地方版“国五条”再现央地博弈

吴凡

在房产税这一关键改革未见实质推进之际，土地财政依旧是地方政府的“保命钱”，个别地方对“国五条”阳奉阴违，自然不足为奇

3月的最后两天，赶在国务院要求的最后期限之前，各城市陆续公布了落实“国五条”的实施细则。

和“国五条”出台时重击房地产市场相比，地方版“国五条”细则显得力度不大。除了北京市出台的细则中提出“对北京户籍单身人士禁购二套房”这样明确进一步限购的条款外，绝大多数城市仅仅提出了“房价涨幅低于或不高于人均可支配收入实际增幅”的房价控制目标，这与2011年国务院明确要求各地设置房价控制目标时基本相同。而对于细则，各地多以原则性要求为主，特别是对二手房个税20%如何征收的关键问题，要么照抄“国五条”一笔带过，有的甚至干脆未提及。

由于地方版“国五条”细则的严厉程度低于预期，这造成了对地产股的利好。4月1日，细则发布后的首个交易日，同花顺房地产开发指数上涨1.46%，涨幅高于沪深两市。

在接受《中国新闻周刊》采访的多位地产业人士看来，此次各地出台的“国五条”细则在整体上看，落实程度低于“国五条”细则的要求，只能称得上是“粗则”，尚不具备可以直接执行的效力，在很多方面还需要细化，而“国五条”这一被称为“史上最严”的房地产调控或将再次“空调”。

在房产税这一关键改革未见实质推进之际，土地财政依旧是地方政府的“保命钱”，个别地方对“国五条”阳奉阴违，自然不足为奇。

20%个税执行之难

3月1日，国务院下发的《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，被称为“史上最严”，而其中的核心，就是按照房产交易差额征收20%个人所得税，这被认为是“国五条”中最具杀伤力的一项政策，曾在3月引起各地的“过户潮”。

但是，据《中国新闻周刊》的不完全统计，在已公布细则的城市中，有23个对“20%个税”问题只字未提。

对于此项政策，中共上海市委书记韩正在今年两会期间，曾经做过非常明确的解释。他表示，2006年国家税务总局经国务院批准的108号文件中间就已经阐述了关于差额的20%和全额的1%～3%的方案，也就是有核查征收和核定征收两种税收的征11女方法。

核查征收就是房产交易所得扣除原值，再扣除合理的一些费用，包括装修、利息、税收和其他各种费用，对差价征收20%个税。这需要税务部门对合同、发票和其他有法律规定的依据进行严格的核定。

而这些票据在核实上是存在着很大的困难的，于是当不能核定的时候，就采取第二种方法，即核定征收的方法，就是按照转让价格的1%-3%，具体税率多少，由省级政府规定。而上海早在2006年就实施了对普通商品房按1%，对非普通商品房按296税率征收的方案，多数城市采取的也是这样的政策。

“国五条”实际是对此项政策进行了重申，但是对于如何计算房产增值、费用如何扣减、各类房屋是否统一征收等问题，从国税总局方面并没有给出细化的规定，地方版细则“忽略”20%个税的问题，也就不足为奇。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭更是明确表示，20%所得税的规定还无法得到落实，“各地细则，最多只能重申按‘国五条细则，也就是按国税总局2006年文件执行，与之前的征税方式相比，也许有的城市会加强，但并不会有大的不同。”

房产税或出台？

尽管地方版“国五条”后续还会出台进一步的细化规则，但市场普遍认为，在限购范围、20%个税征收力度、房价控制目标等方面，很难出现更为严厉的政策，未来要真正实现平抑房价，还需要加快个人住房信息联网系统的建设，以及推动房产税的落实上。

“即使严格执行20%个税，也只是增加购买的成本，持有房产的成本并不高”，北京市房屋中介协会会长李文杰对《中国新闻周刊》表示，“而任何对交易环节征税的作用都是短期的，未来应该尽快落实到房产税上，对持有环节征税。”

经济学家马光远也认为，从目前看来，征收房产调节税可以对刺激房源流通、抑制投机起到积极的作用。而这首先就需要从住房信息系统联网、对房产数据进行全面普查做起。

相比限购这样抑制需求的手段，实现个人住房信息联网，对持有房产征收调节税，是能够起到增加供给、保障刚性需求的积极作用的，而这也正是房地产调控的真正意义所在。

根据“国五条”中提出的明确时间要求，到“十二五”期末，所有地级以上城市原则上要实现个人住房信息联网。而最新出炉的《国务院机构改革和职能转变方案》，要求2014年6月底前出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。这两个举措，也将为进一步扩大房产税试点打下基础。