浅析我国房地产融资现状及问题

李晓欢

摘 要 我国加入世界贸易组织之后，国内市场经济体制逐步完善，房地产业将面临来自国内还有国外的双重压力，融资问题已成为一个企业能否成功或者说能够生存下去的关键所在。所以房地产行业应该积极主动的开拓新的融资渠道，进而保持其持续稳定的发展。本文从我国的房地产融资现状开始着手，着重分析了其融资存在的问题及对策，同时对其发展趋势进行了展望。

关键词 房地产 融资现状 对策

一、我国房地产企业融资主要模式

1、金融机构借款

金融机构借款主要就是指房地产企业向银行或其他金融机构借钱。近十年或许是因为房价上涨等因素，居民住房需求猛涨，房产市场发展迅猛，开发商可以用自己现有的资产获取更多的银行资金。我房地产企业资金的来源主要还是银行信贷。

2、债券融资

中国的企业债券市场的运作机制还没有发展到很好的阶段，所以最近几年国家对于企业债券的发行的态度一直都不是很支持。对于房地产业，因为本身需要庞大的资金量、又存在很大的风险，再加上流动性不好的缺点，就更加难以获得发放债券的机会了。近十年来都没有几家地产商发行过债券，因此，债券融资在房地产资金来源中一直占据很少比重。

3、上市融资

从1997年起，我国的房地产业逐渐转入理性的发展阶段。从我国房地产业从开始发展到现在的十几年间，融资之路异常曲折。从1993年以前的幵放阶段到1993—1999年上半年的明令禁止阶段以及1999年下半年幵始的解禁试点阶段。

4、利用外资

房地产企业利用外资是相对于在国内融资而言的，就是指利用境外流入的资金对公司进行经营和对业务进行幵发。

5、房地产投资信托

从我国信托投资公司进入新的发展阶段以来，房地产投资信托在其中发展中一直发挥着很重要的作用，特别是在2010年年末印花对房地产市场实行紧缩政策之后，迫使大量的地产企业转向信托机构某集资金。

6、自筹资金

尽管上市募集资金和利用外资都可以为企业资金提供很好支撑，但是自筹资金在房地产企业中仍然占有很重要的地位，仅仅按照国家规定的最低标准，自筹资金比例也占项目总资金的35%。

二、我国房地产企业融资模式中存在的问题

1、融资过于依赖银行贷款且贷款方式单一

在房地产这个行业中，其最传统的融资方式就是向银行贷款。并且，这个也经常看作房地产行业的主要融资方式。因此也不免会产生资金依靠银行贷款过度，来源形式过于单一，经营性欠款和银行贷款的数量过大等状况。

2、上市困难，且股权集中优势不明显（表1）

表1 我国房地产企业上市途径比较分析

3、利用外资增长过快且利用率不高

众所周知，房地产的幵发需要丰富的资金作为后盾。这些资金来源也多种多样。其中，利用外资、银行贷款、自筹资金占据了一大部分，还有通过其他渠道获得资金。房地产业自2002年以来取得了飞速的发展，并且，其投资额也在不断的上升。

4、企业负债率高，自有资金严重不足

目前，我国的房地产行业的负债率普遍都不低，自2002—2012年年间，我国的房地产面临一个严峻的形势，背着一个沉重的债务包袱。房地产开发公司的资金数目也比较少，远远低于国家的规定标准。因为面临沉重的负债问题，所以直接就像影响了这个产业的稳定，为以后的发展买下了一个定时炸弹，降低了公司的信誉，使得公司在集资时面临严峻的问题。

5、制度不健全，制约创新融资模式的发展

如果缺少了相关配套的法律法规，就会使得经济的发展出现滞后效应，影响经济的发展。由于我国的相关法律不够完善，很多房地产企业无法找到一个合适的渠道进行合理的融资，这就使得我国的房地产出现了上述资金不足的现象。这严重阻碍了房地产企业的发展，急需才有有效的措施进行改进。

三、房地产融资存在问题的对策研究

在我国房地产业融资模式的优化上，应立足于我国特定的经济背景下，构建起证券市场融资与银行信贷融资两者相协调，充分利用财政性融资的综合房地产融资模式体系。

1、提高直接融资比重

从对我国房地产企业融资模式的问题分析中可以得出结论，直接融资在整个房地产融资中所占比重不高，有必要完善和深化房地产资本市场。长时间以来，我国的房地产融资就会过多的依赖于非市场化的银行信贷融资，并且这个局面是很难改变的，导致银行企业信用关系的扭曲，信贷的风险集中化，资金的使用率低下等不良现象的发生。

2、构建多层次的银行体系

按照目前的状况来说，我国的银行体系过于单一，市场化程度不高，融资机制创新力度不足，因此亟待建立健全。也只有通过建立完善的银行体系才可能为房地产融资提供保障。

3、深化发展财政性融资

财政性融资是财政政策主导的一类融资，表现为福利性资金，比如住房公积金。我国目前住房公积金政策的运用只限于个别企业的员工福利措施，未能得以普及，给房地产行业的资金支持作用有限，完善和发展的空间很大。

四、结论

我国的房地产业融资发展滞后，已是我国房地产业健康发展的瓶颈。房地产业本就属于资金密集型的行业，而其经济活动就是巨额资金的投入运行过程。房地产企业的背后是一个为其提供资金的集合市场，而且这个市场是个活跃的市场。在市场中，企业可以选择不同的融资方式，组成合理的融资结构，从而实现企业的融资目标。

参考文献：

[1]王开心.我国房地产行业融资现状及对策研究[J].时代金融（下旬），2012（6）.

[2]刘庆.我国房地产融资渠道的现状[J].发展，2011，（10）：105-105.

[3]苏文君.我国房地产融资方式选择与结构分析[J].现代经济信息，2011（17）：218-218.

（作者单位：辽宁华益房地产土地评估有限公司）