新调控旧思路

王洋 胡艳妮

新的房地产调控政策的出台无疑是由于之前政策的失效。为什么每次调控都失效呢？是政策不够完善，力度不够？还是仅仅由于执行层面的问题？我们认为，房地产调控政策屡次失效关键在于调控政策的基本思路存在问题，在于房地产调控政策不能脱离总体经济的房地产增长模式。

房价为什么会上涨？从局部和短期来看，是供求关系决定的，但房价持续十余年的上涨，不能简单地由供求不平衡来解释，它是一个国家的城镇化进程中伴随的正常的长期现象。一方面，城镇化、房地产资本化带来信用体系的膨胀；另一方面，信用体系的膨胀又为房地产价格的上涨，甚至于为房地产的投资和投机提供了流动性基础。

近期房价的过快上涨，如2012年下半年以来北京等一线城市的房价上涨，和流动性政策关系密切。实际上，金融危机后的政策都是在加杠杆，只是各个阶段方式有所差异。除非政府严肃货币金融纪律，否则一线城市的含税房价可能还要涨，因为存量流动性过剩，增量流动性泛滥，加杠杆成本低廉，中期的通货膨胀和货币贬值预期强烈。

另外，调控政策的多次失效，已经造成政策的失信，打压供需等政策也加剧了下一个时点供需结构的失衡，使得调控过后的反弹总是强烈。

这种流动性的供给模式、房地产的调控思路也和我们当前的经济增长模式相关。在动员廉价要素的地方竞争中实现经济增长，而地方竞争伴随着与中央之间的财权和事权的矛盾，使得房地产财政成为解决方案，政府扩张助涨房价并为高房价背书。从结构上看，政府对房价的影响还体现在房价在不同区域的差异化的表现，这是基于政府对各种资源的控制和配置的差异化。

新“国五条”中最引人注目的是卖房差额按20%征税。虽然20%的资本利得税规定早已存在于2005年的个人所得税法中，但在财政部、税务总局等部委的实施细则中长期处于减免、优惠状态而并不具实际效力。这次利刃终于出鞘，表明政府开始从房地产重估收益中要求更大的份额；政府更加重视存量蛋糕的分配，而不是从增量蛋糕中去分配。

在政府增加房地产重估收益分利的过程中，一直以来预期的从保有环节征利总是低于预期，这次依然如此。重庆和上海两地的房产税试验，实际上也没有太多有用的经验：既没有给地方政府提供有分量的税收，也没有实现对房地产价格的有效调节。政府在交易和保有的不同分利方式上的权衡，体现了利益调整中不同主体的话语权。

新“国五条”短期可能会抑制二手房市场的活跃程度；利好一手商品房和房地产商；至于房价涨不涨在于流动性的多寡，如果流动性依然充裕，政策只会增加了购房者成本，可能减少房主收益，而不会降低含税房价。在限购的情况下，住房需求已经限于刚需，征收资本利得税，就是更大限度剥夺中间阶层。政府税收短期可能限于交易量的低迷而不显著，但中期将会较为可观。

总之，我们对政策的理解是，第一不希望房价跌，第二，希望维持增长，和维持现有的增长模式。很可能这次政策已经代表了即将产生的新政府的思路；因此，也是对新型城镇化和房地产调控的潜在矛盾的表态。虽然一直在讨论划定政府和市场的界限，发挥市场配置资源的主体作用，但目前为止，中央政府既缺乏对地方政府的有效节制，也没有做出太多主动让利的实质性举措。