“地产打包”，草根也能分享地产暴利

尔东

你正在为想投资房地产而没有大量资金而烦恼吗？你正在为投资买房后管理的琐事缠身而不得空闲吗？如今市场上出现了一种新的投资渠道——REITs，全称为房地产信托投资基金，可以帮助您解决这些难题。

什么是房地产信托投资基金

所谓“房地产信托投资基金”，通俗地讲，就是专业投资机构（如银行）将若干个房产的所有权以及在其基础上产生的各种收益进行打包，并将其变成一种由若干份数组成的金融产品，形式与国内的基金一样。投资者可通过认购该金融产品中的一定份数，来获得投资标的物部分所有权和部分基于所有权的收益。

与传统的房地产投资相比，投资REITs不但可以享有等同于投资房市的获利，还具备了更强的流动性和转让性。同时，根据房产打包范围的不同，一般分为开发型REITs和收租型REITs。但是由于开发型REITs风险过大，目前国内REITs几乎全部为收租型（以下所说的REITs特指该类型）。

持有REITs就如同持有股票一样，投资REITs的回报主要来自不动产的租金收益或是按揭贷款的利息收入。

运作模式有两种，央行和证监会牵头

据悉，目前国内的REITs有两种模式，分别由央行和证监会牵头。

证监会版REITs是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与大众投资者一样，通过持有REITS股份间接拥有物业所有权，REITs在交易所公开交易，投资机构和个人投资者均可参与。

而央行版的REITs是指银行购买某个房地产信托投资基金之后，将其作为单个的理财产品面向个人投资者发行。

投资百万，净利润率8%

据越秀REITs（国内第一家房地产信托投资基金）相关人士介绍，目前国内的认购起点是100万—300万元，虽然投资费用较高，但是与投资各类地产相比，还是大大降低了投资门槛，满足更多投资者的需求。截至2012年10月底，全国大约有10万多人办理了相应的开户手续，主要分布在北京、天津、上海、南京、广州、深圳等地，其中上海地区的投资者约占据了近三分之一。

另外，尽管各地对开户资金的要求不同，但从目前开户情况看，近8成的投资者认购资金选择100万—150万元。

据该人士介绍，由于投资收租型REITs需要缴纳5%的营业税、12%的租赁税和25%的利得税，所以收租型REITs的预计年投资净利润率为8%—10%之间。而AC尼尔森调查公司统计，2008—2010年期间，地产（实物）平均年投资净利润率仅为6%。两者相比，投资REITs回报更诱人。

前景看好

据业内相关人士介绍，目前不少投资者，甚至包括一些风险投资机构颇为看好这种投资方式，理由如下：

第一， 投资风险可控。因为目前国内的REITs与国际REITs操作不同，凡是成为REITs打包范围内的房产全部由业内知名房地产商开发，同时要经过业内专家进行相应评估，且要具有较高的投资价值，在一定程度上保障了投资者的权益。如上海地区的越秀REITs地产包中的产品几乎全部都是当地知名的商业地产，如停车场、写字楼，这些商业地产无论是出租率还是租金都比较高。

第二， 投资回报期短。目前国内的REITs投资回报期约5年，远比投资实体房产回报期要短。

第三， 时下国内的商业地产市场已经进入了一个高速发展期，但由于价格攀升速度太快，一直无法与大众投资者接轨，导致整个市场开始虚高，如今这种新的交易模式，在一定程度上缓解了市场虚高的成分，使得国内商业地产市场发展更加平稳。

风险提示

REITs的风险主要来自两个方面，首先是市场风险，表现为所打包的物业是否能够按照预期的时间和租金进行出租，而且收益和行业景气程度密切相关；其次是政策风险，现在国家的法律法规对RIETs产品的发展没有明确规定。