离婚说明房地产调控错误吗

叶檀

只要房地产继续作为家庭的支柱财产，那么。就会有人寻找各种方式规避重税，相信未来中国与美国一样，税法专家会大行其道。

“国五条”出台，虽然20%的个人所得税并未出台落地细则，但离婚潮、提前买卖房屋规避税收已经出现。北京住建委最新公示的网签数据统计显示，同期北京二手住宅网签量达到了9400套，环比上一周（2月23日～3月1日）增加140.5%，与上月同期（2月2日～8日）相比大幅增加279.5%。据说，一些城市的离婚家庭比正常时间多出三四倍。

以离婚规避限购，证明很多人把经济利益暂时置于家庭亲情之上。既然一些人能够毫无顾忌把千余头死猪扔进江，既然开着宝马车的人曾经堂而皇之地申请经济适用房，既然房地产已经成为多数居民最主要的财富，在这样的文化与财富土壤下，出现离婚规避限购、规避税收的情况也就不难理解。更何况，暂时离婚并非永久离婚，购房、产权分离后出现复婚潮，可以想见。

这是经济人的理性选择。

经济的问题、税收的问题，必须理性处理。笔者并非主张突破道德的底线，而是想指出，明确的预期才有明确的行为模式，在中国现实下，明确的预期可能与发达经济体完全不同。

对于某些国人而言，为房产离婚、复婚也许是对家庭财产负责的做法，并非道德上的劣迹。西方人对于房产的兴趣向来不如东方人强烈，中国、日本的购房潮时期，房价的增速远远超过美国次贷危机前房价的增速。

如果推出房产税，并对自住与改善型需求规定免税额，相信会杜绝中低收入阶层的假离婚现象。对于高收入阶层而言，他们就会把房产税预期纳入投资收益的考量范畴，对投资做出更为精准的决定，而不是以离婚作为手段规避政策。只要房地产继续作为家庭的支柱财产，那么，就会有人寻找各种方式规避重税，相信未来中国与美国一样，税法专家会大行其道。

也许在西方发达经济体眼中，中国的离婚潮是政府重税倒逼的结果。但不同的文化、不同的财富构成，使得各地的标准不尽相同。我们无法评估在土地财政与房产税之间，哪一个影响更大一些。比土地财政更糟糕的情况只能是，在征收房产税之后，土地财政不降反增。

另一则案例也能够证明各方对于泡沫的理解各不相同，反映出不同的社会特色。

房地产价格屡调难降，房地产市场本无泡沫的言论浮出水面。全国政协委员、香港祥祺控股集团有限公司董事长陈红天表示，“碰一下就破的就是泡沫，硬的没泡沫，打都打不烂的不叫泡沫，过去五六年各种手段都没有把房地产压下去，这就没有泡沫了。”此论违反常识，泡沫时间有长有短，短的一两年就崩盘，长的可以到五六年以上，甚至十几年。

目前统计房地产泡沫以房价、居民收入、贷款增长等方式进行统计，但此类国际通行指标在中国房地产市场偶尔失灵，存在着非常奇特的现象。

虽然房价收入比畸高，虽然黑灯率很高，但银行的个人按揭贷款依然是最优质的资产。原因在于，中高收入阶层掌握大部分资产，他们甚至不必依赖银行借贷就能拥有数套房产，而中低收入阶层把房产当作立身之本，集家族之力偿还借贷，不到最后关头绝不会把房产拱手让给银行。大部分购房者仍然把大城市作为事业的起点，想方设法在大城市买房。

中国的房地产泡沫崩溃的表现，并不在于按揭贷款崩溃，并不会像美国一样，房产价格下降、二次抵押者把房产交给银行，最大的可能性是，富裕群体集体抛弃拥有的多套房地产，转战到境外，地方政府以土地抵押的负债大部分成为坏账，到那时，会出现多米诺骨牌效应，地方政府与银行的资产负债表急剧恶化，债务危机大爆发。逐渐减少土地依赖，逐步缩小贫富差距，逐步减少空置率，才是软着陆的根本。

中国需要自建反映特色的指标系统，这不是掩耳盗铃，抛弃PM2.5指标另创自己满意的数据，而是根据更精准的数据更好地反映市场风险。不抛弃PM2.5，同时建立自己的指标与调控系统，才是根本。