

A

1674－5450（2013）02－0052－04

2012－12－27

侯江玲(1971-)，女，河北邢台人，国家税务总局大连培训中心高级会计师，会计学硕士。

【责任编辑 李 菁】