当地产走近世园

于洋

2014年4月25日至10月25日，青岛世界园艺博览会（以下简称“世园会”）将在李沧区百果山森林公园举行。这是青岛继承办2008年奥帆赛之后的又一城市发展亮点。如同奥运之于北京、世博之于上海，主题为“让生活走进自然”的青岛世园会会给青岛带来什么呢？

事实上，世园会对于每一个城市来说，都是城市地区发展的一个良好契机。每一个世园会城市，从被确定为举办城市之初，就集众家宠爱于一身，包括房地产商的“爱”。

目前，一个面积约34平方公里、可容纳30万人口的现代化世园生态都市新区正在紧锣密鼓地建设中，她不但吸引了青岛购房者的关注，而且来自全国各地的开发商也纷纷在此落户，一个宜商宜居的新城区日渐崛起。

世园板块强势崛起

随着世园会开幕时间的渐渐临近，围绕会展所进行的基础设施改造正在加速兑现，长期制约区域发展的配套短板逐步得到弥补，地处世园板块周边区域的楼盘进一步成为购房者关注的焦点，世园区域楼市也因此迎来了史上最大的发展机遇。

事实上，在很长一段时间内，青岛的房地产市场主要集中在市南、市北两大区域。“宁住市南一张床，不住沧口一间房”曾影响了很多人的居住观念。一直到2005年，青岛中央居住区的规划确定，李沧的房地产市场局面才得到慢慢的改变。随着李沧区CLD规划的日渐明晰，这片热土也吸引了越来越多的外来房企。在继地产大鳄绿城落户李沧后，万科也顺势入驻。而2009年9月，世园会申办成功的那一刻起，整个李沧楼市似乎找到了项目运营的新标杆。一大批主打世园会概念的项目楼盘拔地而起。

“万科当初选择在李沧拿地，除了看重区域生态资源外，也是看到了世园会未来将带来的商机。”青岛万科生态城策划仝楠坦言。在她看来，世园板块本身拥有丰富的生态景观资源，属于生态宜居带，加上世园会召开带来的配套升级预期，令区域宜居价值再度放大，从而吸引了众多追求居住品质的置业者。此外，客户对区域发展前景也普遍看好，认为世园会将对项目产生巨大的推动作用。随着政府配套的进一步完善，世园板块的价值必将更加凸显。

万科生态城相关销售人员告诉记者，2010年，金水路刚通车时，路上车很少也基本看不见行人，可一年后，金水路的车流量便开始增大，可见世园板块的发展速度之快。“我们这里的客户都是看重了区域的整个环境配套。大多数客户属于社会中上层，自己有车，去哪里都不算远，从项目开车去李村商圈只需10多分钟车程。另外，他们不喜欢市区中心嘈杂的环境，选择在这里生活对于他们来讲舒适度更高。值得一提的是，业主当中也有当地拆迁居民，亲身经历了区域发展变化的他们非常看好这个板块。”

为城市注入新动力

事实上，关于世园会，我们并不陌生。

世园会在我国已举办过三次，分别为1999年昆明世园会、2006年沈阳世园会和2011年西安世园会。历届世园会在为举办城市带来巨大经济效益的同时，也成功塑造了城市形象，有力地推动了城市发展。

据了解，前后持续184天的青岛世园会预计将吸引国内外游客1100万人次，她所产生的巨大的“世园会效应”，将拉动旅游、餐饮、金融商贸、房地产等产业的发展，将给城市结构带来重大的转型力。对于正在加速建设宜居幸福的现代化国际城市的青岛来说，世园会的举办无疑为这座城市的发展和功能提升提供了难得的历史机遇。

长期以来青岛市区南北差距较大，有人戏称青岛“只是镶着一条金边”。

的确，与青岛滨海地带的城市建设相比，北部城区面貌确实与整个城市的景观不相搭配。城市发展的历史积累和先前的规划导向，导致了青岛的区域发展南北不均衡。而随着世园会落户李沧区，北部城区迎来了大发展的契机。

在青岛市政府的大力投入下，全区的道路、管网、房地产等基础设施建设将全面加速，城区承载能力和服务能力将全面提高，会吸引更多高端人才人住李沧、创业李沧，居民的文明素质和城区的文明程度也将大大提升，从而使城市的发展走向南北均衡、内外均衡的良好局面。

与此同时，世园会也将成为青岛知名度提升的爆发点，让全世界的人们认识青岛、了解青岛。世园会期间，国内外的媒体都将汇聚青岛，在展示世园会的同时，青岛的城市形象和经济社会发展成就也将广为播扬，对提升青岛在国内外的知名度和影响力都具有极大的推动作用。这笔巨大的无形资产其价值是无法估量的，它既为青岛在世界奠定了应有的声誉、地位，更为青岛走向世界舞台和长远发展带来巨大的推动力。

再造一个“八大关”

上海世博会总规划师、青岛世园会总规划师吴志强曾断言，世博的影响力将至少持续50年。换言之，一场大型国际博览会，对于举办城市的影响力绝不仅仅在于当下的改变。吴志强表示，青岛世园会规划的最大亮点便在于展后的会址利用。

据悉，世园会在满足6个月展览需求的同时，从更长远的角度考虑了后续利用。世园会之后，位于青岛市中心城区东北部，李沧区、崂山区和城阳区交界处，总面积约194平方公里的世园生态都市新区，将按照“园、林、城、区”的建设时序逐次展开，进行“八大关式”的深度开发，建设世园文化休闲中心，从而形成“南有奥帆中心、北有世园景区”的旅游新格局。

“世园会的举办都会对承办城市的房地产市场带来巨大的影响，特别是旅游地产的影响。”戴德梁行策略发展顾问部部门主管说。“旧城改造，道路、铁路、航空等基础建设上的巨大投入，对区域未来的发展都起到了不可估量的作用。另外，由于世博园在世园会之后得到了完整的保留与更加深入的开发，世博园都会成为举办城市当地新的旅游收入增长点以及城市名片。同时通过旅游+地产的发展模式，实现旅游与地产的相互促进、相互依托，共同发展。从整个城市的宏观角度来看，世园会能够加速周边区域基础配套的完善，成就区域迅速成熟，能够直接提升区域价值，是区域地产崛起成为必然。”

古语云：“以古为镜可以知兴替。”曾经举办过世园会的城市的地产发展历程是值得我们借鉴的。回顾以往三届世园会的城市发展，不难看到，世园会的举行将使城市的建设提速5-10年。可以预见，随着世博园的二次深度开发，世园生态新区也会成为青岛像八大关一样的城市旅游名片。

国际盛会往往给举办地带来经济发展和城市建设的机遇，而世园会所专注的环境美化和园艺技术，恰恰是房地产行业所青睐的内涵元素。也正因为这种内在的“默契”，造就了开发企业在世园会板块的投资热度，使得这一区域全方位升温。

好前景需要好产品

区域升温，土地市场自然一片“红火”。

据统计，2006年沈阳世园会期间，沈阳棋盘山地区的土地价格一年涨了3倍，周围房地产价格一路攀升。就连周边城市抚顺的房地产价格都被拉动起来。那么，较之沈阳，青岛的土地市场又如何呢？

据悉，在2012年3月—5月之间，世园会周边土地频繁且大量上市，均被顺利拍出，21宗土地中19宗落人青岛世园（集团）有限公司囊中。此外，除了第一次拍卖的16幅地块外，后期的5幅地块均为非底价成交。其中，一幅位于天水路以北的文体娱乐地块起拍价就高达14115元/平方米。

然而，土地市场一直是楼市价格的“晴雨表”，地价的上涨无疑让周边区域的楼盘找到了价值提升的硬道理。

1999年昆明世园会举行的时候，展会区域东部地区的房价、地价增长明显。据统计，2002年昆明东部区域房价上涨约2000元/平方米。无独有偶，受2011年西安世园会的影响，西安世园会周边区域楼盘价格已从最初的2000元/平方米增长到6000元/平方米以上。现在泸灞半岛的楼王高层产品的价格已达到10000元/平方米，别墅价格也在13000-17000元/平方米。世园会对举办城市的房地产价格的拉动作用可见一斑。

而记者在采访中也了解到，除了万科生态城之外，绿城理想之城、米罗湾、中海国际社区、李沧万达广场等项目销售均打出了“世园名片”，将世园会作为一个典型配套来告诉客户，同区域楼盘的竞争十分激烈。然而，激烈的市场竞争并未带来市场价格的回落。

据克而瑞对青岛世园板块地产项目监测数据显示，从2011年至今，区域成交量一直伴随供应量而增加，价格也是步步走高。

其中，万科生态城项目更是两次开盘均高奏凯歌。在同区域楼盘的比拼中，究竟是什么因素成就了生态城的热销呢？

“一个区域有好的发展前景，也必须有好的产品与其相匹配。”仝楠表示，除了注重区域价值之外，购房者更加看重区域楼盘的产品品质和品牌价值。作为中国地产的持续领跑者，万科始终把持续提供超越客户期望的服务和产品质量作为自己的追求。“目前，大部分的刚需客户都是80后，这个群体对精装房接受度很高，同时对万科品牌的认可度也很高。但归根结底，让一个项目或一个产品卖的好的原因还是产品品质和品牌价值。”

实际上，世园会，这样一个规模巨大、影响深远的项目对于其周边板块的价值提升作用是毋庸置疑的。今天的世界正处在一个新的生活方式革命中，越来越多的都市人向往着自然、健康的生态住宅环境，并且对养生、休闲等生活方式的追求越来越高。世园会的召开，使得人们对绿色生态的价值认知更加深入，它也势必将撬动区域生态居住的潜在价值，引领新的生活方式。

可以预见的是，随着世园会的召开以及遍布该区域的房地产项目建设的推进，世园生态新区必将吸引来自全国乃至全世界的目光。而青岛的历史发展，也将因此展开一个新的篇章。

其实，当地产走近世园，一场有关城市的变革便悄然拉开帷幕。