店铺出租转让费法律风险如何预防？

问：2009年，张某将一处商铺租赁给李某，双方在《房屋租赁合同（一）》中约定，商铺租期为2009年12月1日至2011年12月1日，租金为每月3000元，另收取押金6000元。2011年8月，在征得张某同意后，李某将该商铺转租给王某，由王某向李某支付剩余期间的租金12000元和押金6000元，同时李某又要求王某向其支付转让费2万元。2011年12月1日，张某与王某另行签订《房屋租赁合同（二）》，约定租期两年。半年后商铺因违章被拆。王某即要求张某退还预付的租金和押金，并赔付其转让费2万元。张某拒绝赔付转让费。双方遂诉至法院。请问，张某应向王某赔付转让费吗？承租人如需支付店铺转让费，应当如何防范风险？

答：本案系租赁合同纠纷。王某主张的转让费是在第一个租赁合同履行时由承租人李某向次承租人王某收取的。出租人张某虽同意转租，但转让费系王某与李某协商，且转让费由李某收取，与张某无关。因此王某要求张某赔付转让费，无事实和法律依据。

如今商业繁荣，铺面租赁市场也十分活跃，铺面经常经过多次转租，出租人、承租人、次承租人的关系越来越复杂，其中铺面转让费经常引发纠纷。尽管铺面转让费已逐渐成为交易时的“行规”，但我国法律对铺面转让费具体问题没有明文规定。转让费中存在一定商业风险，次承租人可能因租赁铺面拆除或因铺面被出租人收回而无法再次转让，导致转让费损失，甚至有些承租人在明知该铺面难以持续经营，单独或与出租人联合将经营风险转嫁给次承租人。鉴于此，建议承租人慎重对待铺面转让中的转让费问题，次承租人最好与出租人、上手承租人事先约定转让费条款，避免纠纷和损失。

律师 杨颖

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