我国房地产价格的特征及影响因素研究

廖冰 贺银娟

摘 要：在现实房地产市场上，影响房地产价格因素很多。各种因素对房地产价格的影响方向不尽相同，有的是主要因素，有的则是次要因素，各种因素对房地产价格的作用方式也有差别，有的影响是直接的或明显的，有的影响则是间接的或隐蔽的。分析了我国地产价格的特征并对影响因素进行了研究。

关键词：房地产价格；影响因素

在现实房地产市场上，全面而深刻地认识影响房地产价格因素及其作用特点，不仅有利于正确制定房地产价格，而且有利于搞好房地产开发和经营。影响房地产价格的因素大体有以下几个方面。

一、商品房开发成本

商品房开发成本是指房地产为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。就其用途来源，大致可分为三大部分。

（1）土地取得和开发成本。土地取得成本是指取得房地产开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，土地取得成本一般是购置土地的价款和在购置时应由开发商（作为买方）缴纳的税费（如契税、交易手续费）构成。土地开发成本是指在取得房地产开发用地后，进行土地开发所需的直接费用、税金等。

（2）建筑物建造成本。包括建造房屋及附属工程所发生的土建工程费用和安装工程费用。

（3）其他费用。主要包括：①管理费用；②投资利息；③销售费用；④销售税费；⑤开发利润。房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高的特点，因此，开发企业在开发与销售过程中，就会产生较大的各种费用支出。从房地产成本构成而言：国外一般国家，地价及税金约占20%，建筑成本约占72%。其他费用约占8%；国内，地价及税费约占40%，建安成本约占42%，其他费用约占18%。

二、房地产供求因素

供给与需求的平衡影响房地产价格的变动趋势，供给与需求是形成价格的两个最终因素。其他一切因素，要么通过影响供给，要么通过影响需求，作用于房地产价格。由于土地资源的有限性决定了土地供应的稀缺性。城市迅速发展所带来的需求往往超过土地的有效供给。在这种情况下，地价必然上涨。但市场是由供需两方面因素决定的，有时会出现相反情况。如果经济发展受到挫折、停顿甚至倒退，而土地供应由于其惯性或滞性，也会导致土地需求不足，土地供给相对过剩，迫使土地价格在一定时期内降低。房屋的价格也是由供求因素决定的。供给一定，需求增加，则价格上升；需求减少，则价格下跌。需求一定，供给增加，则价格下跌；供给减少，则价格上升.房地产市场同样如此。

三、消费者对房价的预期

在讨论供求决定价格的时候是基于这样一个假设：消费者是理性的。然而在现实生活中理性人的假设往往是不成立的，虽然房价已经很高了，但仍然有人排队购买，原因在于消费者预期房价还会进一步上涨。同时，房地产行业的景气程度也会影响消费者的预期。在房地产行业景气时期，消费者会预期房价会进一步上涨，为了不愿在将来支付史多的货币来购买同样的商品房，那么会有史多的消费者选择现期购买，这样就使得对房地产的需求进一步扩大。在房地产行业不景气时期，消费者则会产生相反的预期，这样会使得对房地产的需求减少。

四、行政因素

主要是指制度、政策、法规、行政措施等。其中土地制度和住房制度对房地产价格有着决定性影响。如在我国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式转让土地，这样就使地租、地价根本不存在。而在传统住房制度下，实行低租金、福利制，又必然造成房地产价格低落。税收制度也是影响房地产价格的一个重要因素。不论是直接还是间接对房地产课税，都会减少利用房地产的收益，由此可能导致房地产价格低落。但是，如果对房地产的课税可以合理合法地转嫁出去，就会减少税收因素对房地产价格的影响。此外，城市发展战略、城市规划和土地利用规划，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标，也会在不同程度上影响房地产价格。

五、社会因素

影响房地产价格的社会因素主要包括以下三方面：一是政治安定状况。如果政局稳定，社会安宁，有利于增强投资者购买房地产的信心，这是保持房地产价格稳定的积极因素，还有可能促使房地产价格上升。相反，政治不稳定，社会动荡频繁，必然造成房地产价格低落。二是社会治安状况。如果房地产所在地区经常发生各类犯罪案件，则意味着人民生命财产缺乏保障，由此会导致当地房地产价格低落。三是城市化发展水平。一般说来，城市化意味着人口向城区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。

六、人口因素

房地产的需求主体是人，人口数量、质量和家庭规模对房地产价格有很大影响。一般而言，人口密度高的地区，对房地产的需求相应增加，房地产供给相对缺乏，因此导致房地产价格水平趋高；而且由于人口密度高，促进了商业、服务业、娱乐和旅游观光等事业的发展，从而也会推动房地产价格上升。在人口素质方面，社会文明发达，劳动者文化水平高，必然讲究生活质量，对居住和工作条件及其周围环境有更高的要求，这也会增加房地产的需求，从而影响房地产价格趋高。此外，在人口数量一定的前提下，家庭规模趋向小型化，由于增加了居住单位，就要求增加住宅面积，由此也会导致房地产需求增加，从而使房地产价格趋高。

七、环境因素

主要包括三类因素：一是自然环境条件。在同一城市中，不同区域或地段的空气污染、水源洁净、交通便利、绿化程度等是各不相同的，会对当地房地产价格产生影响。二是市政基础设施条件。主要包括交通运输设施、邮电通讯设施和给排水设施等，这些设施完善与否直接影响到当地企业生产经营和居民的生活条件，因而会在很大程度上影响房地产价格。三是公共建筑配套设施条件。主要包括商业服务设施，文化教育设施、体育娱乐设施和医疗卫生设施等。

参考文献

[1]杨继瑞.中国城市地价论[M].四川大学出版社.1998年版

[2]高富平.房地产法新论[M].北京：中国法制出版社.2000年第1版

[3]简德山 王洪卫.房地产经济学[M].上海：上海财经大学出版社.2003年1月

作者简介

廖冰（1963—），女，湖南湘潭人，大专，工程师，研究方程：经济管理。