房地产到底还能不能调控？

许一力

社科院更是发文称，今年中国房价已面临全面失控。那么失控的关键环节出在什么地方呢？是中央政府么？是房地产商么？是银行么？都不是，历来房地产关键的失控环节都在地方政府。

我们深切感觉到地方政府对于地产调控的态度实在太重要了。如果地方政府真要动真格降本地房价的话，房价还真是能迅速下降的。看来真正能触动房价的方法还是多着的，比如增加土地供给降地价，行政管制本地的房价，这些都是动房价的真正有效方法，但是各地政府用了么？

今年一季度，全国公共财政收入增长7%，比去年同期回落7.8个百分点。其中，中央财政收入同比下降0.2%，而地方财政收入同比增长13.7%。中央地方财政收入的冰火两重天，恰恰反映出的，是地方土地收入的暴增——一季度地方卖地收入增加47%。这个数据在全国加大调控力度的当下显得有些可笑。

显然是因为地方政府的财政对房地产太依赖了。目前，房地产相关的税收占地方财政收入的40%-60%，个别地方更高。不卖地，就意味着没有收入，没有收入，不少项目就要断粮，这就意味着地方坏账会呈现一种爆炸性的增长，特别是在前些年部分特大项目上马之后。地方政府债务问题非常严重，只有靠着不断投资，才能让项目周转，不至于出现债务危机。

所以，土地收入对于地方政府，在象征着实权的意味之外，更有着一种保命钱的味。地产调控的最大猛药在于改变地方政府的态度，让地产调控跟乌纱帽挂钩。未来无论是集中加大土地供应量、加大经适房、两限房等保障性住房的供给比例，这些都是未来可以在各地实施的行政改革手段，甚至是向政府指导价、限利等有待商榷的强硬调控手段，也并非完全没有实行的理由。只不过，我们看到的是，当下，地方政府仍然处于睁一只眼闭一只眼，处于难得糊涂的伪调控节奏中——第一，调控并没有给地方经济带来直观的好处，反而将大规模减少其地产税收；第二，不调控，至少是弱调控，并没有为其带来直接的害处。

房价与地方政府的关系早已经成了一种“非不能也，实不为也”的互利局面。中央想要打破这种循环，就必须从更加精准的角度出击。无利不起早，而乌纱帽恰恰是这样一个利，有这样的利害驱动，相信地方政府会很快找到楼市难于调控的症结所在。