加强房地产企业成本管理分析

郭世举

摘要：本文从房地产企业成本管理现状入手，分别从征地、前期开发费用、施工成本、借款控制与管理以及竣工和销售阶段的成本管理进行了分析。旨在与同行进行业务交流，以不断提高房地产企业的成本管理水平，为实现企业经济效益最大化奠定坚实的基础。

关键词：房地产企业；成本管理；措施

加强成本管理是促进企业经济效益最大化的重要手段，但成本管理必须建立在确保工程质量和施工安全的前提下。那么作为新时期背景下的房地产企业成本管理人员，应怎样开展这项系统而又复杂的工作呢？以下笔者结合自身工作实践，通过对我国当前房地产企业成本管理现状的分析，提出几点关于如何加强房地产企业成本管理的措施。

1.分析我国房地产成本管理现状

为了更好的加强房地产企业成本管理，实现企业经济效益的最大化，就必须认真分析当前房地产企业在成本管理的现状。就当前来看，一些房地产企业在成本管理方面或多或少的存在一些不足，综合来看，主要体现在以下几个方面。

1.1难以对成本进行全面有效的管理

在房地产行业中，一些房地产企业为了实现经济效益的最大化，往往只重视开发之后的成本，而对于开发中的成本则不太重视，导致企业成本管理效果不佳。而究其根源，这主要是由于其成本管理意识淡薄，势必会影响到企业的经济效益。这种模式下的企业只重视对企业内部的成本管理，对外在的开发过程则过于疏忽，以至于无法形成严密的成本管理战略体系。显然，在当今时代，这一成本管理模式已经难以适应时代发在的需要。加上房地产开发建设时间很长，因此一些成本管理人员在成本管理过程中往往难以对成本进行全面有效的控制[1]。

1.2忽视对成本管理的事前预算，没有用长远的眼光看问题

由于在房地产行业中一些企业管理者只重视开发过程中的成本控制，而在建筑开发前没有事先对成本进行预算及制定规划，使成本管理缺少完整的一套体系。另外，很多的企业目光短浅，只纯粹的注重工程的进度及质量，使花费的成本过大，从而造成了企业经济效益的降低，这种结果都还要“归功于”管理者的成本管理体系不够完备，没有经过严密的预算而导致的严重后果。

2.加强房地产企业成本管理分析

从房地产成本管理现状，我们可以得出，企业要想获得经济效益，作为管理者就要有长远的目光，用发展的眼光看问题，在开发房地产前就要对其进行准确的预算，并且要做好对工程的事前和事中及事后的成本控制，建立一套完备的成本管理模式，不造成对成本的浪费，要对成本管理引起重视。具体来说，在成本管理过程中应切实做好以下几方面的工作[2]。

2.1征地应谨慎

在征土时，应对土地所在地的地理环境、人文环境、社会经济环境进行详细的了解，并时刻关注国家及地方出台的相关政策和法规，以便于及时了解最近征税规定、拆迁及其它的新政策。在此基础上，还应做到胸有成竹，对土地进行科学合理的估价，以防在未来发生不可预知的财务风险，降低企业的财务风险，提高企业的成本管理水平。

2.2严格管控前期开发费用

在房地产企业开发前，应对所开发的项目进行详细的预算，把眼光放长远，从多种方案中选择最优的方案，以便于加强房地产项目的成本管理，提高项目的可行性。在发包过程中，应根据最新的招标法和规范的招标程序科学合理的确定招标单位。除此之外，设计阶段占总成本20%到30%，因此，在对项目进行设计时应充分的考虑成本的控制，以达到节约成本的目的，实现企业经济效益的最大化。

2.2.1委托项目之前必须向设计方表明设计意图

在我国，房地产工程项目的设计主要由专业的设计单位进行，因而作为房地产企业，应将项目委托给专业的设计单位，在项目委托之前，房地产企业应设计方提供设计资料，并表明设计意图，例如房屋的形状，地理环境，绿化度，以及建筑的质量要求等。以确保设计单位按照要求进行设计，达到最佳的设计效果，而这一过程中的成本控制，就属于前期开发费用的控制，企业应加强与设计方的合作和交流，一道加强设计成本的控制，才能更好的提高成本管控成效。

2.2.2对施工设计图纸进行严格的审核

在施工设计图纸“出炉”后，房地产企业应对其进行严格的审核，并选用最佳的设计方案，以达到节约成本和提高效益的目的。在对设计图纸和施工方案进行审核时，就应严格注意以下几点：

第一，房屋建筑在布局位置方面的设计是否适合，例如房屋的结构它是否顺应时代的发展潮流，以及是否深受广大人民的喜爱，另外，环境是否优美，绿化率的大小等，这几对于售房率的提高至关重要。尤其是随着人们生活水平的提高，在居住方面的要求也变得更加丰富多彩，如何才能更好的满足顾客的需要而又能确保企业的经济效益，已成为当前房地产企业的共同的困惑。因而必须加强设计图纸和方案的审核；才能更好的解决这一难题。

第二，房地产企业还应审核该设计是否经济性，当在审核过程中发现设计方案不合理时，对出现的问题就要及时的改正，使设计方案达到最优化，从而尽可能确保工程保质保量的完成[3]。

2.3房地产企业在建筑施工过程中应严格的进行成本控制

房地产企业选择施工单位后，应与施工单位签订工程合同，在合同中双发应约定相关事项，以避免双发出现后续矛盾。合同主要包括以下条款，首先应写明施工要求，即工程质量标准，工期竣工日期，以及违反约定的违约金等条款。在施工过程中，房地产企业还应加强对施工场地的监督，并且在严格把关施工场地时，应严抓建筑材料的质量以及价格是否合理，另外，还应在确保质量的前提下狠抓进度，避免工程出现误工现象，从而违反交房约定。

2.4应严格对借款的管理

房地产企业减少成本就应限制借款，在负债过程中房地产企业就应支付利息，由于利息支出属于间接开发费用，因此我们应合理的运用资金，减少负债的发生。

2.5企业需对竣工工程质量进行严格审核

当房屋工程完工后，作为企业应做好对工程的验收工作，检查工程质量是否合格，只有质量达标的工程才能交付使用，确保自身利益和竣工交付的物业合格，避免不必要的维修费用支出，这不仅是有效控制成本的重要举措，也是提高房屋建筑工程质量和保障人民生命财产安全的重要举措。

2.6在销售阶段加大成本控制力度

我国房地产企业都是采取期房预售，如能缩短预售时间，减少款项回收风险 ，就等于减少筹集资金的利息支出，还能保证企业有充分的现金流，对企业的发展将是很大的资支持。由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响很大，预售定价策略尤其重要。销售上也要精心策划，比如做一些电视或电台宣传等，对销售人员实行绩效挂钩提高售房的积极性，还有交给有专业水准的销售企业代销，因此缩短销售时间是实现低成本和可持续发展的领先战略[4]。

3.结语

综上所述，对如何加强房地产企业成本管理进行分析具有十分重要的意义。作为新时期背景下的房地产企业的成本管理人员，应致力于自身专业技术水平的提升，并确保整个成本控制工作始终贯穿着工程的全阶段，做好对成本的管理与控制，不仅有利于我们提高工程的质量，提高企业的经济效益，而且还能提高企业的市场竞争力，从而更好的适应时代发展的需要。（作者单位：郑州保利房地产开发有限公司）

参考文献

[1]孙军.加强房地产企业成本管理提升企业核心竞争力[J].财经界（学术版），2011，05：75-76.

[2]施欣言.加强房地产企业成本管理的探讨[J].现代商业，2011，20：108+107.

[3]孙光新.浅析加强房地产企业成本管理的途径[J].黑龙江科技信息，2009，34：146.

[4]朱磊.房地产企业成本管理的有益探索[J].金融经济，2012，22：195-197.