房地产信托风险水平评价方法研究

王震

摘要：房地产信托项目风险受多方面因素综合影响很难将定性的指标定量化，导致评价标准和因素影响程度存在一定模糊性和不确定性。本文采用层次分析法与模糊综合评价法判断项目的风险，做到定性和定量因素相结合，使评估结果更加科学合理。

关键词：房地产信托；层次分析法；模糊综合评价法

房地产信托项目风险受多方面因素综合影响很难将定性的指标定量化，导致评价标准和因素影响程度存在一定模糊性和不确定性。运用层次分析法与模糊综合评价法，可以做到定性和定量因素相结合，使评估结果更加科学合理。

一、房地产信托风险水平评价基本原理

层次分析法，简称AHP法，是美国匹兹堡大学的教授、著名运筹学家T.L.Seaty于20世纪的70年代中期提出的一种系统分析方法。是将与决策是有关的元素分解成目标、准则、方案等层次，在此基础之上进行定性和定量分析的决策方法。此方法不但弥补了专家打分法太过笼统的缺陷，还可以以专家打分为基础定量分析得出相应的权重向量。模糊综合评价法是根据模糊数学的隶属度理论，把定性评价转化为定量评价，对受到多种因素制约的对象做出一个总体的评价。它具有结果清晰、系统性强的特点，能较好地解决模糊的、难以量化的问题，适合各种非确定性问题的解决。

二、房地产信托风险水平评价基本步骤

（一）建立层次结构模型

结合实际问题深入分析研究后，将各个因素按不同属性由上往下分层。通常分为三个层次，最上面一层为目标层，通常只有1个因素；中间层通常为准则或指标层，可以有一层或几层。当准则层风险因素过多时需要进一步分解出子准则层，最下一层通常为方案或对象层。同一层的各个因素从属于上一层的因素或对上层因素有影响，同时又支配下一层的因素或受到下层因素的作用。

在分析房地产投资风险影响因素的基础上，根据指标体系构建的原则，构建房地产投资风险的评价指标层次体系，包括：目标层、准则层和指标层。结合众多学者在房地产投资风险评价指标体系方面的研究，以房地产投资风险影响因素为主要依据，建立房地产信托风险层次结构模型，如图1所示。

（二）构造成对比较阵

从层次结构模型的第2层开始，对于同一层的各个因素，用成对比较法和1-9比较尺度构造成对比较矩阵。两两因素相比较，产生量化数值。比较情况如表1所示。

（三）计算权向量并做一致性检验

对于每一个成对比较阵，运用几何平均法计算最大特征根及对应特征向量。首先将成对比较阵同一行的各个数值相乘，然后将其开n次方，n为矩阵的阶数。然后求和所得向量，进行归一化处理的权向量.利用一致性指标、随机一致性指标和一致性比率做一致性检验。若检验通过，特征向量（归一化后）即为权向量；若不通过，需重新构建成对比较阵。

参考文献

[1]杜德权，袁良赞.基于模糊综合评价的投资风险决策.商业研究，2003，11： 4～7.

[2]尹中晓，韩彦峰.房地产投资风险指标体系及模糊综合评价模型.西安建筑科技大学学报，2004，23：42～46.