浅析地下车库的归属规则

一、地下车库权属现行法律规定概述

为了解决地下车库的矛盾和纠纷，在《物权法》的制定过程中，立法机关根据实践经验的总结，并在借鉴其他国家和地区相关立法例的基础上，针对地下车库的归属及其权利取得作了专门规定（《物权法》第74 条）。第74条第1款规定了车位、车库“应当首先满足业主的需要”，但其表述过于概括，极易引起理解上的分歧，关于此项规定的解读有同等条件下的优先购买权及不分条件的满足业主需要等。这种规定的模糊性，导致司法与执法实践难以操作。2009年出台的最高人民法院关于《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下称“解释”）界定了《物权法》第74条第1款规定的“应当首先满足业主的需要”，但解释仍欠具体，且根据笔者的检索也并没有根据该项规定裁判的法院案例。第2款是有关车库、车位权利取得的规则，规定了一定程度的当事人意思自治；第3款则规定了属业主共有的地面车位的归属。但地下车库与地面车位不同： 车库一般需要额外的投资，特别是地下车库的开发建造，其成本不亚于房屋的开发建造成本，可能更甚。

二、地下车库的属性分析

（一）地下车库的独立性

地下车库是否为独立的物权客体，学界一直对此有争议。王泽鉴先生认为：停车位不具有构造上的独立性，不得作为区分所有之标的。谢在全先生认为要成为独立的物权客体不仅要具备构造上的独立性和利用上的独立性，还必须具备法律上的独立性。尽管《物权法》并没有明确地下车库是否构成专有部分，《解释》第2条弥补了这一缺漏，规定建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为专有部分：（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；（2）具有利用上的独立性，可以排他使用；（3）能够登记成为特定业主所有权的客体。由此，地下车库从其依附性演变为可以与业主土地使用权相分离的独立物。

（二）地下车库非为从物

我国立法上没有主物、从物的概念界定，《物权法》只在第115条确立了从物随同主物一同转让的规则，最高人民法院早在1988年的关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见的第87条确立了关于“附属物”转让的原则。因此法律上规定从物的法律意义主要在于：法律没有相反规定或者当事人没有相反约定时，主物所有人处分主物时，效力及于从物，如转移主物所有权，则从物所有权亦随之转移；在当事人没有特别约定的情况下，因标的物的主物不合约定解除合同的，解除合同的效力及于从物，但不能与之相反；若对主物所有权为一定限制，则限制亦及从物，如设定抵押，则抵押之效力及于从物。

（三）地下车库非为业主共有

有的学者主张，如果业主能证明，车库的兴建费用已经摊入了商品房成本，那么可以认为，车库属于全体业主所有。如果无法证明车库兴建费用已经摊入到商品房成本中，则不能认为共有或者单独所有。但对地下车库的修建，毕竟要利用地下空间进行投资才能够建成。开发商在建造之后，如果没有在合同中明确地保留权属，业主不能仅仅根据其购买的商品房，或者根据土地使用权已经计入到其权属中，来主张车库的所有权。并且在实践操作中，成本分摊的合理性和可操作性均受到质疑。成本分摊不具有现实可操作性，也不足以据此判断地下车库的权利取得方式，对此持反对观点者居多。

三、国外地下车库权属规则的借鉴意义

从世界各国的立法研究现状看，地下车库的立法模式大概可以归结为以下三种模式：一是民法模式，以德国、日本为典型代表；二是单独立法模式，主要以美国为典型；三是“法律包裹”模式，以我国台湾地区为典型。

1973年《德国住宅所有权法》增补了关于停车场的规定：“以持久性界标表明范围之停车场，视为有独立性质房间。”对地下车库、停车位一般将其作为有独立所有权的一个空间（如同建筑物的专有部分）出售，开发商也可以在售楼时与其他建筑物区分所有权人明确约定校区地下车库、停车位归其所有。

美国针对小区内停车位及其所有权的制度设计，一般遵循以下两个原则：一是不允许小区以业主以外的任何人拥有小区内车库和停车位的所有权。而是不允许小区内的车库和停车位作为独立的专有部分进行买卖。二是将停车位界定为房屋单元的组成部分，不得单独转让，只能随着房屋单元的转让而转让。

我国台湾地区把区分所有建筑物附设的停车位划分为不同类型并设置不同的规则：法定停车位、自行增设停车位和奖励增设停车位。其中奖励增设停车位是开发商依法按照鼓励系数或一定公式计算，主要通过在区分所有建筑物中多建或多挖一层或数层而另行增设的车位，属于区分所有建筑物的专有部分，可以通过登记取得独立的产权证书，自由转让。但在使用上，负有供“公众使用”的义务。

四、完善地下车库权属规则的建议

一，在《物权法》中明确地下车库为专有部分。《物权法》第六章专章规定了业主的建筑物区分所有权制度，但并没有明确地下车库属于建筑物区分所有权的专有还是共有部分，后又把地下车库的权利归属交给了开发商和业主之间的合同来约定。法律的界定不明给任意解释留下了空间，有必要明确规定地下车库属于建筑物区分所有权的专有部分，以解决后续发生的所有权归属问题。

二，明确开发商作为车库所有者所享有的土地权利为空间建设用地使用权。在今后的法律修改中，将这一立法倾向明确化，进而规定地下车库与其地面以上的建筑物在所有权方面各自独立，可以分别为不同的权利主体所有。

作者简介：王晓廷（1988—），女，河北石家庄人，复旦大学法学院2011级国际法学专业硕士研究生，研究方向：国际贸易法和知识产权法。