2013福州楼市正遭遇最淡季

张芬

或许正是上半年调控之下出现的反常的销售火爆情况，将福州楼市潜藏的巨大刚需消耗殆尽，以致“金九银十”的预期落空。

国庆假期结束后，各地楼市9月“成绩单”也相继公布。从全国范围来看，“金九”的表现不俗。根据中指院的研究数据显示，北上广深一线城市量价齐涨，成交量环比增长16.1%；部分二三线城市还上演了久违的抢房现象；三线城市同比增幅最大，增长2.4%，这也凸显了“金九”的成色。

然而，与其它城市“金九”火爆的行情相比，今年9月，福州楼市不仅折戟沉沙，纵使是有国庆“黄金周”相伴的10月，也未出现令人惊喜的开局。就目前而言，福州楼市正遭遇今年的最淡季，“金九银十”成福州楼市滑铁卢。

“金九”成“铜九”

纵观整个9月，福州一手房市场在这个月伊始就没有博得好彩头。根据腾讯房产福州站公布的数据显示，9月总成交量仅835套，日均成交还不足28套，其中第一周仅成交83套，创下4年来同期最低值。尽管第二周和第三周的成交量分别上涨到171套和239套，但和正常时期每周平均400～500套的成交量相比，仍然不值得一提。

就连常规淡季的7月，单周平均成交量也在300套以上。该成交数据环比今年8月份1424套的成交量减少589套，环比下跌41.3%；相比去年同期2013套的成交量减少1178套，同比下跌s8.5%。而6月至8月，这三月单月的签约总量分别是2430套、1284套、1406套。“金九”暗淡可见一斑。今年福州的“金九”楼市，已然创下19个月以来月成交量的最低值。

二手房的情况也不容乐观。9月份，从各大中介公布的数据来看，福州二手房的成交量仍在继续下降。“原来福州市场一般一个月成交二手房4000套左右，但现在基本上每月成交量都不到2000套。”双安房产董事长郑爱新表示，9月份二手房成交量较8月环比下滑20%左右，而相比今年3月和4月，二手房成交量缩水超一半。

一般来说，国庆黄金周是楼市销售最旺时段，可是今年“十一”黄金周，福州楼市却呈现出“活动热，购房淡”的另类现象。从成交数据看，长假7天，不管是五城区还是闽侯区域，成交量并没有出现大幅上涨的现象，10月楼市的开局可谓冷清。

放贷吃紧观望潮渐浓

进入三季度，关于银行房贷吃紧的消息不胫而走，银行个人房贷放款时间一拖再拖的消息屡见报端，导致不少银行纷纷调整房贷利率。不少专家认为，银行利率的上调，也让不少准备入市的购房者迟疑入市。

进入8月份以来，光大银行、工商银行等仍按照基准利率执行，而中信银行对于普通客户一般上浮10%左右。而交通银行网点工作人员介绍，目前他们网点执行上浮5%的政策。

交通银行福建省分行则回复称，他们银行目前执行差异化房贷定价，贷款购买首套商品住房首付款比例不低于30%，利率一般执行基准上浮5%；贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，二套房利率不低于基准上浮10%。

房贷利率的上调，牵动了购房者尤其是刚需族的神经，房贷利率上调0.5个百分点，月供就有可能增加一二百元甚至更多，单独来说不是大数目，但是总体而言，还款就要增加数万元。这对原本支付能力就捉襟见肘的那波刚需而言无疑是雪上加霜。“房地产市场对金融具有很强的敏感性，而当前正向全国蔓延的房贷利率收紧也造成了楼市的短暂降温。”思锐营销副总经理李辉表示，7、8月份以来，银行贷款政策不断收紧，目前不少银行都已取消了首套房贷的利率优惠，部分银行甚至暂停发放房贷，而一些仍在办理房贷的银行，审批时间则普遍由一个月以内延长至两三个月甚至更久。“银行贷款收紧加重了许多潜在购房者的观望态度，一些投资客或是改善型需求的客户在申请贷款时卡壳，只好无奈选择观望。”李辉说。

房价畸高成主因之一

目前银行贷款额度收紧，审批、放贷等一系列进程被押后，拉长了整个贷款流程的周期，一些购买力不足的群体难以人市，也压制了一部分购房需求。

9月份一手房成交量月环比下滑超四成，从数据上看就不存在合理性，但二手房20%的成交跌幅属于正常范围，对市场具有一定的参考价值。当然，二手房市场一向被看作楼市的“晴雨表”。“对楼市成交量来说，房价上涨是一把双刃剑。一方面，根据‘买涨不买跌的消费心理，房价上涨可能造成恐慌性购房：但另一方面，如果房价太高，部分购房者将暂时放弃购房计划，进入观望。”有业内人士指出，近几个月福州房价上涨速度加快，显然对交易也产生了一定的负面影响。

全国指数研究院昨日发布的百城房价指数显示，9月份福州一手房价格环比下滑0.53%，样本均价达到15041元/平方米。不过，即便如此也难以逃避目前福州房价上涨迅速的事实。数据显示，去年9月，福州一手房价格样本均价为13081元/平方米，房价一年上涨1960元/平方米，涨幅达15%。

此外，多家中介负责人介绍，今年初以来，福州二手房价格也累计上涨了15%—20%。去年大儒世家的一套安置房二手房房源挂牌价60平方米60万元左右，到了今年8月份已经卖到了80多万元。

或许正是上半年调控之下出现的反常的销售火爆情况，将福州楼市潜藏的巨大刚需消耗殆尽，以致“金九银十”的预期落空。从中国人均收入水平来说，根本没有可能支撑房价上涨，面对福州市区的房价，除去刚需，恐怕也只有少数人能负担得起。