人多，房少

龚小锋 刘杨

限价政策使得开发商放缓入市速度，造成的直接后果并非是房价的应声而落，而是市场供应的突然紧张。

7月份日光盘频现，其中包括中国铁建国际花园、首开熙悦山、中建国际港、中冶蓝城先后“日光”。“日光盘”背后集聚着多重矛盾，短期内被放大的供需矛盾，使得市场上更多人参与抢房，购房者买房难的问题，被进一步激化。

需求爆棚

由于新增供应的多数项目都位于六环以外，刚需购房人群的选择范围外移趋势更加明显，大部分只能选择靠近六环甚至六环外的区域。

7月31日，位于北京大兴天宫院板块的金融街融汇售楼处门口放着“暂时关闭”的告示牌，只接待前来签约的已购房客户。在10天前，这里刚结束一场“抢房大战”——600多套房源开盘数小时就售完。

比金融街融汇早一天，同处大兴的另一项目中建国际港开盘。当日1462套房源售罄，37.9亿元的单日销售金额，则创下了2012年以来全国房地产市场新的成交额纪录。

开盘即售罄，已不再是近期楼盘销售的个案。除以上两个楼盘之外，首开熙悦山开盘当天“日光”，多半拿着号牌的购房者根本就没能进入选房大厅；而很少出现“日光”的别墅市场也似乎受到感染，龙湖双珑原著首期开盘几小时便被认购一空，鸿坤林语墅34套房源在开盘当日也被清空。

链家地产分析师张旭认为，近期一批完成预售审批的项目开始加速出货，积累一段时间的购房需求集中爆发。从市场实际表现看，刚需、改善以及高端主观释放都较为旺盛，多数楼盘入市后消化周期缩短。

过去，如长时间不开盘，购房者可能会逐步流失。但目前刚需项目似乎已经不再担心购房者。更值得注意的是，近期开发商验资环节被提前到选房之前。

包括金融街融汇、保利春天里等楼盘都要求购房者排号时出示存款证明，而上述两个楼盘所要求的存款金额都在60万元以上。开发商的目的是通过验资环节了解有效蓄客量，从而顺利实现“日光”。

据记者了解，上半年许多楼盘都经历了“被捂盘”。例如金融街融汇、首开熙悦山、中国铁建国际花园取预售证的时间均达数月，甚至半年以上。

供需失衡致量跌价涨

在“日光盘”频现的销售背景下，楼市供应量与成交量却表现出下滑的趋势。据亚豪机构统计，截至7月28日，7月份北京仅有21个项目开盘，与上月33个项目的开盘量相比，供应量萎缩了近四成。

在成交量方面，据链家地产统计，截至7月29日，7月新建商品住宅（含保障性住房）网签量达6000套，比6月同期减少35.8%。

成交量的下滑并非来自于需求的萎缩。金融街融汇三期开盘前，蓄客人数与房源比例就达到了4：1，而中铁国际港开盘当日，就有许多客户因排号靠后空手而归。

亚豪机构市场总监郭毅指出，在限价政策以及土地储备总体不足的前提之下，项目入市积极性普遍低迷，今年以来月度开盘项目最多仅30余个，供应的持续低迷也使得7月成交出现阶段性低点。”而据多家机构数据显示，目前北京楼市的库存维持在6.5万套的低水平。

与往年不同的是，成交量的走低也并未带动价格的回落。根据亚豪机构统计数据，在成交量下跌的7月，北京商品住宅市场成交均价为24815元/平米，这一均价水平超越了2011年2月的24459元/平米，成为历史新高。

分析机构普遍认为是成交结构的变化拉高了成交价。值得注意的是，现房销售成为了当前市场新的动向。中海地产华北区一名负责人表示，北京对现房销售“限价”相对较为松动，部分开发商倾向于转为现房销售。这也在一定程度上拉升了新建住宅市场的成交均价。

刚需盘“以价换证”

从限价令施行以来，楼市供应集中的通州、大兴、房山等区域，多个楼盘同一时段开盘的情境已难觅踪影，取而代之的是蓄客、再蓄客。

以大兴天宫院为例，今年仅有1个项目开盘。金融街融汇三期售罄之后，保利春天里计划于最近开盘，记者致电该项目销售人员了解，虽然已进入了排号流程：“但并不能确定在8月份就一定能够开盘。”

并不是所有楼盘都倾向于延期开盘以待“限价令”松绑，在开放商看来，关键还是定价难。

据记者了解，包括金融街融汇、中国铁建国际花园、中国水电云立方等多个项目申领预售许可证的次数都在3次以上，而每次都是和住建委在售价方面进行着“讨价还价”。中国水电云立方销售人员就向记者表示：“上半年本来都准备以16500元/平米均价开盘了，但住建委的意见是16300元/平米，最终还是黄了。”

从已售的项目来看，在7月份北京获得预售许可证的9个刚需项目中，中建国际港、首开熙悦山、金融街融汇、中国铁建国际花园、中冶蓝城5个项目全部在开盘之后很快售罄，而这正是“以价换证”的结果。

以中建国际港为例，开发商对外宣称的房屋开盘均价是24500元/平米。而周边2010年以后交付的次新二手房，价格普遍已在29000元/平米到33000元/平米之间。

对于类似“买到就是赚到”的楼盘，业内有声音指出，政府以价格审批指导的方式，帮购房者和开发商“砍价”；而对于“不听话”的开发商，政府不核发预售证，不准其销售。

由政策的出发点着眼，干预售价无疑是抑制高房价最有力、最有效的做法。然而，树欲静而风不止，上有政策下有对策早已成为开发商的共识。在限价政策的持续发酵中，开发商所采用的拆分精装修和验资手段，实质性地提高了购房门槛。

高端盘遭配额管制

来自北京市住建委的信息显示，菜市口附近的四合上院仍有房源没有网签，但记者致电该项目售楼处获知，在7月3日取得预售证后不久，四合上院已经售罄。

四合上院只是高端项目“成绩骄人”的一个缩影。据了解，今年入市的高端项目都取得了不错业绩。例如近三个月取得了预售证的九章别墅、龙湖双珑原著、鸿坤·林语墅三个别墅新盘都处于清盘状态，而龙湖双珑原著和鸿坤林语墅开盘当日便销售一空。

事实上，供不应求已成为高端项目的普遍现状，究其原因还来自于“限售”政策。此前有媒体报道，北京原则上对单价超过4万元的楼盘执行“每月仅批一个新盘预售许可证”的配额限制。

“我们计划要在8月10日之前取得预售证，我的同事告诉我，如果想按计划拿证，前提是一分钱都不能涨。”融科千章墅开发商融科智地北京公司董事总经理张筱菁近期对媒体表示，公司决定放弃涨价，二期拟售价格将维持一期的水平。

“北京能买得起上千万房产的购房群体，来来回回也就是那几万人。” 北京中原市场总监张大伟指出，高端楼盘的居住属性还是第一位，投资作用只是一个附加值。“高端盘的销售虽然有一定的周期性，但当前更多的原因还是供给太少，凸显了紧张的局面。