房地产：分化格局下投资策略

张芬

在人均收入提升潜力和人口红利等需求因素的支撑下，中国房地产市场还有潜力可以挖掘，商品房销售面积和房价仍然会上涨，但增速会回归至合理水平，未来5～10年内，房地产行业将由高速增长期进入平稳期。

对于楼市而言，2013年注定又是不平凡的一年。由于年初“新国五条”的落地，引导了市场刚需提前释放，今年的房地产市场一开局就带着一股强劲的势头。今年以来，全国百城房价齐涨，尤其是一、二线重点城市涨幅扩大。虽然曾经疯狂的“楼市过山车”不再，身经百战的购房者已经学会理智，整体房价和各楼盘的销售业绩却自信地走出了一条稳当的上升曲线。

总体来说，限贷、限购政策短期不会取消，“一刀切”式的调控方式将被区别化的调控政策取代，长效调控机制将逐步建立推出。

区域分化已成大势所趋

对于最近频频出现的地王和一线城市不断飙升的楼价，中国房地产业协会副会长朱中一坦言：“我十分担心。”今年以来，一线城市楼价均出现大幅飙升，房地产商重新审视房地产市场。不少国内品牌房企公开宣布将彻底放弃三、四线城市，重新回归一、二线城市，不少房企最近疯狂拿地，导致近期一线城市地价被不断推高。

绿地集团副总裁孙志文就表示，绿地集团今年以来就明确表示今后不再进入三、四线城市投资，毅然转向一、二线城市。“今年以来，我们花800多亿元去全国拿地，都是一、二线城市，基本不去三、四线城市。”

上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫认为，目前房地产市场分化越来越严重，越来越多的人向一、二线城市集中。以北京为例，户均占有房产不到0.8套，常住人口却达到2000万，而且人口还在继续涌入。因此一、二线城市5年内还会继续上涨，即使限购还是会有刚需出现。

高策机构董事长陶红兵认为，未来房地产市场的总体发展趋势是：一线中心城市没风险，二、三线城市局部有风险，四线城市普遍风险很大。

黄金湾投资集团董事长申威坦言：“虽然一、二线城市拿地成本越来越高，投资风险反而变小。”他认为，房价、地价之所以增长快是因为人们手里钱多了，增加的收入最终还是会流向高成长、高回报的行业，房地产仍是首选。所以一线城市随着居民收入增加，房价仍会有较好预期。

“目前房企之间比的不是拿地的成本，而是谁能以更低的成本融资，所以开发商拿地对价钱已经没有过去那么敏感了，拿到就好。”哪些城市的房价会比较坚挺，王洪卫认为，城市的产业结构越高端，房价就会越高。

中长期来看，分化的趋势仍将持续，一线城市和二线城市中的重点城市受强劲需求的支撑，发展潜力较大；三、四线城市受制于经济、人口、资源等因素，需求不如一、二线城市强劲，房地产市场深度远不如一、二线城市，增长速度会慢于一、二线城市。

行业潜力的深层分析

从宏观经济增长的速度来看，中国已经告别了8%以上的高增长年代，未来10年，随着中国经济结构转型和人口红利的减弱，新的均衡经济增速可能保持在6%至7%的水平上。未来经济增速放缓，是否意味着房地产行业熊市的到来？

根据CEIC诺亚财富的研究数据表明，2001年，中国人均GDP超过1000美元，大宗产品的消费启动，商品房销售面积保持20%以上的年增长率。2005年，中国人均GDP超过1500美元，住房消费增速超过40%。2008年，中国人均GDP超过3000美元，由于政府旨在遏制房价过快增长的宏观调控，以及全球金融危机的影响，房地产行业发展速度受到影响。2008年下半年至2009年，政府暂时取消针对房地产行业的调控，商品房销售额及销售面积以及销售价格均出现了大幅跳升，说明房地产消费与投资需求强劲。2010年开始，政府针对房地产行业开始的一系列调控，但商品房销售量、销售价格仍然保持了正增长。在一定程度上说明长期累积的需求并未得到满足。

根据测算，在接下来的几年中，年均经济增速只要达到7.1%的增速，实现城乡居民人均翻番，这对于房地产市场的发展将会提供较为有力的支撑。

另外，人口流动与迁移和人口年龄结构的变迁也是影响房价的主要因素。人口年龄结构的变迁对于房地产行业的支撑作用则主要体现在刚需人口的数量。按照城镇人口平均结婚年龄25—27岁来估算，婚房刚需对于房地产行业的支撑将持续到2018年，其中2012-2014年为婚房刚需释放的最高峰。人口流动和迁移红利也尚未结束，新增城镇人口对于房地产的需求将成为房地产行业的重要推动力之一。2012年，我国城镇化水平达到51.27%。目前，我国仍然处于工业化中后期阶段，城镇化仍有深化的空间。

在人均收入提升潜力和人口红利等需求因素的支撑下，中国房地产市场还有潜力可以挖掘，商品房销售面积和房价仍然会上涨，但增速会回归至合理水平，未来5-10年内，房地产行业将由高速增长期进入平稳期。

不同地产业态，分比趋势亦明显

过去十几年中，城乡差距急剧扩大，城市的机会远远多于农村，农村人口快速向城市转移，城镇化加速发展。与此同时，城市与城市间发展与机遇亦开始分化。显而易见的是，一线城市的人口增长率显著高于二、三、四线城市，一线城市的房地产行业发展速度和深度远远超过其他城市，不同城市地产行业分化趋势亦非常明显。

在住宅地产需求方面，一线和部分二线城市上涨潜力最大。城镇人口的增长是支撑住宅需求的核心因素指标，但由于较高的人口饱和度和较高的生活成本等因素，一线城市人口吸纳力趋缓，二、三线部分城市城镇人口增速远高于其他城市。从供给角度看，因为一线城市供给过低，降低市场容量，也为房价的持续上涨埋下可能。综合供求指标，城镇化率较低的城市具有相对广阔的发展空间。根据CEIC诺亚财富的研究数据表明，包括苏州、深圳、厦门、合肥、上海、北京、天津在内的城市为第一集群，房地产市场潜力最优，福州位于第二集群。

在商业地产方面，随着城镇化水平和人均收入水平的提高，市场对商业地产的需求大大增加。然而在电子商务的崛起下，对传统商铺的需求会逐渐萎缩，包括在外用餐、教育文化娱乐服务以及其他生活服务在内的个性化及体验式新型商业地产的投资价值将显现。结语

从中长期看，支撑房地产市场的收入和人口因素仍将继续支撑房地产市场向上，但增长速度将有所放缓；一线城市房地产市场步入成熟期，二线城市房地产市场还有成长空间，三四线城市由于前期超前建设造成的供过于求，仍然需要消化一段时间；调控加码的可能性较低，房地产市场景气度仍然较高，在刚需的支持下，销售量有望保持平稳增速，房价仍将上行。分析师建议，2013年最后一个季度，保持房地产总体投资比例不变，调整不同投资方式下配置资金的比例，重点关注一、二线城市房地产和体验式商业地产，适当降低房地产投资收益预期。