房地产金融风险防范对策研究

郝玉梅　张春燕　景雪

摘要：房地产行业作为国民经济的支柱之一，为我国经济的快速发展做出了积极的贡献，目前大多数的房地产开发和销售都依赖于银行贷款，然而金融管理的不到位等，给我国房地产金融带来了很大的风险，为此本文结合我国房地产现阶段的金融风险，提出了针对性的防范措施。

关键词：房地产金融；风险；防范措施

1.引言

随着我国经济的快速发展，城镇居民对住房的需求不断增长，这使得房地产行业得到了迅猛的发展。众所周知，房地产项目的资金投入大、投资周期长，这就决定了房地产项目对金融信贷的依赖性。房地产金融业务十分复杂，它包括从开发、管理到服务等方面，并且包括筹资、投资、贷款等一系列的金融活动。具体而言指的是在房地产再生产过程中的各种存款、贷款、投资、信托、买卖、租赁、抵押、保险、贴现、承兑，有价证券的发行和交易等等的一系列金融活动以及一些房地产金融机构办理的各类中间业务。

房地产与金融两者之间相互依存、相互支持，两者的健康发展和运行为多我国经济起到了重要的支撑作用。同时房地产和金融本身的关系也非常紧密，房地产的快速发展需要金融业的支持，而房地产以其固定资产的性质也成为金融抵押中的主要抵押物，为银行降低贷款风险发挥了积极的作用。所以有效的防范房地产金融风险成为政府、房地产企业和金融部门一个关键解决的问题。

2.我国房地产领域存在的风险成因

2.1 房地产企业的融资过度依赖于商业银行

我国的房地产金融的发展程度比较低，房地产企业直接融资（比如股票市场上市、发行债券融资）比较少，同时一些西方发达国家比较流行房地产信托基金、住房合作社等在我国目前市场上施行也有一定的困难，这就造成了现阶段我国房地产企业的通病，即过分依赖于商业银行的贷款融资。先关数据表明我国有相当比例的房地产企业自有资金仅20%-25%，其余资金基本全部来源于商业银行的贷款。

我国房地产企业偏好间接融资，过度依赖商业银行的贷款。这就给我国的房地产金融带来了很大的风险，一旦房地产企业的资金链出现问题，很有可能使房地产业崩溃，从而危及到商业银行乃至整个金融系统，给我国国民经济造成无法估量的损失。

2.2 房地产泡沫严重

房地产价格上涨过快很容易导致市场价格大大超过其真实价值，房价扭曲从而产生房地产泡沫。从各国的历史情况来看，房地产泡沫的形成总是与炒房资金过多的流入房地产市场相联系的。正是由于炒房这些投机因素的参与，从而使房价上涨速度过快，导致其市场价格大大超过其使用价值（即市场价格），这种泡沫虽然表面上一度很繁荣，但是这种繁荣并没有建立在一定价值的基础之上，随着房地产价格的下跌，泡沫必然会破灭，要是控制不好的话也不排除导致发生危机的可能性。虽然目前对于我国的房地产是否存在泡沫还有很大的争议，但是房地产价格过快上涨却是一个不争的事实。

2.3 商业银行管理机制不完善

由于资金逐利的本性，各大商业银行均把房地产信贷视为“优良资产”，更是纷纷加大对房地产方面的信贷支持力度。在这种情况下，商业银行往往会做出一些短视行为，在业务的经营上，无视各种规章制度和规范操作流程，自行简化审查手续，降低等级评定的门槛，风险意识比较淡薄。

另一方面，一些银行操作员工的业务水平不高，责任意识和风险意识比较低，在信贷之前一些比较重要的资料审核以及企业信用状况方面把关不够严格，贷款后又不能够及时追踪项目的进程，使得一些房地产开发商挪用信贷资金或没有正确的运用资金，导致项目的无法如期完成以及无法按期还付银行的信贷资金。这些都给我国的房地产金融聚集了很大的风险隐患。

3.房地产金融风险防范对策

3.1 建立健全房地产金融相关法律

由于房地产金融是个庞大的工程，从国家的产业政策到具体的细节操作的方方面面都离不开政府的参与和引导。同时从国外房地产金融发展的经验来看，建立与房地产金融相关的法律环境起着极其重要的作用。所以我国政府要尽快建立健全与房地产相关的法律环境，包括出台公积金法、房地产抵押贷款法、物权法、消费者信贷法等，防范和减少房地产金融风险，为房地产金融风险提供一个良好的政策法律环境。

概括来讲，房地产金融方面的立法应至少从以下三方面入手，一是尽快建立健全相关的法律法规和规章制度；二是对现阶段我国房地产金融相关的法律出现问题的要进行修改，使其要房地产适应不断创新的需要；三是要在有法律法规的条件下做到执法必严、违法必究。

3.2 加强金融部门的风险管理

银行应加强其管理规章制度的完善与落实，商业银行加强其内部管理，一些重要的易发生风险的政策措施要坚决实施，对于银行内部工作人员不落实的情况要及时发现并严格要求，必要的话赏罚并重以抓落实情况。

商业银行应建立完善的操作风险管理机制，商业银行应事先规定每个业务的具体操作流程，同时制定详细的规章制度以保证严格实施，运用科学的方法对整个流程进行规范化操作。建立科学合理的激励机制，这就要求银行对所有的雇员一视同仁，制定统一有效的管理酬劳机制，以充分调动每个雇员的风险防范积极性，这样往往会事半功倍。同时，商业银行也要不断加强对从业人员的业务培训，以提高从业人员的责任意识和风险意识，不断提高人员素质。

3.3 加强对金融部门的监管力度

金融监管当局应该适应不断发展的金融创新的需要，不断改革其监管模式和监管内容，同时要求各市场参与主体公开披露必要的信息以及金融产品创新机制，并根据已掌握的实际情况尽快制定出一套有效的事前监控体系来有效规避可能发生的金融风险，同时对于违规者制定严厉的处罚机制，严惩欺骗和违规行为，防范金融风险，确保金融稳定。，从当前的实际情况来看，首先应该逐步放开分业经营，其次银监、证监、保监三大监管机构应当加强协调合作，形成合力，为混业经营的监管做好积极的准备工作。

3.4 积极拓展房地产企业的融资渠道

房地产业对金融业尤其是对商业银行贷款的依赖程度很高，融资渠道过于单一，这样也大大加强了商业银行的金融风险，可能引发潜在的金融危机。因此，拓宽房地产业的融资渠道，增加直接融资的比重，探索融资新模式是今后我国房地产业发展的重中之重。现有的融资渠道主要有：银行信贷、房地产信托、房地产基金、私募基金、发行债券、资本市场。

3.5 加强房地产市场的金融调控

坚持房地产市场宏观调控政策不动摇。政府在坚持房地产金融调控的立场不能放松，因为如果放松，不仅会前功尽弃，更重要的是，必然会导致房地产市场的混乱，不利于整个房地产市场的健康持续发展，甚至会拖累整个国民经济。

加大保障房建设，从供给上解决房地产市场供不应求状态。面对我国房地产市场供不应求，商品房住宅价格高居不下的局面，政府加大建设保障性住房力度，可以进一步改善人民住房居住条件，更重要的是，促进了我国房地产市场的健康运行。

在房地产的金融调控中，地方政府的扮演角色非常重要，地方政府应当树立科学的政绩观。而不是将卖地作为地方财政的主要收入来源，应当将房地产业培养成为使民众“住有所居”的产业，要在国家的宏观调控中发挥其关键作用，不应当一直以自身利益为中心，成为中央政府宏观调控的“阻力”。

结语

目前我国房地产金融风险的整体形势依然严峻，所以就要不断加快我国的房地产金融体系建设，保证房地产金融的发展与房地产行业的发展同步。建立和健全房地产行业的相关法律、法规，探索房地产行业的新的融资模式，为建立有中国特色的房地产金融体系做出积极的贡献。（作者单位：济南市房屋建设综合开发集团）

参考文献

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[2]季辉.谈我国房地产金融风险的化解 [J] .现代经济信息，2011 年19 期

[3]陈晶晶.浅谈我国房地产金融风险及问题 [J] .商品与质量，2011 年04 期